Frasalg køber Agat Ejendomme vigtig tid

Det børsnoterede ejendomsselskab har solgt fra for næsten 200 mio. kr., og det slanker balancen og sænker gælden. Til gengæld var det nok porteføljens bedste ejendom, der blev solgt, og det efterlader fortsat ikke stort håb om, at resten af porteføljen kan realiseres til den bogførte værdi inden for overskuelig fremtid, skriver fagredaktør Steen Albrechtsen i denne analyse.

Investeringscasen i Agat Ejendomme har i et godt stykke tid stået på afvikling, og investorernes fokus har reelt de seneste ti år været på, om selskabets aktiver kunne realiseres til den bogførte værdi. De seneste mange år har næsten kontinuerligt budt på negative nedskrivningsoverraskelser, som indirekte naturligt har stillet spørgsmål ved de bogførte værdier. 

Efterhånden er næsten alle udviklings- og development-aktiver afviklet, og der er i praksis kun en ejendoms­portefølje tilbage. Den har næsten kun bestået af rene shoppingcentre, som man selv har udviklet og opført og sidenhen er ”brændt inde med”, fordi tiderne undervejs er skiftet, og driften af shoppingcentre blev markant sværere, bl.a. i takt med onlinehandlens vækst. 

Flere kæberaslere

For at de overhovedet kunne sælges til en ordentlig pris krævede køberne en indkøringsperiode for at se, om budgetterne og udlejningsgraden kunne holdes. Netop som den nedadgående tendens med bl.a. faldende besøgstal for centrene generelt var ved at vende, kom corona og gav et nyt knockout-stød.

Nu er alt genåbnet ovenpå corona, og det er nærliggende at køre analogien videre og konstatere, at den senere tids rente- og inflationsstigning har sendt en ny kæberasler afsted mod ejendomsselskaberne, både på finansieringssiden, men i høj grad også på forbrugersiden. Og det er jo forbrugernes velbefindende og købelyst, der i sidste ende driver besøgstallene, omsætningen og dermed værdiskabelsen i centrene.

Agats 50 pct. ejede outletcenter i Ringsted har været et af de få reelle lyspunkter i porteføljen de senere år efter en del svære opstartår. Nøgleordene har de seneste par år været en god og høj udlejningsgrad og selvsagt også solide besøgstal. Nybyggeri og udvidelse af centret er ret langt i planlægningen.

Det viser med tydelighed, at centret har været en god historie de senere år, med betydelig lejerinteresse. Følgelig har centret måske også været det eneste reelt salgbare projekt. Agat har nu solgt centret og fået 195 mio. kr. for sin andel, hvilket faktisk har medført en lille nedskrivning på 9,7 mio. kr. i tredjekvartalsregnskabet. 

Det positive er, at man med det kontante provenu fra salget kan indfri den sidste gæld i udviklingsaktiviteterne, hvilket betyder, at man nu kun har gæld i afkastgenererende aktiver. Reelt set har man derfor nu formentlig råd til at afvente bedre tider og bedre priser, hvis ikke man holder fast ved idéen om at fortsætte som ejendomsselskab. De mange strategiskift de seneste år gør det naturligvis svært at spå om Agats udseende om to år.

Man har også forlænget løbetiden på det store lån på 430 mio. kr. i Sillebroen med to år med en ganske pæn rente på kun 2 pct. Det har kostet afdrag på 54 mio. kr., men til gengæld har man også her købt sig tid til at komme igennem den seneste tids rente- og inflationsuro.

Insidersalg efter handel

Umiddelbart efter offentliggørelsen af salget, så vi et aktiesalg fra CEO Robert Andersen. 550.000 aktier blev solgt for 1 mio. kr., svarende til kurs 1,84 kr. Man kan godt være lidt streng og konstatere, at det hidtil ikke har været noget stærkt signal for kursen, når der blev købt ind af insiderne. Om et salg omvendt bliver taget ilde op, er for tidligt at sige noget om.

Aktuelt er der 118 mio. udestående aktier og en egenkapital på 407 mio. kr. i det seneste regnskab. Aktien handles ved kurs 1,87 stadig med en rabat til indre værdi på omkring 50 pct. Det er der absolut intet nyt i, omend vi også må konstatere, at egenkapitalen har været faldende over flere år i takt med, at der er fundet nye nedskrivninger.

I regnskabet blev det tillige oplyst, at selskabets store polske shoppingcenter også har fået forlænget sin bankfinansiering med halvandet år, indtil 31. januar 2024. Her er det dog værd at bemærke, at banken reelt har sagt stop, idet forlængelsen indeholder en betingelse om, at centret søges solgt, og at salgsprisen er bankens afgørelse. Agat oplyser dog, at man ikke har egenkapital bundet i centret og ej heller har kautioneret for lånet på koncernniveau. Det gør et muligt tab ved salg under den bogførte værdi minimalt.

Steen Albrechtsen