Investeringscase: Boligejernes RK venter overskud i 2022

I løbet af de næste fem måneder skal der sikres aftaler om fremskaffelse af driftskapital på 125 mio. kr. til opstart af den nye kreditforening Boligejernes RK. Foreløbige meldinger tyder på, at der bliver taget positivt imod det nye initiativ. Budget i Investment Memorandum viser, at der forventes overskud måske allerede i 2021

Det nye realkreditinstitut, Boligejernes BK, står de kommende måneder over for en afgørende test af om der er basis for en ny dansk realkreditudbyder, baseret på andelstanken og efter den gennemprøvede danske model. Forarbejdet er gennemført i form af et Investment Memorandum, der beskriver både hele idégrundlaget bag den nye forening, og også den proces, der skal føre frem mod, at de første nye realkreditlån kan udbetales i efteråret 2020.

Foreningen har Wagn Erik Nørgaard som formand, og han har indgående erfaring med at introducere den danske realkreditmodel i flere andre lande og har en fortid som underdirektør og systemchef i VP Securities. Herudover er der tilknyttet en række personer med indgående erfaring fra den finansielle sektor og personer med stor viden om implementering af store it-systemer.

Ifølge Wagn Erik Nørgaard er der allerede kontakt med en række potentielle investorer, og hensigten er at finde et mindre antal – omkring en håndfuld – der tilsammen vil stille med den kapital, der skal være til stede for at komme videre i processen. Det drejer sig om 125 mio. kr. Det er det beløb, der skal til for at sikre hele etableringen herunder hele it-siden og samtidig dække driftsunderskud frem til breakeven.

Ifølge det fremlagte Investment Memorandum vil der i et i basisscenarie og pessimistisk scenarie være overskud i 2022, men allerede i 2021 efter et optimistisk scenarie. Kapitalindskuddet på 125 mio. kr. er tilstrækkeligt til at sikre, at der hele tiden er en buffer svarende til mindst fem mio. EUR, eller 37,5 mio. kr. Det afgørende er altså i første omgang, om det kan lykkes at finde investorer, der vil stille med den første kapital.
Lykkes det vil ansøgningen til Finanstilsynet blive afsendt i slutningen af året, og mens Finanstilsynet behandler ansøgning bliver der lavet detailanalyse af it-platformen. Wagn Erik Nørgaard vil ikke på nuværende tidspunkt løfte sløret for, hvilke investorer der føres samtaler med. Ved udgangen af første halvår 2019 vil der efter planen skulle ansættes de ledende medarbejdere i den nye organisation, og omkring et år senere vil de første nye lån kunne udbetales.

Større kapitalkrav

Udover kapitalbehovet på de 125 mio. kr. vil der være behov for langt større beløb til sikring af garantikapital, når den nye udbyder går i gang for alvor. Her står den nye forening over for langt større kapitalkrav end de etablerede realkreditudbydere. Forklaringen er, at man ikke som ny udbyder kan benytte interne modeller til beregning af tabsrisici – det kræver tre års historik.

Derfor skønnes det, at der umiddelbart skal stilles en kapital svarende til 14,5 procent af udlånet, og oveni en kapitalbuffer på to procent af udlånet. Det svarer til godt 70.000 kr. på udlån på en mio. kr. og omkring det dobbelte af kravet til etablerede udbydere.
Beregningerne viser, at der skal sikres tilgang om 2,1 mia. kr. i garantikapital for at dække de første tre års drift. Hensigten er at give låntagere mulighed for selv at stille med en del af kapitalen og til gengæld opnå rabat på bidragssatsen. Det vil mindske behovet for fremmed garantikapital. For låntagere med et lånebehov under belåningsgrænsen på 80 procent vil det med nuværende regler delvist kunne klares med netop provenu fra realkreditlånet.

På dette punkt er der som bekendt politiske udmeldinger i retning af at lukke for denne mulighed. Sker det vil dele af et realkreditlån altså ikke kunne bruges som kapitalindskud, mens det f.eks. godt kan bruges til at finansiere en bil eller en jordomrejse. Det er dog fortsat et spørgsmål, om myndighederne juridisk kan afskære låntagerne fra at anvende provenuet, som de selv ønsker. Rent praktisk kan ingen myndighed styre, hvordan private rykker rundt på den private formue.

På et område står den nye aktør særdeles stærkt i forhold til de eksisterende udbydere. Det gælder nogle af de risici Finanstilsynets direktør Jesper Berg kom frem med på et temamøde om realkredit i slutningen af april. Her fremhævede han potentielle risici for sektoren, som efter hans vurdering reelt er større udfordringer end de kommende Basel-krav.