Investorer er klar til hurtig kickstart af ejendomsmarkedet

Trods dyb økonomisk recession er de professionelle ejendomsinvestorer ikke skræmt. Et flertal af dem står på spring til at købe ind allerede inden sommerferien, viser en undersøgelse baseret på svar fra 47 professionelle investorer. Selv om der ikke er set eksempler på tvangssalg, vurderer mange, at priserne lige nu er pressede.

Coronakrisen har næppe budt på sin sidste negative overraskelse. Men at dømme efter, hvad ejendomsinvestorer selv planlægger, er der ikke bare lys for enden af tunnelen for ejendomsmarkedet – tunnelen er også meget kort. Det viser en undersøgelse, som rådgivningsfirmaet Cushman & Wakefield RED har foretaget blandt 47 investorer, bl.a. pensionsselskaber, asset managere og private ejendomsselskaber.

53 procent af dem forventer at udvide deres ejendomsportefølje inden for det næste halve år, mens kun 11 pct. vil gå den anden vej og nedbringe porteføljen. Nok så opsigtsvækkende er det, at trods usikkerheden forventer 62 pct. at forholde sig til konkrete handelsmuligheder her og nu. Yderligere 26 pct. regner med at kaste sig over nye opkøb efter sommerferien, hvor der ses nye gode købsmuligheder. Kun 13 pct. kan ikke sætte en tidshorisont på, hvornår de igen vil være aktive i markedet.

BILLIGE EJENDOMME
Alt er dog langt fra rosenrødt. Et flertal forventer, at aktiviteten først vil være tilbage på førkrise-niveau næste år eller senere. Cirka halvdelen forventer også, at værdien af deres egne porteføljer vil blive reduceret det næste halve år. Holdningen er, at det ikke bare er indtjeningen på ejendommene, der er faldet, men også at investorer vil give en lavere pris i forhold til det afkast, der nu er. Det sidste indebærer, at hvis man tror på, at markedet før eller siden vil blive normaliseret, så er ejendomme lige nu billige.

Spørgsmålet er så, om det også er rigtigt, at afkastkravet er steget. Lior Koren, partner i Cushman & Wakefield RED påpeger, at det især er rentestigninger, der kan udløse sådanne ændringer i markedet. Men rentestigningen har indtil videre været meget beskeden.

”Der er ikke noget fundamentalt, der skulle udløse prisfald på ejendommene, bortset fra det psykologiske i usikkerheden. Det bliver i meget høj grad bankerne, der

kommer til at styre det. Hvis de prissætter ejendomme med en øget risikopræmie og sætter alle afkastkrav op med 25 eller 50 basispoint i deres låneudmåling, vil det i høj grad påvirke prisudviklingen,” siger Lior Koren.

En positiv indikator er, at man endnu ikke har set eksempler på, at ejere af ejendomme har haft behov for at sælge meget hurtigt på grund af likviditetsproblemer. Når der de seneste år har været bekymringer for, om priserne er kommet for højt op, har svaret fra mæglerne været, at markedet under alle omstændigheder er meget mere solidt, end det var under finanskrisen, fordi ejendomme nu i langt mindre grad er lånefinansierede. Den præmis bliver nu tryktestet, og i hvert fald indtil videre har den vist sig at holde.

Noget andet, som kan være med til at sætte gang i markedet, er, at coronakrisen i høj grad har ændret på de hårde fundamentals for mange ejendomme. Det gælder især butiksejendomme – det er meget sandsynligt, at krisen for altid vil ændre detailhandlen, så en betydeligt større del af den foregår på nettet. Hotelejendomme vil formentlig også skulle gennem nogle hårde år. For kontorejendomme må man afvente og se, om lejernes nye erfaringer med hjemmearbejde vil give sig udslag i større eller mindre efterspørgsel. Under alle omstændigheder er den slags ændringer i de fundamentale vilkår en anledning til at handle ejendommene, fordi køber og sælger kan have forskellige vurderinger af potentialet.

Investorerne i RED’s undersøgelse ser især boligejendomme som det sikre kort med et godt potentiale. Men der er også mange, der kigger mod logistikejendomme – de bliver mere interessante på grund af den øgede nethandel, der rammer butiksejendommene.