Nye data: Kontorlejen i randen af hovedstadsområdet styrtdykker

Prisen på kontorleje i hovedstadsområdet bliver præget af større og større forskelle, afhængigt af beliggenhed. Særligt i den sydlige og vestlige yderkant af hovedstadsområdet er kontorlejerne faldet dramatisk, mens der fortsat er stigninger i de mest attraktive områder nærmere centrum, bl.a. på grund af automatiske nettoprisreguleringer. De dyreste områder i hovedstaden koster nu næsten fire gange så meget som de billigste områder, skriver fagredaktør Ejlif Thomasen.

Store områder på Vestegnen omkring motorvej Ring 3 viser nu direkte fald i de gennemsnitlige udbudspriser på kontorleje fra 2022 til 2023, på op til 20 pct. Området Ydre Ring 3, som bl.a. omfatter Glostrup, Albertslund og Brøndby, viser efter samme regnemetode et fald på 11 pct.

Begge områder er præget af mange ældre kontorejendomme, som generelt er mindre attraktive end nye og moderne kontorejendomme. Også for Ørestaden med mere moderne kontorer er der tale om et fald i udbudspriserne. Men det har sin helt særlige forklaring, som vi kommer tilbage til.

Vil mod centrum

Tallene er beregnet af Cushman & Wakefield RED på baggrund af data fra erhvervsejendomsportalen Ejendomstorvet.dk. Tallene indikerer på, at der er større efterspørgsel efter centralt beliggende kontorlokaler i eksempelvis Nordhavn, mens bl.a. området omkring Ring 3 er mindre attraktivt.

Men der er også stigende tomgang i kontorlokaler på de mere centrale beliggenheder, også omkring Nordhavn, hvor udlejerne forsøger at fastholde de høje udlejningspriser. Det er dog et spørgsmål, om denne politik holder i længden.

”Helt overordnet kan man tale om en grad af urbanisering, hvor en række virksomheder rykker tættere på København og efterspørger de mere centrale placeringer,” siger Anders Krogh, partner med ansvar for kontorudlejning hos RED. Den bevægelse er i en række tilfælde væk fra netop omegnen af København og ind på de centrale beliggenheder.

”Det er de større og internationale virksomheder, der søger de centrale placeringer, og det gør de for at kunne tiltrække de medarbejdere, de ønsker,” fortsætter Anders Krogh.

Som eksempel på tendensen nævner han it-virksomheden Oracle, der efter 25 år i Ballerup flyttede hele sin danske afdeling til Tuborg Havn. Dengang blev Oracles topchef citeret for at sige, at: ”Vores kontor i Ballerup ligger ”in the middle of nowhere.”

Det er flere år siden, men det seneste år har der også været en række flytninger fra Vestegnen til mere centrale placeringer. Et nyere eksempel er forsikringsmæglervirksomheden Marsh & Mercer, der i efteråret flyttede fra Teknikerbyen i Virum til Nordhavnen. Også Letpension er inden for det seneste år flyttet fra omegnen til Nordhavn.

”Det handler både om den centrale placering, men også om at kontorlokalerne skal opfylde en række moderne behov. Det medfører, at certificering betyder noget, og f.eks. energimærke er relevant” siger Anders Krogh.

Også Martin Østengaard, head of letting i København hos Colliers, peger på tendensen til, at en række virksomheder nu søger mod midtbyen og væk fra omegnskommunerne.

”Det gælder særligt for videnstunge tech-virksomheder. De efterspørger i høj grad it-eksperter fra det unge segment, og det er en gruppe medarbejdere, der sætter pris på at være i midtbyen,” siger Martin Østengaard.

Han trækker flere forhold frem, som kan være med til at forklare de faldende gennemsnitlige udbudspriser på Vestegnen, udover at der altså er virksomheder, der flytter fra området til det centrale København. Bl.a. er kontorlejen kommet for højt op nogle steder som følge af regulering efter nettoprisindekset. De automatiske reguleringer de seneste år er sket i kølvandet på den kraftigt stigende inflation. Det kan så give reguleringer nedad for at ramme markedsprisen.

Martin Østengaard peger også på, at en del af bygningsmassen på Vestegnen ikke er helt tidsvarende, og det kan også trække nedad.

Novo lejer store arealer

”I Ballerup har Novo Nordisk lejet 17.000 kvm. kontorer på en fremlejeaftale. Det er KMD, der er den primære lejer, og de har altså så videreudlejet 17.000 kvm. til Novo Nordisk. Netop fordi, der er mindre sikkerhed for lejer i denne type aftaler, så er prisen også typisk 20-30 pct. lavere end ved en direkte lejeaftale, og med så stor en sag vil det trække væsentligt ned i den gennemsnitlige udbudsleje,” siger Martin Østergaard.

Han oplyser, at der til sammenligning i alt blev udlejet 90.000 kvm. kontorer i Københavns omegn i 2023, og dermed vejer Novo-sagen fra Ballerup betydeligt. Flere ejendomsmæglere nævner Novo Nordisk som en meget stor spiller, når det gælder kontorleje i hele Københavns omegn.

”Her i 2024 har Novo Nordisk lejet et kæmpe areal i Høje Taastrup på Girotorvet. Det drejer sig om i alt 66.000 kvm. kontorer, og det er en udlejningssag, der slet ikke har været udbudt, så den tæller ikke med i de beregninger, der viser faldende priser,” siger vurderingsansvarlig Mikkel Otzen fra Ring 3 Erhverv.

Han ser ikke generelle prisfald eller stigninger i Ring 3-området.

”Der er dog enkeltstående tilfælde, hvor vi har set fald i kontorlejen. Vi ser også en tendens til en længere beslutningsproces fra udbud til der lukket en lejeaftale. Det kan få mindre udlejere til at give sig på prisen for at imødekomme lejer. Det er en tendens, vi ser for de mere følsomme udlejere, mens der er tendens til, at de store ejendomsselskaber står fast på prisen,” siger Mikkel Otzen.

Udbyder skyld i prisfald

For Ørestad viser beregningerne et prisfald på 9 pct. i udbudsprisen fra 2022 til 2023. Det har sin særlige forklaring. De mæglere, Økonomisk Ugebrev har talt med, forklarer alle denne udvikling med, at en enkelt stor udbyder af kontorer, nemlig det norskejede KLP Ejendomme, har sænket sine udbudspriser markant.

Det kommer efter en periode, hvor KLP Ejendom havde problemer med at få udlejet nyt kontorbyggeri. I sommeren 2022 lød det således fra KLP Ejendomme, at fire ud af ti kvm. stod tomme i et nybyggeri på 50.000 kvm. Det har efterfølgende fået udbyderen til at sænke priserne så meget, at den samlede udbudsstatistik for området viser et prisfald på 9 pct.

Colliers pegede allerede i sin markedsrapport 2022 på, at der kunne være udsigt til lavere priser i Ørestad: ”Konkurrencen vil dog være stigende, og flere nye områder vil stå som attraktive alternativer til Ørestad. I kombination med de mange udviklingsmuligheder, der eksisterer i Ørestad, skal forventninger til stigninger i lejeniveauet i området holdes konservativt. På kort til mellemlangt sigt kan der til dels opleves et mindre nedadgående prispres, hvis tomgangsniveauet ikke bringes ned,” hed det.

Ejlif Thomasen