Kursskæring på realkreditlån er en kæmpe pengemaskine

Rådgivningsfirmaet Realråd undrer sig over, at låntagere accepterer at betale op til 20.000 kr. ekstra pr. lånekonvertering for blandt andet såkaldt kursskæring ved køb og salg af obligationer. Samlet løber kursskæ-ring og kunstigt store kursspænd op i mange hundrede mio. kr. årligt i ekstraindtægter for hele sektoren, vurderer Realråd.

På trods af masser af nye teknologiske muligheder på børsmarkederne, foregår handel med danske realkreditobligationer i et nærmest lukket og monopolpræget marked, hvor realkreditinstitutterne næsten selv kan fastsætte kursspændene, det vil sige forskellen mellem købspriser og salgspriser, i forhold til private boligejere. Samtidig med at boligejerne betaler ekstra for de store kursspænd, beregner realkreditinstitutterne sig en ekstra del af kagen ved låneomlægninger, i form af den såkaldte kursskæring.

BOOSTER BANKREGNSKABER

De monopolprægede markedsvilkår har skabt en fantastisk pengemaskine for banker og realkreditinstitutter, og det kan betyde, at den nye konverteringsbølge kan gå hen og være med til at redde bankernes regnskaber i andet kvartal, efter et meget svagt første kvartal (se også artikel herom side 06).

Rådgivningsfirmaet Realråd har beregnet, at låntagernes samlede handelsomkostninger ved låneoptagelse og låneombytning er mere end tredoblet i forhold til gamle dage. ”Vi vurderer, at bankerne og realkreditten i den aktuelle konverteringsbølge på 100 mia. kr. henter mindst en halv mia. kr. i ekstra indtjening. Der er primært tale om en omlægning, hvor der sælges obligationer, og så kan man jo beregne minimum 0,2 kurspoint i kursskæring og 0,15 i kurtage. Dertil kommer formodentlig op mod halvdelen af spændet mellem køb og salg, altså 0,2 point. Det løber alene op i 550 mio. kr. Dertil kommer fortjeneste på kurssikring, som jeg formoder, at mange kunder har valgt,” siger René Poulsen.

”Jeg anerkender ikke præmissen om, at der ikke er konkurrence på markedet for realkreditlån. Der er masser af konkurrence, og danske realkreditlån er blandt verdens billigste, til glæde for danske boligejere og virksomheder. Vi kan også se, at mange låntagere skifter realkreditinstitut i forbindelse med låneomlægninger, og det koster ikke ekstra,” siger Peter Jayaswal, direktør for realkredit og ejendomsfinansiering hos FinansDanmark

”Der er omkostninger forbundet med at omlægge og optage lån, men det er der fuld gennemsigtighed om og gennemsigtigheden er blevet endnu større som følge af en række nyere politiske tiltag. Står man og skal optage eller omlægge lån, anbefaler jeg, at man går ind på Tjekboliglån. dk og sammenligner de forskellige priser,” siger han.

Ifølge Realråds beregninger svarer ekstraomkostningen samlet set til mere end ét kurspoints forskel ved køb og salg af realkreditobligationer. ”Med et lån på 3 mio. kr., vil omkostningen samlet blive 31.430 kr. for henholdsvis køb og salg af papirerne. I gamle dage ville kunderne blive afregnet til handelskursen med henholdsvis fradrag og tillæg af kurtage. Den tilsvarende samlede omkostning ville løbe op i lidt under 9000 kr. Merudgiften i forhold til gamle dage er altså ca. 22.000 kr.,” siger René Poulsen.

HANLDER UDEN OM BØRSEN

”I gamle dage var der tale om en reel børshandel, men sådan er det ikke mere. De fleste realkreditinstitutter handler ikke mere på fondsbørsen. De fastsætter kursen og handler over deres egenbeholdning. De køber altså selv obligationerne af kunderne, som skal have udbetalt lån, og sælger til kunder, som skal indfri lån. Bagefter indberetter de kurserne til fondsbørsen, så kunderne tror, der er tale om børshandler,” siger René Poulsen, der påpeger, at flere institutter har åbnet for, at kunderne kan få andre til at handle obligationerne. Indtil videre gælder det kun lån fra Totalkredit, fordi Realkredit Danmark og Nordea ikke vil åbne for at overføre obligationer. For Jyske Realkredits vedkommende afventer Realråd, at de genoptager muligheden for at overføre obligationer.

”Hos Totalkredit fungerer udbetaling af lån ved VP-overførsel af obligationer fint. Måske skyldes det, at de 60 lokalbanker, der formidler lån for Totalkredit, også har en interesse i at få fondshandlerne gennemført i banken,” siger René Poulsen. Han bemærker i øvrigt, at kursspændet mellem køb og salg kun er halvt så stort hos Totalkredit som hos de tre andre aktører.

Læs om Realråds regnestykke her .