Markant fremgang i ejendomsselskaberne

Top 40 ejendomsselskaber: Værdireguleringer er med til at trække resultaterne for de 40 største ejendomsselskaber pænt op i 2017. Selskaberne har fremgang i overskud på hele 24 procent. Også før værdireguleringer er der fremgang på seks procent. De store ejendomsselskaber havde altså et rigtig godt 2017, viser regnskabsgennemgangen.

Efter et par år med meget beskeden vækst i driftsresultaterne, var der i 2017 tale om et markant hop opad. Allerede før værdireguleringer er indtjeningen på 9,8 mia. kr., mod 9,2 mia. kr. året før. I forhold til den samlede bogførte ejendomsportefølje i de 40 største ejendomsselskaber på knap 217 mia. kr. svarer det til et direkte afkast på ejendomsinvesteringerne på 4,5 procent mod 4,3 procent året før.

Regnskabstallene viser ikke store forskelle i direkte afkast på store eller mindre ejendomsselskaber. De fem største selskaber har samlet set en ejendomsportefølje på lidt over 100 mia. kr. De udgør næsten halvdelen af top 40 listen i bogførte værdier. Med en basisindtjening før værdireguleringer på 3,9 mia. kr. ligger de kun lidt svagere end den resterende gruppe af selskaber. I praksis omfatter de fem største på listen dog syv selskaber, fordi de to nye selskaber under Danske Shoppingcentre er ejet af ATP og Danica, der er blandt de helt store ejendomsselskaber.

Det altovervejende regnskabsprincip for ejendomsselskaber er, at værdiregulere ejendomsporteføljen ud fra en vurdering af et afkastkrav. Dermed tilstræber selskaberne, at de værdier ejendommene bliver optaget til i regnskaberne, afspejler en markedsværdi. Værdireguleringerne indgår dermed i driftsresultatet. Efter indregning af værdireguleringer har branchen samlet realiseret et afkast på 7,5 procent sidste år, mod 6,2 procent i 2016. To af listens selskaber har dog afvigende regnskabsprincipper. Det er først og fremmest Salling Group Ejendomme, der frem til i sommer hed Danske Supermarked Ejendomme. Selskabet afskriver bygningerne over 40 år. Retfærdigvis skal det også fremhæves, at netop disse butiksejendomme er indrettet præcis til det aktuelle formål, eksempelvis Netto-forretningerne. Og en alternativ anvendelse ligger næppe lige for. Men det betyder, at ejendomsporteføljen kun er optaget til 8,1 mia. kr. Der er dog ifølge regnskabet realkreditgæld i disse ejendomme for 9,3 mia. kr.

Realkreditlångiverne må have vurderet ejendommene til mindst 15,5 mia. kr. for at holde sig inden for lovens belåningsgrænser på 60 procent.

Det andet selskab på listen, der ligeledes systematisk afskriver på ejendommene er det tyskejede Netzaberg. Salling Group Ejendomme er i øvrigt det selskab på listen, der målt i kroner havde den største driftsindtjening før værdiregulering/afskrivning, nemlig godt 1,7 mia. kr. Det er lejeindtægter fra koncernens egen butikker, og en ikke specificeret indtægt på 864 mio. kr. Det meget summariske regnskab fortæller dog intet om, hvad denne post vedrører. Der er dog andre selskaber på listen, der året før havde indtægter, som dengang trak resultatet op, f.eks. Bach Gruppen.

De øvrige foretager årlige værdireguleringer, og de er betydelige i 2017. Et uvægtet gennemsnit for de resterende 38 selskaber viser, at de har opskrevet med 3,25 procent. Den tilsvarende vægtede sats er på 2,8 procent mod 2,0 procent året før.

RESULTATFREMGANG OG REDUKTION I PORTEFØLJEN

Det er hovedforklaringen på, at branchen samlet har så markant resultatfremgang. Mens der tidligere år har væ-ret tendens til, at selskaberne har udvidet porteføljen, er der en tendens til opbremsning i nyinvesteringer. Ganske vist er den samlede bogførte værdi af ejendommene steget fra 212,9 mia. kr. til 216,9 mia. kr., men korrigerer man for værdireguleringer er der faktisk tale om en lille reduktion i porteføljen. det kunne tyde på, at ejendomsselskaberne ikke længere ser så mange attraktive købsmuligheder, eksempelvis på grund af høje priser, og udsigten til en cyklisk top.

Jeudan er nu lige netop listens største ejendomsbesidder. Danicas partnerskab med ATP betyder, at ATP formentlig i næste opgørelse vil være den største ejendomsinvestor. Et enkelt selskab har benyttet det høje prisniveau til at foretage et større salg af ejendomme. Det er M. Goldschmidt Ejendomme, der i årets løb solgte ejendomme for 1,3 mia. kr.

Til gengæld har f.eks. AP Ejendomme udvidet porteføljen med 1,1 mia. kr. til 5,5 mia. kr. Det er dog først og fremmest egne byggeprojekter, der har øget porteføljen og i mindre omfang køb af eksisterende ejendomme.