Økonomisk Ugebrev giver her en opdateret status på markedet for dyre ejerboliger til over 10 mio. kr. i hovedstaden, hvor der ses store prisfald forude. Overordnet er billedet fortsat, at der er langt mellem sælgernes salgsprisforventning og købernes tro på lavere priser. Siden starten af september har markedet stort set været dødt. Men de seneste salg afspejler måske, hvilket gigantisk prisfald der kan være på vej.
Markedet for de lidt dyrere ejerboliger til over 10 mio. kr. i hovedstadsområdet er fortsat præget af en stillingskrig mellem købere og sælgere.
Mens der aktuelt er 644 villaer og ejerlejligheder til salg med en udbudspris over 10 mio. kr., har der de seneste måneder kun været gennemført ca. 20 handler med en handelsværdi over 10 mio. kr.
Med fortsatte høje boligrenter på 5 pct. for 30-årige fastforrentede realkreditlån og lidt over 3 pct. for etårige flekslån, er der samtidig udsigt til, at mange tusinde boligejere i starten af det nye år får et rentechok med mange tusinde kroner i ekstra månedlige boligudgifter.
Mulig salgsbølge forude
Med de nye F1-renter fra nytår bliver den månedlige ydelser på et afdragsfrit lån på 1 mio. kr. 4100 kr., hvilket svarer til over 12.000 kr. for en realkreditlån på 3 mio. kr. Forventningen i markedet er, at det kan udløse en salgsbølge, hvor mange boligejere bliver tvunget til at sælge deres ejerbolig de kommende måneder.
Økonomisk Ugebrevs kortlægning viser, at der siden starten af september, altså i over tre måneder, har været ca. fire håndfulde bolighandler med en handelspris over 10 mio. kr. Og det betyder alt andet lige, at de aktuelle 644 plus 10-millionerkroners-villaer og -lejligheder ville have en gennemsnitlig liggetid på ca. 16 måneder.
Et af de mest opsigtsvækkende eksempler på, hvad der kan ligge forude, er salget af Bøgevej 17 i Hellerup. Villaen på 318 kvm. og med ni værelser blev sat til salg 7. juli til 32 mio. kr. Den blev solgt den 29. oktober til 21,3 mio. kr. – efter et prisnedslag på 34 pct. i forhold til udbudsprisen fire måneder tidligere.
Endnu er der ikke mange tilsvarende så dramatiske prisfald. Men det afspejler nok bare, at sælgerne ikke vil erkende, at boligmarkedet er under voldsom ændring med betydelige prisfald forude. Særligt i det indre København og på broerne ser det ud til, at ejerlejligheder til omkring 9-11 mio. kr. nogenlunde holder prisen, i hvert fald indtil videre.
Men i de nordlige forstæder synes det at gå ned ad bakke.
I Gentofte er de seneste fem hushandler indgået til priser under de oprindelige udbudspriser til henholdsvis minus 34 pct., minus 4 pct., minus 19 pct., minus 11 pct. og minus 8 pct. På Frederiksberg blev en af de seneste villahandler indgået til 21 pct. under udbudsprisen.
I slutningen af september blev en villa på 216 kvadratmeter på Carls Feilbergs Vej 14 handlet til 19,8 mio. kr. efter at være sat til salg for 25 mio. kr. i august 2022. Det svarer altså til et prisfald på over 20 pct. på nogle måneder.
I en analyse fra Danske Bank over udviklingen på boligmarkedet oplyses det, at antallet af handlede huse i oktober lå 46 pct. lavere end i samme måned sidste år. Tilsvarende er antal handlede ejerlejligheder dykket 42 pct.
Selvom både handelspriser på villaer og ejerlejligheder steg kraftigt fra sidste efterår til denne sommer, er konklusionen indtil videre et prisfald for de seneste 12 måneder: Huspriserne i hovedstaden er dykket 6 pct., og ejerlejlighederne i Københavns kommune er 7 pct. nede.
Alene for den seneste måned, fra september 2022 til oktober 2022, er villaer i hovedstaden dykket knap 3 pct., og ejerlejligheder er hele 6 pct. nede i Københavns kommune – altså på én måned.
Mere fredeligt ude i landet
På landsplan er udviklingen mere moderat, viser Danske Banks data: Antallet af solgte huse er dykket 31 pct., og huspriserne er 3 pct. nede, begge tal formentlig trukket godt ned af udviklingen i hovedstaden.
Overraskende holder priserne sig betydeligt bedre på sommerhuse. På landsplan er priserne det seneste år steget 6 pct., men antageligt med et nedadgående pres.
Ifølge data fra Finansdanmark er de stigende boligydelser og opvarmningspriser ikke slået igennem på boligejernes restancer og kun sporadisk i antallet af overtagne ejendomme, der lå på 16 i tredje kvartal, mod det halve i første kvartal.
Morten W. Langer
