Nationalbank på tynd is med ejendomsbuffer, måske

Finanssektorens tab og nedskrivninger på udlån til ejendomssektoren er faldende, viser de seneste 2025-bankregnskaber. Umiddelbart er der ikke tegn på, at Risikorådets bekymringer om sårbarheden i ejendomsbranchen fører til de frygtede tab hos bank og realkredit. Er det ekstra bufferkrav så unødvendigt? Den seneste måned kan have ændret situationen markant. Iran-krigen har sendt europæiske ejendomsselskaber ned til det laveste aktiekursniveau i over to år, skriver fagredaktør Ejlif Thomasen.

Årsregnskaberne for 2025 fra lokal- og regionalbanker, herunder i Totalkredit-samarbejdet, tegner et bemærkelsesværdigt ensartet billede: Tab, nedskrivninger og kreditforringelser i erhvervsudlån – hvor ejendomsselskaber typisk indgår – udvikler sig mere positivt end de risikoscenarier, som Nationalbanken og Det Systemiske Risikoråd har advaret om.

Tallene skal dog tages med et vist forbehold, idet de dækker en række udlånsområder ud over ”forvaltning af og handel med ejendomme”. Skal man mere detaljeret ned i tallene, skal man se på bankernes risikorapporter, hvor nogle banker oplyser tal for denne andel af erhvervsudlån i de såkaldte Pillar III-data.

Kun få banker offentliggør detaljerede data for kreditkvalitet fordelt på brancher, og selv blandt disse er der ikke konsistens fra år til år. Det betyder, at man ikke på et detaljeret niveau kan følge udviklingen i udlån, misligholdt udlån og akkumulerede værdiforringelser fra år til år.

Faktisk er det kun lykkedes at finde tre banker i denne mellemgruppe, der for både 2024 og 2025 har oplyst disse tal på en sammenlignelig måde. Det er Møns Bank, Fynske Bank og SJF Bank. De har alle haft stigende udlån på ejendomsområdet, og to af de tre banker har samtidig haft en faldende andel af misligholdte lån. Kun to banker oplyser for begge år den akkumulerede værdiforringelse. Her er der henholdsvis tale om et fald og en stigning.

For akkumulerede nedskrivninger på det bredere erhvervsområde, som er en god indikator for bankernes samlede kreditvurdering af udlånsbogen, falder nedskrivningsprocenterne i flere banker i 2025. F.eks. falder den akkumulerede nedskrivningsprocent hos Sparekassen Sjælland-Fyn, der nu hedder SJF Bank, fra 3,5 til 3,0 pct.

Netop SJF Bank offentliggør de detaljerede data, og her er der også fald for ejendomsområdet i de akkumulerede værdiforringelser. Også selv om banken som den eneste faktisk har en fordobling i den andel, der er misligholdt.

Samtidig med, at SJF Bank i årsrapporten fastholder, at kreditkvaliteten er god og nedskrivningerne lave, viser bankens risikotal, at misligholdelsen i ejendomsporteføljen er mere end fordoblet. Banken forventer da også selv et stigende nedskrivningsniveau fremadrettet.

Det er dog den eneste bank, hvor der på det detaljerede niveau er tale om en forværring af de misligholdte lån. Fynske Banks egne risikotal viser det modsatte billede med et markant fald. Lollands Bank har en ejendomseksponering på 13,4 pct. af udlånene og ligger dermed tæt på sin interne grænse. Det er en stigning fra 12,3 pct. i 2024. Banken offentliggør imidlertid ikke en opdeling af kreditkvaliteten i ejendomssektoren, hvilket gør det vanskeligt at vurdere udviklingen i misligholdte ejendomsudlån.

Stigning i nedskrivninger

Hos Skjern Bank er der et fald i den akkumulerede nedskrivningsprocent fra 3,6 til 3,4 pct., men det er tal, der omfatter hele erhvervsområdet. Dermed peger bankernes egne nøgletal på, at den samlede kreditrisiko i erhvervsporteføljerne – hvor ejendomsselskaber udgør en væsentlig del – ikke er stigende, selv om der fortsat er et højere renteniveau.

Da bankernes udlån til ejendomsselskaber som hovedregel indgår under erhverv, er udviklingen i erhvervsnedskrivninger en god indikator for kreditrisikoen i ejendomssektoren. På tværs af de offentliggjorte regnskaber er der ikke tale om en stigning i nedskrivninger relateret til erhverv og dermed heller ikke indirekte til ejendomsselskaber, som ellers har været udpeget som særligt sårbare af bl.a. Risikorådet.

Ser man på de faktiske tab, er der tale om en endnu mere markant udvikling. I flere regnskaber fremgår det direkte, at tabspåvirkningen er meget begrænset, og i enkelte tilfælde er nedskrivningerne endda netto positive som følge af tilbageførsler af tidligere hensættelser.

Også bankernes generelle kreditkommentarer understøtter dette billede. Flere beskriver kreditkvaliteten som fortsat robust og fremhæver, at nedskrivningsniveauet i høj grad er præget af modelbaserede justeringer frem for realiserede tab. Det betyder i praksis, at bankerne fortsat hensætter forsigtigt men uden tilsvarende stigning i faktiske tab.

Ejlif Thomasen