Nu udfordres Nykredit af Danske, Nordea og Jyske på boliglån

Marketing-kanonerne er det seneste halve år for alvor begyndt at rulle ind på markedet for boliglån. De tre storbanker er de seneste år blevet fuldstændig udmanøvreret af Nykredit og de ca. 45 lokalbanker i Totalkredit-samarbejdet. Meget tyder på, at de andre storbanker har fået nok. Statistikken viser, at bankboliglånene har øgede markedsandele i forhold til de traditionelle realkreditlån. Der er kommet konkurrence om de mest lukrative boliglånskunder, vurderer finansanalytiker Per Grønborg.

Nykredit har med kombinationen af kundekroner og mantraet ”lige lån for land og by” – dvs. faste listepriser for alle kunder – vundet kampen om traditionelle realkreditlån til boliger, og nu reagerer de tre store banker for at fastholde deres mest profitable kunder. Dybest set er det et udtryk for, at der løsnes op for den fastlåste konkurrencesituation i realkreditten, vurderer finansanalytiker Per Grønborg.

Realkreditmarkedet for boliglån er yderst transparent, idet alle betaler listepriser, og alene etableringsgebyrer er normalt til forhandling. Derfor ændrer marginerne sig meget sjældent. Den daglige kamp om kunderne flytter ikke priserne, som vi ser på bankudlån.

Det fungerer fint i et marked med lige vilkår for alle spillere. Men sådan er det ikke længere. Nykredits kundekroner har fundamentalt ændret markedet, hvilket også ses af, at Nykredit har været den helt store vinder målt på markedsandele de seneste fem år.

De andre store aktører står derfor over for et valg mellem pest og kolera. Enten at sænke deres priser til Totalkredit-niveau efter kundekroner – eller at acceptere, at man løbende taber markedsandele. Hidtil har valget primært været kolera: Man accepterer at tabe prisfølsomme kunder, fordi alternativet – en matchning af Totalkreditpriser efter kundekroner – vil gøre det svært at nå markedets afkastkrav til den krævede kapitaldækning.

Mange boligejere har i dag ingen lån ud over realkreditlån via banken. Og broderparten af kunderne er ”heldigvis” stadig ikke specielt prisfølsomme, om end man godt kan få indtrykket af, at pris har en stigende betydning. Udfordringen kommer specielt i det lukrative private banking-segment, hvor kunderne typisk efterspørger investeringsrådgivning, men hvor kunderne også fokuserer stadig mere på billige boliglån.

Jyske Bank har deres F1-produkt, hvor de er billigst i markedet og kan bruge det som konkurrenceparameter. Danske Bank og Nordea, derimod, har ikke sådanne vinduer. Derfor er det meget naturligt, at man har gjort prioritetslånsproduktet mere konkurrencedygtigt.

”Da prissætningen af prioritetslån ikke er transparent, er det svært at sige noget præcist om, hvilke vilkår, der tilbydes, men mit indtryk – også fra kilder i sektoren – er, at prioritetslån i dag tilbydes til priser under det, et tilsvarende realkreditlån koster,” siger Grønborg.

Kamp om solide kunder

Men tilbuddet er ikke til alle – det er til dem, der lægger betydelig anden forretning i banken. Det er i dette lys, at Danske Bank har reduceret pristillægget for afdragsfrihed for nye lån.

Overordnet kan man sige, at Michael Rasmussens Nykredit har sejret sig ihjel med kombinationen af mantraet ”lige lån for by og land” og kundekroner. Nu reagerer de tre andre store banker, og det kan på sigt betyde, at den højt besungne solidaritet i det danske realkreditsystem mindskes.

I dag betaler man forskellig pris alt efter belåningsgrad – hvilket er det gamle realkreditmantra: Vi belåner mursten. Sådan er det bare ikke længere. Mursten er ikke nok til at få lån. Også realkreditten laver i dag en helhedsvurdering af kunderne – nok mest fordi Finanstilsynet har krævet det. Men det er fortsat kun murstenens værdi, der er reflekteret i prisen på lånet.

Derfor kan man forestille sig, at de mest solide bankkunder i stigende grad vil søge væk fra realkreditten og over i bankernes prioritetslånsprodukter. Det vil naturligvis forringe boniteten i realkreditselskabernes udlån, men murstenene er der stadig. Så at stemple solidariteten i realkreditsystemet som truet er nok at gå et skridt for langt.

Reelt er sammenblandingen af boliglån og lån til erhvervsejendomme nok en større trussel for solidariteten, da man her har bedt umage grupper om at være solidariske. Sjovt nok gælder mantraet ”lige lån for land og by” for boliglån, men ikke for erhvervslån. Man har indtryk af, at sektorens solidaritet primært bringes på banen af aktører, for hvem det er opportunt, og en fastlåsning af boliglånsmarkedet er aktuelt alene i Nykredits interesse.

Morten W. Langer