Økonomisk Ugebrevs kortlægning viser konkrete eksempler på skattestigninger. Frygten har været et dybfrossent boligmarked i starten af det nye år på grund af usikkerhed om de nye balancepriser. Ifølge ejendomsmæglerne har der dog været god besøgsinteresse på grund af rentefaldet den seneste måned. Fagredaktør Ejlif Thomasen har kigget nærmere på tallene.
Eksempler på aktuelle villaer til salg i prissegmentet 25-50 mio. kr. viser, at der er store forskelle i størrelsen af skatteændringer for nye ejere ved køb før og efter nytår. Som bekendt skulle boligkøbere ved køb før nytår betale gamle ejendomsskatter, mens boligkøb efter nytår betyder beregning af ejendomsskatter efter de nye vurderinger.
De offentlige salgsopstillinger på de aktuelle villaer til salg oplyser om størrelsen af de nye ejendomsskatter. Men der er ikke oplysninger om ændringen fra de gamle ejere til nye kommende ejere. Indtil videre synes der heller ikke at være sket en prisnedsættelse af villaerne, selvom de for blot få uger siden var markant billigere at bo i.
Skattestigning på 262 pct.
Økonomisk Ugebrevs kortlægning afslører store prisforskelle fra før til efter nytår: Eksempelvis en villa på Lemchesvej 11 i Hellerup er til salg for 29,9 mio. kr. Villaen har været til salg i tre måneder. Den nuværende ejer betaler samlede ejendoms- og boligskatter på knap 93.000 kr.
Når villaen bliver solgt i det nye år, skal den nye ejer betale 337.000 kr. Det svarer til en skattestigning på 262 pct., som altså kunne have været undgået ved en handel før nytår. Om det vil betyde en snarlig prisnedsættelse på villaen, ønsker ejendomsmægler Nikolaj Anker-Møller fra Nybolig ikke at oplyse overvejelser om.
Blandt andre ejendomsmæglere i whiskybæltet, Økonomisk Ugebrev har talt med, påpeges tre veje for sælgerne af villaer herfra og de kommende måneder. For det første nævnes eksempler på villasælgere, der aktivt er villige til at dække ti års skattestigning i form af et prisnedslag. Det vil for ejendommen på Lemchesvej betyde et nedslag på 2,4 mio. kr. – svarende til et prisfald på godt 8 pct.
For det andet nævner ejendomsmæglere, udenfor citat, at det næppe er nok at reducere prisen med ti gange skattestigningen. ”Man kan argumentere for, at de i stedet må svare til ydelsen på et fastforrentet realkreditlån med afdrag,” siger en mægler til Økonomisk Ugebrev.
Altså: Hvis den årlige ejendomsskat stiger med 100.000 kr., bør prisreduktionen alt andet lige svare til det lånebeløb, der kan betales med en nettoydelse på 100.000 kr. Med de aktuelle renter betyder det, at man skal gange skattestigningen med 20 for at få det beløb, boligprisen bør justeres ned med. Med den tilgang skal villaen på Lemchesvej teoretisk 4,7 mio. kr. ned i pris til 25,2 mio. kr.
Denne type grove beregninger kan give et fingerpeg om de kommende prisjusteringer. De fleste ejendomsmæglere afviser dog, at man så direkte kan sætte en priskorrektion på formel. Så den tredje mulighed for villasælgere er af afvente, at boligmarkedet har fundet en ny naturlig balance. Og der kan det også være en fordel for sælgerne, at boligrenterne ser ud ti at være på vej ned.
”For tiden spiller det ind hos køberne, at der en udbredt forventning om faldende boligrenter. Dels er renten allerede faldet omkring ét procentpoint. Oveni kommer, at huskøberne har forventninger om yderligere rentefald. Vi har indtryk af, at der er køberne, som er bange for at komme for sent, fordi kommende rentefald formentlig vil trække prisen opad, og så vil køberne gerne nå at handle forinden,” siger ejendomsmægler og partner Søren Heilesen fra ejendomsmæglervirksomheden Claus Borg & Heilesen.
Claus Borg & Heilesen står for salg af ejendommen Dronninggårds Alle 52 i Holte, og netop denne ejendom er i modsætning til de fleste andre boliger til salg begunstiget af faldende ejendomsbeskatning på 55.000 kr. ”Lige i dette tilfælde tror jeg ikke, denne skatteændring spiller nogen større rolle, for det er en villa, der er til salg for 42 mio. kr., og sammenlignet med det betyder en besparelse på 55.000 kr. om året ikke meget,” siger Søren Heilesen. Teoretisk skulle det ellers give plads til en prisstigning på mellem en halv og 1 mio. kr.
Ejendomsmægler Frederik Bjørling fra Lokalbolig i Holte vurderer, at markedet holder godt stand på grund af den faldende rente. ”Vi ser, at mange spekulerer i, at vi er forbi rentetoppen, og at renten skal længere nedad. Derfor forventer boligkøberne, at salgspriserne skal stige. Derfor vi har travlt lige nu,” siger Frederik Bjørling.
Også for villaer til priser mellem 10 og 15 mio. kr. viser før- og efterskatten en stor spredning: Ejendomsskatten for en villa på Brønlunds Alle i Hellerup til 12,5 mio. kr. stiger fra 58.000 kr. til 66.000 kr. Altså en forholdsvis beskeden stigning.
Til sammenligning stiger en ville på C.F. Holbechs Vej i Lyngby til 12,99 mio. kr. fra en skat på 54.000 kr. til 117.000 kr. – altså mere end en fordobling. For villaen i Lyngby er der allerede i oktober gennemført to prisnedsættelser på hver en halv mio. kr. Men det førte altså ikke til salg før årsskiftet.
”Vi er positivt overraskede over køberinteressen her efter årsskiftet. Vi har allerede haft flere fremvisninger i segmentet af villaer til over 30 mio. kr. Det havde vi ikke forventet for bare få måneder siden,” siger ejendomsmægler Peter Marcussen fra Home i Charlottenlund-Klampenborg.
Ejlif Thomasen
Vær et skridt foran
Få unik indsigt i de vigtigste erhvervsbegivenheder og dybdegående analyser, så du som investor, rådgiver og topleder kan handle proaktivt og kapitalisere på ændringer.
- Vi filtrerer støjen fra den daglige nyhedscyklus og analyserer de mest betydningsfulde tendenser.
- Du får dybdegående og faktatjekket journalistik om vigtige erhvervsbegivenheder lige nu.
- Adgang til alle artikler på ugebrev.dk.
399,-
pr. måned
Allerede abonnent? Log ind her
