Nye andelsboligprojekter pumpes op som før finanskrisen

Euforien om ejerlejlighederne har nu tilsyneladende nået markedet for andelsboliger, og der bliver nu også præsenteret tvivlsomme andelsboligprojekter. De nye andelsboligejere risikerer senere store efterregninger på grund af en ekstremt attraktiv kortsigtet finansiering, som næppe er langtidsholdbar.

Ifølge Økonomisk Ugebrevs oplysninger bliver der igen anvendt yderst kreative midler ved etablering af nye andelsboligprojekter, hvor private projektudbydere sammenstykker budgetter og finansiering. Særligt omkring finansiering af de nye andelsboligforeninger risikerer køberne om få år at blive udsat for meget negative overraskelser, fordi huslejerne kan komme til at stige markant.

Økonomisk Ugebrev har gennemgået flere eksempler på finansiering med en kombination af afdragsfrie realkreditlån og ekstremt lave bidragssatser, som har været afgørende byggeklodser for at få budgettet til at hænge sammen i de nye andelsboligforeninger.

FLERE FÆLDER

Nye andelshavere løber med andre ord en betydelig risiko for, at det pludselig er en anden og mindre behagelig økonomisk virkelighed, de skal leve med. Overraskelsen kan blandt andet komme med forhøjede bidragssatser fra realkreditinstituttet, hvis det vælger at normalisere prisen i forhold til andre andelsboligforeninger. I låneaftalerne er der kun afgivet løfte om ikke at hæve bidragssatsen i to år.

De økonomiske forudsætninger vil også skride, hvis banken vælger at øge renten på den yderste finansiering med variabel rente. Men den helt store risiko for andelshaverne er, når afdragsfriheden udløber om ni år. Hvis de ikke til den tid kan få en ny periode med afdragsfrihed, kan boligydelsen stige til mere end det tredobbelte. Herudover er projekterne kendetegnet ved, at andelshaverne hæfter – ikke bare med deres indskud, som er på 8000 kr. pr. kvm. – men også for andenprioritets banklån, der kan være på yderligere 4000 kr. pr. kvm.

Projekterne har altså indbygget en tidsindstillet bombe, da budgetterne kun hænger sammen nu og her på grund af en unik billig finansiering. Uden den kunne det næppe lade sig gøre at få tilstrækkeligt med andelshavere med på idéen. Alt andet lige betyder de kunstigt attraktive finansieringsvilkår, at ejendommene har kunnet sælges til betydeligt højere priser end ellers.

”Det er beskæmmende at se på. Det minder om forløbet op til finanskrisen, hvor der også aggressivt blev solgt nye andelsboligforeninger. Man skulle tro, at de havde lært noget undervejs. Eneste forskel er, at det denne gang ikke er swaplån, der er problemet,” siger formand for foreningen AB i Krise, Niels Bjørnstrup. Han undrer sig over at Danske Bank/Realkredit Danmark går ind i det. Han peger på, at det kan være påvirket af, at kommende regler stiller kreditor bedre i tilfælde af, at foreningen ikke kan klare det. ”Det ligner kunstigt lave bidragssatser, for det, vi ser som mere almindeligt, er omkring 0,8 procent,” siger Niels Bjørnstrup. ”Det er rigtigt ærgerligt, at man i det arbejde, der er lavet i Erhvervsministeriet omkring andelsboligforeninger, slet ikke har set på advokaterne og bankernes rolle,” fortsætter han.

Økonomisk Ugebrev har gennemgået dokumenterne for to andelsboligforeningsprojekter, etableret i 2017 i København, baseret på denne type vilkår. I begge tilfælde er det advokatfirmaet Qwist & Bræmer, der har stået for den juridiske del og har udarbejdet materiale til møder med både initiativgruppe og kommende andelshavere.

PRISER TRUKKET OP

”Begge projekter er præget af mangelfulde oplysninger, og andelshaverne risikerer ubehagelige overraskelser,” siger valuar & direktør cand. merc. Lars Wismann fra Wismann Properties Consult A/S. Han har indgående kendskab til finansieringsforholdene i flere hundrede andelsboligforeninger, og kalder konceptet bag de nye foreninger for ”giftigt.”

”I de konkrete projekter er prisen kommet op på 31.500 kr. pr. kvm., og det har kun kunnet lade sig gøre med de gunstige finansielle muligheder, de har fået. Problemet er, at der ikke er nogen, der kender risikoen, og budgetterne tyder på, at de overbudgetterer indtægterne og underbudgetterer udgifterne,” siger Lars Wismann.

I de konkrete tilfælde – AB Livjægergade og AB Strandvejskarréen – er det Realkredit Danmark og Danske Bank, der i begge tilfælde yder finansieringen udover indskud fra andelshaverne.

Læs resten af artiklen her.