Nye bidragsforhøjelser hos Nykredit for erhvervskunder

Meget overraskende er Nykredit nu ude med nye varslinger af højere bidrag på erhvervsudlån. Det sker til trods for, at den nye ejerstruktur netop sænker kapitalkravene, og til trods for at de varslede Basel-krav er mindre slemme end forventet.

Samtidig med, at der fra Nykredits ledelse er kommet udmeldinger om, at realkreditkoncernen skal være konkurrencedygtig før kundekroner, er der netop sendt nye breve ud til kunder med varsel om bidragsstigninger på erhvervslån.

Økonomisk Ugebrev har et konkret eksempel på en erhvervslåntager, der har fået varslet en bidragsstigning på 60 procent fra nytår, fra en sats på 1,25 procent til 2,00 procent. En del af argumentet for højere bidrag er ”generelle regulatoriske forhold, som Nykredit er underlagt.” Helt samme formulering blev brugt, da der i efter-året 2016 blev varslet bidragsforhøjelser for stribevis af erhvervskunder. Se eksempler på udsendte breve her.

INGEN SAMMENHÆNG

Mens det for privatkunderne er muligt at slå bidragssatsen op i officielle tabeller, hvor bidraget afhænger af lånetype og belåning, er priserne på erhvervsområdet totalt lukket land uden nogen som helst gennemsigtighed. ”Jeg kan fremvise de første 25 konkrete eksempler på erhvervslån i Nykredit, hvor bidragssatsen er 0,6 procent eller lavere, og heraf flere kunder med jammerlige resultater og misligholdte lån,” siger direktør, valuar og ejendomsmægler Lars Wismann fra Wismann Property Consult. Økonomisk Ugebrev har set dokumentation på, at andelsboligforeningen A/B Skrænten kun betaler 0,2 procent i bidrag af et lån på 12,47 mio. kr., selvom der ikke afdrages på lånet, og selvom om en swapaftale betyder, at ejendommen er mere end 100 procent belånt.

”Det viser, at der overhovedet ikke er nogen sammenhæng mellem låntagers økonomisk forhold eller ejendommens belåning, og så de bidragssatser der bestemmes af Nykredit. Man lader kunden betale den bidragssats, kunden er i stand til at betale, og hvis det er et lån, der er svært at flytte, strammer de skruen ekstra. Bidragssatserne fastsættes fuldstændigt uigennemsigtigt og vilkårligt, og kunden kender ikke sin egen belåningsværdi. Nykredit beregner den, men vil ikke oplyse den,” siger Lars Wismann.

I det konkrete eksempel varsles bidragsforhøjelse bl.a. med begrundelse ”regulatoriske forhold. Nykredit erkender over for Økonomisk Ugebrev, at der ikke er tale om nye regulatoriske krav. I det konkrete eksempel er der tale om et lån på knap 10 mio. kr. i en erhvervsejendom, der er ejet af et K/S. Ejendommen blev købt i 2007, og dengang var bidragssatsen på 0,6 procent. Alle lån er siden da blevet serviceret til punkt og prikke, og der afvikles på Nykredit-lånet med omkring 10 procent af restgælden pr. år.

ØGET LTV

Lars Wismann har i det konkrete eksempel på vegne af investorerne bedt Nykredit forklare, hvad der ligger bag den varslede bidragsforhøjelse og fremlægge de beregninger, der fører til, at de mener bidraget skal forhøjes. I stedet for at fremlægge beregninger lyder svaret fra Nykredit alene: ”Ejendommen er efter en længere tids tomgang udlejet til reduceret leje ift. den tidligere lejeindtægt. Som bekendt øges ejendommens beregnede LTV dermed og således også Nykredits krav til afsat egenkapital til lånet i ejendommen. Dette har udløst bidragsstigninger. Investorerne kan nedbringe realkreditlånet, f.eks. ved kapitalindskud. Bringes den beregnede LTV ned, kan bidraget ligeledes sænkes.”

Det har så fået låntager til at bede om en række oplysninger for på den måde at finde ud af, om bidragssatsen kan nedbringes. ”Lånet er nu på 9,7 mio. kr., og jeg har spurgt, hvad bidragssatsen vil blive, hvis vi ekstraordinært afdrager 2, 4, 6 eller 8 mio. kr.,” siger Lars Wismann. Nykredit ønsker ikke at fortælle kunden, hvad Nykredit mener, ejendommen er værd.

”Der er behov for, at ministeren kommer på banen og tvinger realkreditinstitutterne til at oplyse kunden om de belåningsværdier, de beregner,” siger Lars Wismann.

Fra Nykredit har Økonomisk Ugebrev modtaget følgende svar fra presseafdelingen: ”Priserne for vores erhvervskunder bliver fastsat ud fra en konkret vurdering af den enkelte kundes individuelle forhold – bl.a. kundens nuværende resultater og det forretningsomfang, kunden har med os. For nogle kunder betyder det, at deres bidragssats sættes op, mens det for andre kunder betyder, at den sættes ned.” Læs hele svaret fra Nykredit her.

Ejlif Thomasen