opgør om lejeboliger kan udløse storm i den finansielle Sektor

Et indgreb mod udlejeres mulighed for at hæve huslejen efter renoveringer er angiveligt lige på trapperne. Det kan blive særdeles dyrt for pensionsselskaber, realkreditinstitutter, banker og andelsboligforeninger. Men der er gået politisk prestige i sagen. Og selv hvis den bliver løst mindeligt, må aktørerne sidde tilbage med en uro i kroppen. De har fået et forvarsel om, hvad der vil ske den dag, hvor renten stiger, og investorerne flytter deres interesse fra ejendomme til obligationer, skriver journalist Sten Thorup Kristensen i denne analyse.

Der var ikke meget lydhørhed, da den socialdemokratiske viceborgmester Michael Vindfeldt fra Frederiksberg i forrige uge foreslog Frederiksberg Boligfond og en gruppe lejere at standse deres retstvist, og i stedet bakke op om en mindelig, politisk aftale. Begge parter fastholder ifølge EjendomsWatch retssagen, som er anlagt af lejerne med den påstand, at de – som det er beskrevet i skøderne – har forkøbsret til de ejendomme, de bor i, og det til en pris, der i nutidens marked er overordentlig fordelagtig.

Den stejle holdning kan undre. Ifølge den juridiske ekspertise, som Økonomisk Ugebrev har forhørt sig hos, vil lejerne mest sandsynligt tabe sagen, så de står tilbage med en lang næse og en endnu længere advokatregning. Fonden står omvendt med gode chancer for at vinde, men hvis den alligevel taber, må den nedskrive sine ejendomsværdier så meget, at den er dybt, teknisk insolvent.

RAPPORT PÅ VEJ

For udenforstående har den spegede sag fra Frederiksberg en vis underholdningsværdi. Men en anden udløber af det overordnede problemkompleks har en ganske anden alvor. Den sag kommer på bordet om et par uger, når et ekspertudvalg i begyndelsen af oktober afleverer sin rapport om, hvordan man kan stoppe udenlandske investorers masseopkøb af danske – specielt københavnske – boligejendomme.

Kun to udgange synes mulige: Enten kaster et stort folketingsflertal, bestående af rød blok inklusive de radikale samt Dansk Folkeparti, håndklædet i ringen og accepterer, at utidssvarende, men til gengæld meget billige, boliger snart er en saga blot i hovedstaden. Eller også udløses et værditab på mange mia. kroner, som vil ramme pensionsselskaber, banker, realkreditinstitutter og – politisk nok så ømtåleligt – andelsboligforeninger.

Lidt forhistorie: I 90’erne, hvor der endnu var mange dårlige boliger i København, og samtidig høj ledighed, fik Nyrups regering indføjet et stk.2iboligreguleringslovens paragraf 5. Tilføjelsen bestod i, at udlejere, der foretog en gennemgribende renovering af lejemål, ved førstkommende nyudlejning derefter fik ret til at hæve huslejen. Siden har paragraf 5, stk. 2-renoveringer været et fast begreb i ejendomsbranchen. Boliger er blevet forbedret, og håndværkere er kommet i beskæftigelse. Alle har været glade.

Men i de senere år er smilet stivnet. Med de ultralave renter er renoveringerne blevet et investeringsmål for investorer fra ind- og udland. Afkastet er måske nok beskedent, men det er bedre end på obligationer, hvor der jo slet ikke er noget afkast, og det kommer med lav risiko. Nogle aktører begyndte at få et dårligt ry, fordi de var lige vel kreative i bestræbelserne på at få lejerne til at fraflytte, så nye kunne komme ind og betale den forhøjede husleje. Det blev især amerikanske Blackstone – som bl.a. Frederiksberg Boligfond har solgt til – kendt for.

MØDT MED VANTRO

Trafikken begyndte at vække opmærksomhed på Christiansborg, hvor det også er en udbredt holdning, at det er godt, hvis nogle af de meget billige boliger bevares, selv om de ikke er i moderne stand. Sidste efterår meldte Socialdemokratiet og Dansk Folkeparti ud, at de var klar til at gribe ind over for de udenlandske investorer. Det blev i første omgang mødt med vantro i ejendomsbranchen. Men det var alvorligt ment, og redskabet skulle være en fjernelse, eller i hvert fald en begrænsning, at paragraf 5, stk. 2. Det er dette indgreb, der nu er lige på trapperne.

Umiddelbart har boligminister Kaare Dybvad et meget stort flertal bag sig, hvis han fremsætter et lovforslag. Alligevel vil sådan et træk kræve, at ministeren har et middelstort isfjeld i maven. Det er nemlig en meget stor del af de nuvæ-rende ejendomsværdier, der er baseret på, at nuværende eller fremtidige ejere kan foretage paragraf 5 stk. 2-renoveringer. Kan de ikke længere dette, vil værdierne styrtdykke.

Over for Økonomisk Ugebrev anslår EjendomDanmark, at de berørte ejendomme – boligudlejningsejendomme opført før 1993 – har en samlet værdi på cirka 200 mia. kr. Brancheforeningen vil ikke sætte tal på, hvor stor en del af dette beløb, der er på spil, men de skøn, der har været fremme, har lydt på, at ejendommene vil falde mellem 15 og 50 procent i værdi. Hvis man gætter på gennemsnitligt 25 procent, er det altså 50 mia. kroner, der vil forsvinde op i den blå luft.

Ulykken for ministeren og det politiske flertal er, at kun en meget lille del af slaget vil ramme udenlandske kapitalister. I stedet er det pensionsselskaber, og i anden række deres medlemmer og kunder, samt – politisk set endnu værre – andelsboligejere, der må holde for. Mange af de sidste må imødese, at deres andele taber en stor del af værdien, og i mange tilfælde vil der slet ikke være nogen værdi tilbage.

DEN FINANSIELLE SEKTOR RAMMES

Problemet for andelsboligsektoren vil gå direkte videre til realkreditinstitutter og banker, der vil miste en stor del af pantværdien knyttet til de lån, de har givet til andelsboligforeninger og deres medlemmer.

Et lovindgreb mod paragraf 5, stk. 2 vil altså ikke bare have den tilsigtede effekt – at stoppe udenlandske investorers spekulation i den gamle boligmasse i Danmark. Det vil også ramme hårdt ned i nogle helt andre dagsordener, bl.a. et par stykker, vi over den seneste tid har omtalt her i Økonomisk Ugebrev: De i forvejen stærkt pressede banker og pensionssektorens værdiansættelse af alternative investeringer, hvorunder ejendomme hører. I begge tilfælde kan indgrebet rundt omkring være strået, der får kamelers rygge til at knække.

Sagen med lejeboligerne er filtret ind i så mange regler på så mange områder gennem så mange år, at man ikke kan gøre noget ved den, uden det har afgørende betydning for en hel masse andet. Spørgsmålet er, om Kaare Dybvad og regeringen tør binde an med det. For 10 eller 20 år siden havde det været utænkeligt, men i moderne politik ved man aldrig. F.eks. Trump og Macron vækker på hver sin måde vrede, men det er ikke fordi de bryder løfterne til de vælgere, der har stemt på dem – det er tværtimod fordi de holder dem, næsten uanset konsekvenserne.

På den anden side kan man gisne om, at Michael Vindfeldt var sendt i byen i et sidste, fortvivlet forsøg på at finde en mindelig løsning, så man uden at tabe ansigt kan undlade et lovindgreb.

GYSEREN I FREMTIDEN

Tvisten på Frederiksberg er i sig selv et eksempel på, hvordan enhver handling på boligområdet er som at stikke en pind i en hvepserede af gamle regler og hensyn. Når lejerne, på trods af den klare formulering i skøderne, ikke har nogen god sag, er det primært fordi det er ligesom ved testamenter: Det er kommunen, der i sin tid har fået sat klausulerne om lejernes lukrative forkøbsret ind i skøderne, og så kan den også selv annullere klausulerne igen.

Men dertil kommer, at kommunens hensigt med klausulerne åbenlyst ikke var, at nogle tilfældige lejere i fremtiden skulle score en skattefri milliongevinst, men at der skulle være et ordentligt boligudbud på Frederiksberg. Pengene fra salget til Blackstone skal gå til at bygge nye boliger i kommunen.

Men selv hvis et indgreb bliver aflyst, eller det kun kommer i en stærkt begrænset form, kan ejendomsselskaber, pensionskasser, realkreditinstitutter, banker og andelsboligejere kun ånde delvist lettet op. Det er som nævnt de ultralave renter, presset igennem af især ECB, der har fået investorerne til at pøse penge ind i ejendomssektoren, og dermed blæst værdierne op. Den virkelige gyser kommer således den dag, hvor renterne stiger betydeligt, f.eks. fordi ECB må slippe tøjlerne. Da kan problemet ikke løses ved at lokke, true eller tigge en minister til at slå bak.