Når blandt andet Sydbank og Spar Nord officielt har kastet en redningskrans ud til deres realkreditkunder for at tage toppen af Totalkredits bidragsforhøjelser, er det i virkeligheden alene for at mele deres egen kage. Økonomisk Ugebrevs analyse af provinsbankernes nye bankbaserede låneprodukter giver nemlig flere store kommercielle fordele, som i sidste ende giver større indtjening og overskud, samtidig med at risikoen nedbringes. Generelt forsøger provinsbankerne at skjule, at de kan opsige de bankrelaterede boliglån med tre måneders varsel, mens et realkreditlån er uopsigeligt.
Muligheden for at banken kan opsige boliglånet betyder også, at banken langt hurtigere kan vride sig ud af lån med stigende risici for tab. Tilbuddet til provinsbankernes egne bankkunder om at få billigere boligbanklån er derfor i virkeligheden et aggressivt forsøg på at øge indtjeningen, efter det farceagtige forløb med Nykredits udmelding om markant højere priser og børsnotering. Alle de banker, der har formidlet Totalkreditlån står nemlig i forvejen i den situation, at de garanterer for den del af kundernes Totalkreditlån, der ligger ud over 60 procent af vurderingen på lånetidspunktet. Altså har provinsbankerne typisk lånerisiko på den del af lånet, som ligger mellem 60 og 80 procent af pantet.
Netop denne garanti, som provinsbankerne stiller over for Totalkredit, falder væk i det øjeblik denne del af lånet flyttes over til at være et banklån hos banken selv. Det betyder for banken, at bankens risiko formelt er uændret, når kunden skifter fra at have et realkreditlån til i stedet at have et boliglån i banken. Forskellen for banken er, at garantien over for Totalkredit løber i mindst otte år, mens bankens egen risiko kan stoppes ved at opsige lånet for kunden med kort varsel.
Pressechef Leif Lind Simonsen fra Spar Nord bekræfter sammenhængen med, at bankens risiko ikke ændres. ”Vi stiller sikkerhed for de 60-80 procent af lånet, der ligger i Totalkredit, og en overflytning til et banklån betyder, at vi ikke længere stiller garanti overfor Totalkredit. Til gengæld får vi risikoen på banklånet, hvormed vores risiko er uændret,” skriver han i et svar til Økonomisk Ugebrev. Garantien over for Totalkredit gælder ifølge Leif Simonsen i hele lånets løbetid. Men når lånet skifter til at være en banklån betyder opsigelsesvilkårene kombineret med rentevilkårene, at banken reelt har en mulighed for at presse kunden ud af lånet, hvis det passer med bankens politik. Opsigelsen kan typisk ske med kort varsel, ned til tre måneder.
Flytningen over til banklån giver også bankerne mulighed for at øge lånerenten markant. For tiden har banksektoren indlånsoverskud på flere hundrede milliarder, og derfor et ønske om at opnå en bedre rente end Nationalbankens minus 0,65 procent på indskudsbeviser. Men hvis situationen ændrer sig, og bankerne måtte få et ønske om at reducere eksponeringen på f.eks. boliglån, så har de i vidt omfang mulighed for at ændre rentevilkår, og ultimativt for at opsige selve lånet.
Dermed har banken et værktøj til at komme ud af eksponeringen, og banken er altså ikke bundet i op til 30 år, som ved et langt realkreditlån. Et 30 årigt realkreditlån kan altså ikke opsiges fra Totalkredits side, medmindre der er tale om misligholdelse. Økonomisk Ugebrev har oplevet en meget stor modvilje fra en række pengeinstitutter, på ønsket om at få de præcise formuleringer omkring bankens mulighed for at opsige lånet, og det virker som om pengeinstitutterne forsøger at feje denne problemstilling ind under gulvtæppet. I pengeinstitutternes almindelige skriftlige forretningsbetingelser er det dog muligt at få nogle af formuleringerne frem: Hos Sydbank lyder formuleringen ifølge almindelige forretningsbetingelser for privatkunder konkret omkring opsigelse af boliglånet: ”Kreditor kan med 3 måneders varsel opsige pantebrevet til fuld og hel indfrielse, hvis kreditor kan give en saglig og rimelig begrundelse.” Økonomisk Ugebrev har ikke kunnet få oplyst præcis, hvilke begrundelser, der opfylder dette. Men en endnu videre elastik gælder for den del af kundeforholdet hos Sydbank, der vedrører deres særlige favorit-program. Her hedder det omkring opsigelse: ”Banken kan opsige Sydbank Favorit i sin helhed med et varsel på 3 måneder.”
Hos Spar Nord lyder formuleringen omkring opsigelse således: ”Banken kan med et varsel på 3 måneder opsige aftaler med kunden helt eller delvist, medmindre andet er aftalt eller der foreligger misligholdelse eller anden forfaldsgrund.” Videre hedder det: ”Ved opsigelse fra Bankens side har kunden krav på en begrundelse.” Partner Flemming Thorslund fra rådgivningsvirksomheden Aktiv Finans ser også tiltaget fra bankerne som en klar fordel for dem selv. ”Der er ingen tvivl om at pengeinstitutterne på den måde får større frihedsgrader. Når det gælder de rentesatser de tilbyder, så skal man være opmærksom på, at også hos de pengeinstitutter, der opererer med en referencerente som f.eks. Cibor, da har pengeinstituttet alligevel mulighed for at skrue renten op,” siger Flemming Thorslund. ”De kan ændre rentetillægget, så det giver ikke kunden nogen sikkerhed, at der er en referencerente. ”Set med kundeøjne er det bankernes mulighed for at opsige lånet, der udgør det største problem,” siger han.
