Realkredit Danmark trodser Konkurrencestyrelsen

Konkurrencestyrelsens stribe af anbefalinger til realkreditsektoren, med henblik på at forbedre konkurrencen, bliver nu ignoreret af Realkredit Danmark. Selskabet har således valgt at fjerne den mulighed for at overføre obligationer, som styrelsen ellers anbefaler. Kun et egentligt lovindgreb vil kunne strømline praksis i institutterne.

Realkredit Danmark har tydeligvis ikke opfattet Konkurrencestyrelsens kraftige vink med en vognstang fra det tidligere efterår 2017. Her var en af anbefalingerne, for at styrke konkurrencen i sektoren, at de enkelte realkreditinstitutter skulle sikre, at låntager har mulighed for at vælge at få overført obligationerne i forbindelse med udbetaling af et obligationslån. Det er en mulighed, der vil kunne få betydning for langt hovedparten af de helt traditionelle fastforrentede lån.
Helt konkret var det Konkurrencerådet, der foretog den meget omfattende analyse, som mundede ud i 16 anbefalinger med det formål at styrke konkurrencen på realkreditmarkedet, og det hele blev så offentliggjort af Konkurrencestyrelsen. En af anbefalingerne går på, at låntageren har råderetten over de udstedte realkreditobligationer og at det skal fremgå af lånebetingelserne.

RD har skiftet holdning
Ifølge Ugebrevets oplysninger følger Nykredit/­Totalkredit og BRFkredit anbefalingen fra Konkurrencerådets rapport og tilbyder dermed at overføre obligationerne.
Da anbefalingen blev offentliggjort var det også en mulighed hos Realkredit Danmark, som ganske vist blev benyttet meget lidt, men dog ifølge forretningsbetingelserne var en mulighed.
Men efterfølgende har Realkredit Danmark ændret forretningsbetingelserne, så de nu går direkte imod anbefalingen fra Konkurrencerådet.
Ugebrevet har spurgt Realkredit Danmark, hvorfor man på den måde udfordrer Konkurrencerådet ved ikke bare at ignorere anbefalingen, men altså direkte at afskaffe en mulighed, som ellers bliver anbefalet.
”I forbindelse med implementeringen af de nye MiFID II-regler, og da vi gennem en lang række år ikke har oplevet noget behov hos vores kunder for at få udleveret obligationer i forbindelse med lånoptagelse hos os, besluttede vi at ophøre med at tilbyde denne mulighed. Hvis Konkurrencerådets anbefaling om at kunne tilbyde kunderne en udlevering af obligationer bliver ført ud i livet, vil vi naturligvis genoverveje vores beslutning,” siger chef­jurist Jacob Elverum fra Realkredit Danmark.
Svaret fra Realkredit Danmark viser, at man altså først har tænkt sig at følge den konkurrencefremmende anbefaling, hvis politikerne gør det til lov, og ikke bare fordi Konkurrencestyrelsen fremlægger anbefalingen.
Også Nordea vælger foreløbig at ignorere anbefalingen fra Konkurrencerådet. Men i modsætning til Realkredit Danmark er det en uændret fortsættelse af praksis, og altså ikke en ændring i modsat retning end Konkurrencestyrelsen anbefaler. ”Det er en forretningsbeslutning som det er nu,” siger boligøkonom Lise Nytoft Bergmann fra Nordea.

Selvsalg af obligationer
I modsætning til et kontantlån i et realkreditinstitut bliver et obligationslån optaget i form af obligationer, og spørgsmålet går så på, om realkreditinstituttet skal sørge for at sælge disse obligationer og dermed skaffe det kontante provenu, der bliver et resultat af lånet, eller om låntager selv skal bestemme over obligationerne.
Dermed kan låntager selv sørge for at sælge obligationerne, eller beholde dem i sit værdipapirdepot. Konkurrencestyrelsens anbefaling går på, at realkreditinstitutterne ”skal indføre i deres lånebetingelser, at obligationslån kan udbetales kontant eller overføres til låntagerens værdipapirdepot (VP) på låntagerens foranledning.”
”Det er tvivlsomt, om den typiske låntager vil gøre brug af en sådan betingelse, men det giver låntagerne mulighed for at anvende f.eks. private rådgivere til at forestå obligationssalget samt at yde tinglysningsservice. Det kan øge konkurrencepresset i forhold til kursskæringen og andre gebyrer ved lånoptagelse, herunder tinglysningsservicegebyret, og dermed gøre det billigere for forbrugerne at skifte realkreditinstitut,” skriver Konkurrencerådet i rapporten.
Konkurrencestyrelsen afventer i øjeblikket et politisk initiativ oven på anbefalingerne. ”Vi synes der var tale om fornuftige anbefalinger, da vi kom med dem. Anbefalingen om at overføre obligationerne kan styrke konkurrencen om kursskæring, og det mener vi stadig er fornuftigt,” siger kontorchef Niels Enemærke fra Konkurrencestyrelsen.
”Det er glædeligt, at dele af markedet kører efter anbefalingen. Vores anbefaling er, at man (politikerne, red.) skal stille det som et krav til institutterne, og som det er i dag er det ikke et krav. I øjeblikket er der en politisk proces i gang,” fortsætter han.
Både Nordea Kredit og Realkredit Danmarks meldinger til Ugebrevet viser, at de først vil rette ind, når politikerne rent faktisk stiller det som krav, og ikke alene efter anbefaling fra Konkurrencestyrelsen. Niels Enemærke vil ikke kommentere på, at Realkredit Danmark har valgt at gå direkte i modsat retning af den Konkurrencestyrelsen har udstukket.

Handler om mere end kursskæring
Den helt direkte forskel på, om man som låntager accepterer at realkreditinstituttet står for salget af obligationer, eller man selv vil klare det – eventuelt med hjælp fra en uafhængig bank eller rådgiver – er netop kursskæringen. Vælger man at køre uden om realkreditinstituttet, så kan man slippe for at skulle betale kursskæring oven i kurtagen – både den officielle på 0,2 kurspoint eller 0,3 kurspoint og en eventuel ekstra skjult kursskæring.
Konkret kan det betyde en prisforskel på over 10.000 kr. ved opkonvertering af lån på omkring 2 mio. kr., fordi der her er kursskæring begge veje hos realkreditinstituttet. Besparelsen er mindre, hvis der er tale om konvertering ned i rente.
Men det er også ganske væsentlig, at hvis man lader realkreditinstituttet stå for salg af obligationerne, så betyder det også automatisk, at det ”sætter sig på” det øvrige arbejde med lånet. Det gælder bl.a. hele tinglysningsprocessen.

Betydelig besparelse
En af de uafhængige rådgivere, der har erfaring på området, er Realråd. Ugebrevet har spurgt, hvor meget der kan være at hente for låntager ved selv at stå for obligationssalget i stadet for at realkreditinstituttet står for salget. Et konkret eksempel, der er gennemført, viser, hvad forskellen er i forbindelse med en konvertering ned til lavere rente.
Eksemplet går på en omlægning, hvor det nye lån er på 2,3 mio.kr. Ifølge partner Søren Ejlertsen fra Realråd forestod Realråd salget af obligationerne med afvikling gennem bank, og her blev obligationerne solgt med en afregningskurs til låntager på 98,40. Havde kunden valgt at lade realkreditinstituttet sælge obligationerne, var afregningskursen til kunden blevet 98,01. Men til gengæld med en senere afviklingsdato, og derfor lavere differencerenter.

”Når man korrigerer for forskellen i differencerenter, som svarer til 0,05 kurspoint, så er slutresultatet, at kunden får en afregning, der er 0,34 kurspoint bedre ved selv at stå for handlen, og dermed er besparelsen på 7820 kr.,” siger Søren Ejlertsen.
Søren Ejlertsen bekræfter i øvrigt, at effekten af, at realkreditinstituttet insisterer på at stå for slag af obligationerne, er, at det også står for den øvrige låneafregning. ”Vi arbejder pt. på at kunne tilbyde at lave alt arbejdet inkl. tinglysning, og det vil reducere omkostningerne for kunderne yderligere. Så det er rigtigt, at det ikke kun er kursskæring det drejer sig om,” siger Søren Ejlertsen.