Tema om realkredit: I al stilhed er der over en længere periode sket en ændring ved udbetaling af realkreditlån, så låntagerne ikke længere er beskyttet af Mifid-reglerne om ”best execution”. Senest har Totalkredit ændret sine standardbetingelser. Fagredaktør Ejlif Thomasen gennemgår sagen.
Det danske realkreditsystem har hidtil bygget på, at obligationer bliver solgt for at skaffe låneprovenu til boligejeren eller virksomhedslåneren. Mifid-reglerne om ”best execution” stiller en række krav til afviklingen af selve obligationssalget, som skal beskytte låntager, og som skal sikre den bedste mulige afregningspris på de solgte obligationer.
Men disse best execution-regler er nu fortid.
I praksis sker der nu ikke længere en obligationshandel, hvor kunden sælger sine tildelte obligationer, hver gang der skal udbetales et realkreditlån. Og når der ikke er nogen handel, så er der heller ingen regler om ”best execution”. Institutternes ændrede praksis betyder, at de nu i stedet sælger nyudstedte obligationer i klumper og altså ikke gennemfører en konkret obligationshandel, når der skal udbetales et lån på f.eks. 2,5 mio. kr.
Risiko for forringelse
Låntagerne fik stadig i en periode en afregningsnota, hvor ord som ”kursskæring” og ”kurtage” fremgik, selvom der ikke havde været en konkret handel. Finanstilsynet gennemgik for et år siden institutternes praksis, og det har ført til krav om større gennemsigtighed om omkostningerne. Derimod blev selve prisdannelsen på de solgte obligationer ikke undersøgt.
For Finanstilsynet har det været vigtigt, at realkreditinstitutterne over for kunderne bruger de rigtige ord om det, der foregår i forbindelse med udbetaling af obligationslån.
”Når de ikke foretager en obligationshandel, skal de lade være med at bruge ord som kurtage og kursskæring. De skal fortælle den rigtige historie, og så er det op til låntagerne at prøve af forhandle en bedre pris med realkreditinstituttet,” siger kontorchef Ulla Brøns Petersen fra Finanstilsynet.
Senest har markedets største aktør, Totalkredit, netop taget nye standardbetingelser i brug her i maj 2022. De indeholder en væsentlig ændring i pkt. 5,1. Hidtil var formuleringen: ”Kursfastsættelse i tilknytning til et realkreditlån og dermed realkredithandel sker i overensstemmelse med principperne beskrevet i disse forretningsbestemmelser for realkredithandel.”
Denne formulering giver indtryk af, at der foregår en reel handel med obligationerne. I de nye betingelser er formuleringen ændret til: ”Kursfastsættelse i tilknytning til et realkreditlån sker i overensstemmelse med principperne beskrevet i disse forretningsbestemmelser for kursfastsættelse. Ved kursfastsættelse handler Totalkredit ikke obligationerne med dig.”
Den sidste sætning gør det klart, at låntager ikke længere er part i en obligationshandel, og det betyder en mindre forbrugerbeskyttelse. ”Når man ikke er en del af en handel, så gælder Mifid ikke,” siger Ulla Brøns Petersen. Dermed er der altså ikke længere et krav om ”best execution”.
Skidt for forbrugerne
Realkreditrådgiver Rene Poulsen fra den uafhængige rådgivervirksomhed Realråd ser med bekymring på udviklingen. ”Når man fjerner nogle forbrugerbeskyttelsesregler, er det sjældent til gavn for forbrugerne,” siger han.
Rene Poulsen peger på at det kan være svært at finde det præcise kursniveau i markedet. Det er i nogle tilfælde fordi, der slet ikke bliver stillet priser i Nasdaq-systemet, og i nogle tilfælde er der ganske store kursspænd mellem bud og udbudspris. Det har i nogle tilfælde været oppe på et kurspoint på serier, der bruges til nye lån i den aktuelle konverteringsbølge.
I praksis foregår mange af de store handler af realkreditobligationer som telefonhandler, som så efterfølgende bliver indberettet. ”Det kan undre, at det foregår på den måde for obligationer, når man for aktiers vedkommende kan se et ganske effektivt marked med små spænd mellem bud og udbudspriser,” siger Rene Poulsen.
Hvorvidt låntagers situation reelt er blevet forringet, har Finanstilsynet ikke et klart billede af.
”Jeg tror ikke, det reelt forringer situationen for låntagerne. Min fornemmelse er, at kurserne er rimeligt skarpe. Prisen vil typisk være et spejl af de kurser, der handles til. Finanstilsynet har dog ikke analyseret, om det stiller kunderne bedre eller dårligere,” siger Ulla Brøns Petersen.
