Indtjeningen buldrer frem i realkreditsektoren og er nu oppe på et niveau, der fra flere sider vurderes at være ude af trit med den underliggende kreditrisiko. Nykredits børsdrømme og tilhørende bidragsforhøjelser skubber sektorens indtjening yderligere op. Nationalbanken påpeger, at sektorens forrentning af egenkapitalen er overnormal.

En egenkapitalforrentning på 13,5 procent p.a. i første kvartal. Det er det imponerende resultat fra Nykredit koncernen. En del af forklaringen er, at der er en positiv effekt af swapforretningerne i Nykredit Bank, som til sammenligning trak ned i resultatet i første kvartal 2016. Alene realkreditdelen i Totalkredit gav i første kvartal en egenkapitalforrentning på 11 procent mod 9,1 procent året før. Hos Realkredit Danmark er fremgangen fra 9,0 procent til 9,6 procent. Begge steder er omkostningsprocenten faldet i sammenligning med året før, og samtidig er det endnu kun i Totalkredit, at effekten af de markante bidragsforhøjelser kan ses.

Afkast ude af trit
Begge steder er der tale om afkast, der er helt ude af trit med underliggende risiko på realkredit. Allerede inden den seneste fremgang, er der da også fra flere sider peget på, at det er for aggressivt. Nationalbankdirektør Lars Rohde sagde således på Realkreditrådets årsmøde den 5. oktober sidste år følgende: ”Kreditinstitutterne er mere robuste over for fald i boligpriserne, hvis de har en høj andel af egenkapitalfinansiering. Det er derfor relevant at forholde sig til omkostninger ved egenkapital. Ifølge institutterne kræver investorerne fortsat et afkast på omkring ti procent på egenkapital i realkreditinstitutter. Det synes meget højt. Især når man tager højde for, at den risikofrie rente er tæt på nul. Samtidig indikerer markedsdata, at investorerne sidste år (2015, Red) i gennemsnit krævede mellem 5 og 7,5 procent i afkast på aktierne i de største bankkoncerner i Danmark. Det er koncerner, som også indeholder et realkreditinstitut.”

Hertil fremhævede Lars Rohde desuden, at sektoren jo er præget af høj egenkapital, og at det er et argument for en lavere egenkapitalforrentning. ”Mere egenkapital øger kun finansieringsomkostningerne i begrænset omfang. Det gælder også for et realkreditinstitut. Mere egenkapital betyder, at instituttet bliver bedre polstret og dermed mere sikkert. Risikopræmien – og dermed også afkastkravet – på egenkapital falder derfor,” sagde han. De imponerende afkast i sektoren hænger naturligvis nøje sammen med de aggressive bidragsforhøjelser, der er gennemført – i 2016 med Nykredit i spidsen. Samtidig har både Nykredit, i deres realkreditdel, og Realkredit Danmark haft særdeles små nedskrivninger, og det er med til at understege, at det er en branche med markant lavere risici end traditionel bankvirksomhed.
”I debatten blev stigningerne i stort omfang direkte knyttet til skærpede kapitalkrav. Som sagt kan skærpede kapitalkrav øge realkreditinstitutternes omkostninger. Men ikke i et omfang, som alene kan forklare de observerede stigninger i bidragssatserne,” sagde Lars Rohde.

Også i rapporten fra et ekspertudvalg om gennemsigtighed og mobilitet på realkreditmarkedet fra september sidste år, er der betragtninger om sektorens egenkapitalforrentning. Her står der bl.a. på side 70 om et normaliseret afkastkrav: ”Hvis modellen beregnes med væksten på samme niveau som renten, vil afkastkravet for realkreditinstituttet i udgangspunktet være 5,6 procent.”

Også Finanstilsynets direktør Jesper Berg har advaret mod at give for høje forventninger om egenkapitalforrentning og peget på at øget kapitalisering giver lavere risiko for aktionærer og skal dermed også give lavere egenkapitalforrentning. Direktør Carsten Nøddebo fra Realkredit Danmark er da også særdeles tilfreds med resultaterne. I forbindelse med præsentationen af regnskabet for første kvartal i år sagde han: ”Resultatet er tilfredsstillende og afspejler en forbedring af Realkredit Danmarks markedsposition, en fortsat bedring på boligmarkedet og et højt aktivitetsniveau på markedet for erhvervsejendomme.” Her steg egenkapitalforrentning fra 9,0 procent i samme periode 2016 til 9,6 procent.

De overnormale egenkapitalforrentninger er nu medvirkende til, at nye aktører banker på. Det gælder både Boligejernes Realkredit og 1797, hvor 1797 dog alene vil være formidler. Konkurrencerådets er fortsat i gang med analyse af konkurrencen i realkreditten.

læs hele udgivelsen her

Ejlif Thomasen