Regeringens varslede boligindgreb, der skal bremse den amerikanske ejendomsinvestor Blackstone, rammer slet ikke kapitalfonden, der kan køre uændret videre med de ejendomme, der allerede er erhvervet. Derimod må de mindre kapitalstærke ejendomsejere, f.eks. familieejede selskaber og nogle fonde, holde hårdt for. Og lejerne? De får ikke flere billige boliger, skriver journalist Sten Thorup Kristensen, der også står bag Min-andelsbolig.dk, i denne analyse.
”I de større byer har mange mennesker med almindelige lønninger ikke råd til at bo. For at imødegå det, er der blandt andet brug for et opgør med udenlandske kapitalfondes opkøb af billige lejeboliger.”
Sådan hedder det i det forståelsespapir, som partierne i regeringens parlamentariske grundlag blev enige om i sommers. I denne uge er forhandlingerne om den lovændring, der skal udmønte formuleringen, gået i gang. Men i ejendomsbranchen er der stor forvirring, for det forhandlingsudspil, som boligminister Kaare Dybvad har fremlagt, vil i vidt omfang have den stik modsatte effekt.
Nok vil kapitalfonde – og alle andre investorer, udenlandske såvel som danske – miste ethvert incitament til at købe danske ejendomme med billige lejeboliger, med henblik på at modernisere dem og hæve huslejen. Men de vil også miste incitamentet til at sælge de ejendomme, de allerede har købt, så der er udsigt til at f.eks. Blackstone forbliver en stor aktør på det danske lejeboligmarked mange år frem.
MANGE TABERE
Men det bliver endnu mere barokt: Den af Kaare Dybvad foreslåede ændring af boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2 giver faktisk ejendommenes ejere endnu større incitament til at få de billige boliger ud af verden hurtigst muligt, altså ved selv at modernisere dem og derefter øge huslejen. Et indgreb efter Dybvads model vil altså ikke komme mennesker derude til gavns – og slet ikke i ministerens eget bagland. Derimod er der nogle andre, der må bære nogle tunge ulemper. Det gælder andelsboligejere, private ejendomsselskaber og velgørende fonde, foruden banker og realkreditinstitutter, hvis pant falder i værdi. De institutionelle investorer – herunder ironisk nok Black-stone – vil kun blive ramt i mindre omfang.
I ejendomsbranchen kan de professionelle gennemskue alle afkroge af lejelovgivningen. Men for udenforstå-ende kan det hele være svært at forstå. Så lad os, inden vi går videre, tage historien forfra:
Siden 30’erne har huslejen i den gamle boligmasse i storbyerne været benhårdt reguleret. De tilladte huslejer er beregnet ud fra de oprindelige omkostninger til byggeriet, og selv om man kan opkræve tillæg for istandsættelser, er huslejen i gamle ejendomme stadig langt under det, man kan få til at hænge sammen økonomisk, når man opfører nye boliger. Det sidste er meget synligt, fordi der er fri huslejefastsættelse for boliger opført efter 1991. Nybyggede boliger i København bliver i dag udlejet til 2000 kr. pr. kvm., hvilket er rundt regnet dobbelt så meget som prisen i de gamle boliger.
OPBLØDNING I REGULERINGEN
Men der kom yderligere en opblødning i loven i 90’erne: Med boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2 fik udlejerne mulighed for, når en lejer fraflytter, at gennemføre en gennemgribende istandsættelse og derefter opkræve husleje fra den nye lejer ud fra ”det lejedes værdi”. Dette er en mærkelig hybrid mellem en reguleret pris og en markedspris, for det er huslejenævnene, der skal tage stilling til, om huslejen følger normen fra tilsvarende lejemål.
I begyndelsen gik det stille og roligt. Det lejedes værdi var ikke så højt over det hårdt regulerede niveau, at 5,2-renoveringerne var en stor ting. Men siden er to ting sket. For det første har den lave rente betydet, at selv nogle få procents afkast på en boligejendom er attraktivt, når man sammenligner med det negative afkast på en statsobligation. For det andet siger paragraffen helt præcist, at lejen ikke må ligge ”væsentligt” over det lejedes værdi. Så udlejerne har hele tiden kunnet sætte lejeniveauet et nøk op i forhold til normen. Disse nye og lidt højere huslejeniveauer indgår så i sammenligningsgrundlaget, næste gang en sag kommer for huslejenævnene. På den har den måde har der været en opdrift i ”det lejedes værdi”, så det begynder at nærme sig markedslejen i nyopførte ejendomme.
Det ene med det andet, så var det pludselig vigtigt for ejerne af ejendommene at renovere lejemålene, efterhånden som lejerne fraflyttede. Det er også i den anledning, at pensionskasserne er holdt op med at se deres boligejendomme som et frynsegode for medlemmerne.
For ejendomsbranchen er værdiansættelsen af de gamle ejendomme en ren matematisk øvelse. Man beregner den fremtidige indtjening ud fra estimater for, hvor hurtigt lejerne vil fraflytte, hvor meget det vil koste at foretage den gennemgribende istandsættelse af lejemålene, og hvad det lejedes værdi vil være. Så ser man på, hvor stort det markedskonforme afkast på ejendomme pt. er, og derfra er det simpel procentregning at finde ud af, hvad prisen på ejendommen skal være.
Med ministerens forslag skal der ændres i regnearket. Der kommer højere krav til energimærker, og det vil medføre øgede omkostninger til energirenovering. Men det virkelig giftige er et andet element i udspillet: At en køber får en ”karensperiode” på ti år, før han må foretage 5,2-renoveringer. Det er denne regel, der skal skræmme kapitalfondene (læs: Blackstone) væk, ved at fratage dem deres mulighed for en hurtig fortjeneste.
Men den har samme effekt for alle i markedet, uanset navn og nationalitet: Nemlig at regnearket pludselig ikke siger det samme hos sælger og køber: Sælger, altså den nuværende ejer, kan ufortrødent blive ved med at istandsætte lejemål og efterfølgende hæve huslejen. Men køberen skal, efter en overtagelse, rykke det hele ti år ud i fremtiden – hvis han da overhovedet tør satse på, at muligheden stadig foreligger til den tid.
OP MOD 100 MIA. TABT
Der er forskellige skøn for, hvor meget priserne på ejendommene vil falde i købernes regneark. Vurderingerne lyder på mellem 25 og 50 pct., og da Ejendom Danmark tidligere overfor Økonomisk Ugebrev har vurderet, at de omhandlede ejendomme har en samlet værdi i omegnen af 200 mia. kr., svarer det til et værditab på mellem 50 og 100 mia. kr.
Dette tab vil fremgå af balancen hos dem, som ejer ejendommene. Men dem, som har penge nok til at foretage renoveringer selv, og som har ejendommene som meget langsigtede investeringer, vil hen ad vejen kunne opskrive værdierne igen. Dermed bliver et indgreb efter den skitserede model relativt blidt over for dem, som arbejder med pensionsmidler. Det omfatter de danske pensionsselskaber og -kasser, men – ironisk nok – også f.eks. Blackstone. Det er dem, som har finansieret deres ejendomme med realkredit- eller banklån, der virkelig får et smæk. Mange af dem vil havne i teknisk insolvens, eller noget nær det. De kan blive fanget i en fælde, fordi de ikke har kapital til at renovere ejendommene og dermed hæve værdierne.
Her er der igen en ironi. En kilde i ejendomsbranchen peger på, at et af de ejendomsselskaber, der vil stå i en nærmest håbløs situation, er Frederiksberg Boligfond. Hele balladen blev udløst af, at fonden ville sælge nogle af sine ejendomme – mest berømt Den Sønderjyske By – til Blackstone, for på den måde at rejse kapital til at udvikle resten af porteføljen. Det blev beboerne utrygge og vrede over. Nu har de meget lang vej til tryghed. Måske skal deres udlejer opløses, og i givet fald skal ejendommene sælges til den pris, der nu er til at opnå i markedet. Alternativet er, at skatteborgerne på Frederiksberg betaler gildet. Flere andre kommer i alvorlig klemme. Peter Winther, adm. direktør i mægler- og rådgivningsfirmaet Colliers, har overfor EjendomsWatch peget på, at hvis karensperioden på ti år også gælder ved arv og familieoverdragelser, vil der ske store formuetab i disse situationer. Det vil, i parentes bemærket, også koste et stort skatteprovenu.
INCITAMENT TIL AT PRESSE LEJERE
Mere velkonsoliderede ejendomsselskaber og fonde vil over tid kunne ride stormen af. Men hvis de også i fremtiden vil være velkonsoliderede, må det tænke på ejendommenes langsigtede værdi, og det betyder konkret, at de hurtigst muligt gennemfører 5,2-renoveringer og sætter huslejen op. Heri ligger der et incitament til at bruge de mindre fine tricks til at presse de eksisterende lejere ud.
Der er ingen tvivl om, at ejendomsbranchen helst var helt fri for en lovændring. Men givet, at denne kommer, er der en bred forståelse for, at man tager sigte mod at stoppe nogle af disse tricks. Det kunne f.eks. ske ved, at man gav huslejenævnene mulighed for at tage sager op af egen drift. Den del er dog ikke med i regeringens udspil. Det er derimod en såkaldt huslejebremse, der skal standse opdriften i ”det lejedes værdi”. Heller ikke denne bremse har stået på branchens ønskeseddel, men den er respekteret, fordi den – som det eneste punkt i udspillet – giver mening i forhold til den oprindelige målsætning om at bevare billige boliger.
