De seneste års store kursfald på lange realkreditobligationer har givet låntagere mulighed for at hente store konverteringsgevinster. Men en stor del har ikke omlagt deres lån, så gevinsterne er her endnu ikke realiserede. Med de seneste rentefald slettes mere og mere af de potentielle gevinster for de låntagere, som stadig har faste 30-årige realkreditlån med lav nominal rente. Mange kan dog stadig nå det, skriver fagredaktør Ejlif Thomasen.
Til trods for en stor konverteringsbølge gennem 2022 og 2023 er det kun en tredjedel af husholdningernes realkreditlån, der er omlagt her ved udgangen af 2023. Aktuelt er der fastforrentede realkreditlån hos boligejerne på over 600 mia. kr. i pålydende værdi, som ikke er omlagt, viser beregninger fra Nationalbanken.
Netop på en stor andel af disse lån kan der fortsat hentes konverteringsgevinster, men de bliver mindre og mindre i forlængelse af det igangværende ret dramatiske rentefald. Senior data scientist Erik Grenestam fra Nationalbanken har for Økonomisk Ugebrev beregnet, at der ved udgangen af andet kvartal i år var udestående fastforrentede realkreditlån til husholdninger med en kupon på op til 2,5 pct. for i alt omkring 500 mia. kr.
5 mia. kr. pr. point
Netop disse lån påvirkes markant af renteændringer, og her kan der fortsat hentes betydelige kursgevinster ved konvertering. Herudover er der trecifrede milliardbeløb i lån med en lidt højere kupon, hvor kursgevinsterne ved omlægning er mindre, og hvor konvertering dermed ikke er lige så oplagt.
Ifølge Økonomisk Ugebrevs beregninger forsvinder der potentielle kursgevinster for op mod 5 mia. kr. for hvert kurspoint på obligationerne, som jo stiger sammen med den faldende rente.
Erik Grenestam bekræfter Økonomisk Ugebrevs vurderinger. Men han påpeger også, at omlægninger af lånene betyder, at der skal betales en højere rente på de nye, lavere lån. Han har sammen med fire kolleger medvirket til Nationalbankens beregninger over konverteringsforløbet i 2022-23.
Den seneste måneds rentefald har altså skåret betydelige mulige kursgevinster væk fra de eksisterende lavrentelån. For et fastrentelån med en rentekupon på 1 pct. og 30 års løbetid har der fra udgangen af oktober til medio december været en stigning i kursen fra 70 til lige under 76, altså næsten 6 kurspoint. Alene i den første uge af december steg kursen mere end 2 point. Flere andre lånetyper har oplevet lignende kursstigninger.
Anvendes udviklingen på det 30-årige etprocentslån som udtryk for markedet, er der siden begyndelsen af november forsvundet mulige konverteringsgevinster i omegnen af 30 mia. kr. Alene den første uge af december omkring 10 mia. kr. Det er altså gevinster, låntagerne kunne have realiseret ved at skifte fra de lavtforrentede fastrentelån til nye fastrentelån med en højere rentekupon.
Men det kan stadig lade sig gøre at realisere betydelige kursgevinster på realkreditlånene. Rentefaldet har bare reduceret gevinstmulighederne, men altså ikke mere, end der stadig er gevinster at hente.
Mens en konvertering til en højere rente umiddelbart betyder, at lånet bliver mindre, er det først ved en mulig senere nedkonvertering, at boligejerne også kommer til at mærke gevinsten i form af en lavere terminsydelse. Der er altså tale om en totrinsraket, som forudsætter efterfølgende rentefald for at give fuld gevinst.
Sådan bruges kursgevinsterne
Nationalbankens beregninger over husholdningernes foreløbige konverteringer viser, at der i 2022-23 er realiseret kursgevinster ved konverteringer på i alt 57 mia. kr.
Pengene er ifølge opgørelsen brugt til tre formål, nemlig at reducere det nye realkreditlån, at bruge pengene til at nedbringe banklån, eller endelig at trække pengene ud kontant til forbrug. De 57 mia. kr. er i opgørelsen fordelt med 30 mia. til lavere realkreditlån, 10 mia. kr. til lavere banklån og 17 mia. kr., der er trukket ud til muligt forbrug.
Eilif Thomasen
