Store ejendomsselskaber genstarter større opkøb

Tema om Top 40 Ejendomsselskaber 2019: Efter et par år med uændret eller faldende ejendomsbeholdning har de store ejendomsselskaber i 2018 taget et markant hop opad i investeringsaktiviteten. For Top 40-selskaberne er der efter korrektion for opskrivninger fremgang på 10 mia. kr. Samtidig har ejendomsselskaberne fastholdt den høje indtjening fra året før.

De store danske ejendomsselskaber havde i 2018 et særdeles godt år. Den basale indtjening før værdireguleringer slog endda 2017, der også var præget af markant fremgang. Samlet var driftsresultatet for top 40-selskaberne på 9,6 mia. kr. før værdireguleringer. Efter værdireguleringer var der tale om et mindre fald til 15,5 mia. kr.

Men det, der virkelig springer i øjnene, er skiftet fra en tendens til frasalg af ejendomme og realisering af gevinster til i stedet at udvide porteføljerne gennem nye ejendomsinvesteringer og egne nybyggerier.

Meget tyder således på, at udsigterne til et mangeårigt nul- eller minusrentemiljø har fået de store investorer til at vende blikket endnu mere mod alternativer, herunder ejendomme med relativt stabile langsigtede afkast. Og måske med udsigt til yderligere værdistigninger.

DADES UDVIDER PALLETTEN
Mest markant ses udviklingen hos Dades, der i årets løb har øget porteføljen med 2,9 mia. kr. til 22,4 mia. kr. Gennem en del år har porteføljen altovervejende bestået af tolv butikscentre. I det forløbne år er der investeret i centret Mega Syd i Viby, men der er ikke ændringer i antallet af centre, selvom arealerne er udvidet med omkring 40.000 kvm. til nu omkring 400.000 kvm.

Det er dog helt tydeligt, at Dades nu har en langt mere vækstorienteret strategi end tidligere. Ledelsen forklarer selv skiftet med, at Novo Holding og Tryghedsgruppen for få år siden kom ind i ejerkredsen. Det har de seneste år udmøntet sig i nye investeringer i erhvervssegmentet. Men også i høj grad på boligudlejning, hvor der er tale om, at antallet af lejligheder til udlejning i årets løb er fordoblet fra 376 til 665. Signalet er, at der skal investeres yderligere de kommende år. Således fremhæver ledelsen selv, at der er en investeringsramme på 3-4 mia. kr. til køb af attraktive og velbeliggende ejendomme.

Segmentet er defineret til at være bolig- og kontorejendomme i de største danske byer. Der skal således ikke investeres yderligere i centre, som tidligere var det altdominerende område, med tvivlsomme resultater til følge. Regnskabsmæssigt blev det koncernens hidtil bedste år, målt på primær drift. Men på bundlinjen var der underskud, og det var en direkte konsekvens af ganske store kurstab på koncernens realkreditgæld som følge at det fortsatte rentefald.

Også Danske Shoppingcentre, der blev udskilt fra Danica og nu ejes ligeligt mellem ATP og Danica, har det forløbne år udvidet. Her er porteføljen øget med 2 mia. kr. til nu 14,5 mia. kr. Her tæller først og fremmest køb af Herningcentret i efteråret 2018, som forhøjer aktiverne med 1064 mio. kr. Herudover ejer koncernen nu alene Randers Storcenter. Desuden har der i løbet af 2018 være tale om betydelige ombygninger på fire centre. I alt er der nu 16 centre i koncernen, der i 2018 fik et resultat før værdireguleringer på niveau med året før. I 2019 forventer ledelsen, at der kommer stigende indtægter som følge af investeringerne i Herning og Randers.

Flere andre selskaber på listen har ligeledes øget eksponeringen på ejendomsmarkedet. Det gælder f.eks. Sampension, der har nyindkøbt og forbedret for i alt 493 mio. kr. Hos dem er 65 procent af porteføljen boligejendomme. Hos svenskejede Wihlborgs er porteføljen øget væ-sentligt, men en del af forklaringen er, at nogle datterselskaber er fusioneret ind i moderselskabet. Herudover er der egentlige nye investeringer i først og fremmest i kontorejendomme, der udgør næsten 80 procent af porteføljen. Det er fordelt på i alt 44 ejendomme især i Herlev, Ballerup, Brøndby og Høje Taastrup.

Kun et enkelt ejendomsselskab går for alvor mod strømmen – og så alligevel ikke. Det er AP Pension. Her er der tale om betydelige frasalg, så porteføljen er reduceret med 1,7 mia. kr. til 3,7 mia. Salget gav selskabet en gevinst på knap 100 mio. kr. Men forløbet er mere komplekst end bare at reducere eksponeringen. For efter salget har selskabet udloddet 900 mio. kr. i udbytte til moderselskabet. Til gengæld har moderselskabet i 2019 overtaget Skandia Danmark, hvilket øger AP-koncernens ejendomsaktiviteter igen. Dermed har det også for AP været en midlertidig reduktion i eksponeringen på ejendomsmarkedet.