Systemiske risici? Belåningsværdier i realkreditten er rekordlave

I de fleste kommuner er der i gennemsnit realkreditlån på under 60 pct. af boligens markedsværdi. Risikorådets forslag om ophævelse af afdragsfrihed på belåningsgrader over 60 pct. vil ramme langt hårdest i udkantsdanmark, viser data for belåningsgrader fra RD. Nationalbankens advarsel mod systemiske risici ved større boligprisfald virker stærkt overdrevne, skriver chefredaktør Morten W. Langer i denne analyse.

Nationalbanken, som har det afgørende ord i Det Systemiske Risikoråd, har som den vigtigste opgave at undgå, at udlånstabene i realkreditten og bankerne accelererer, så det udhuler de finansielle virksomheders kapitalbuffer.

I den netop udsendte meddelelse fra Risikorådet hedder det bl.a., at ”danske boligejere er blandt de mest forgældede i verden målt på bruttogæld i forhold til disponibel indkomst. Den høje bruttogæld modsvares af betydelige aktiver som boliger og pensionsopsparinger, men den gør dansk økonomi og det finansielle system sårbart over for en ugunstig udvikling på boligmarkedet. I den nuværende konjunktursituation ses stærkt stigende boligpriser, rekordhøj handelsaktivitet og et meget lavt udbud af boliger til salg. Situationen danner grobund for opbygning af systemiske risici.”

Store forskelle i friværdier
På den baggrund foreslår Risikorådet, at boligejerne ikke må få lov til at optage afdragsfri realkreditlån, når mere end 60 pct. af ejerboligen er eller bliver belånt.

Det er vigtigt at påpege, at de seneste års massive værdistigninger på ejerboliger betyder, at de fleste boligejere har opbygget store friværdier i deres bolig. Tal fra Realkredit Danmark viser dog, at friværdierne er langt størst i hovedstaden og de større provinsbyer, fordi prisstigningerne har været størst her. Og de stigende værdier har bragt de gennemsnitlige belåningsværdier ned mod 50-55 pct.

Eksempelvis i København, Frederiksberg, Gentofte og Lyngby-Tårbæk er der i gennemsnit kun realkreditlån for godt halvdelen af boligens værdi. Det betyder, at den gennemsnitlige boligejer i disse kommuner med Risikorådets forslag uden videre fortsat vil kunne omlægge sit realkreditlån og beholde afdragsfrihed. Og de kan endda tage tillægslån til at bygge ny carport eller køkken, og stadig opnå afdragsfrihed.

I Udkantsdanmark er boligpriserne ikke steget så meget. Og derfor er friværdierne heller ikke steget så meget. De var i forvejen ikke særligt høje. Som det fremgår af tabellen, er belåningsværdierne Lolland, Guldborgsund, Odsherred og Kalundborg op mod 70 pct. Så i disse kommuner vil den gennemsnitlige boligejer ikke kunne omlægge sit realkreditlån med afdragsfrihed, og det vil heller ikke være muligt ved tillægslån.

Tallene for belåningsgrader viser, at i 91 ud af 98 kommuner er den gennemsnitlige belåningsgrad (LTV=Loan-To-Value) under 65 pct. Så i hovedparten af landets kommuner kan boligpriserne falde over 20 pct., og boligpriserne vil stadig holde sig inden for belåningsgrænsen på 80 pct.

Det er naturligvis en gennemsnitsbetragtning, og de boligejere, der har købt inden for de seneste år, vil sikkert komme under vand. Men de vil især få svært ved at betale deres boligydelse, hvis de får frataget deres afdragsfrihed.

Ud fra de foreliggende data synes Nationalbankens bekymring for den finansielle stabilitet ubegrundet, også fordi de danske realkreditinstitutter er historisk solide, og lånerenterne vil næppe stige meget de næste år.

Intakt corona-buffer
Hovedparten af de milliardstore corona-hensættelser, realkreditinstitutterne har foretaget det seneste år, ligger stadig ubrugte hen. Eksempelvis Nykredits akkumulerede hensættelser til dårlige tider er i år 2020 øget med 1,3 mia. kr. ud af årets samlede udgiftsførte hensættelser på 1,7 mia. kr. Med andre ord er næsten hele corona-bufferen stadig intakt.    

Problemet med den model, Risikorådet foreslår for at hæmme afdragsfri lån, er, at den vil ramme de eksisterende boligejere meget skævt. Den vil ramme eksisterende boligejere i Udkantsdanmark negativt, mens eksisterende boligejere i de større byer er mindre påvirket. Nye boligkøbere vil også blive ramt hårdt på pengepungen, da deres disponible indkomster beskæres uden afdragsfrihed. Og de får endnu vanskeligere ved at købe ejerbolig i de større byer, end de allerede har.

Modellen fra Risikorådet har også den fejl, at der siges nej til afdragsfrihed til hele lånet, og ikke kun den del, der ligger ud over 60 pct. Det vil sige, at en belåning på 61 pct. betyder, at afdragsfrihed nægtes på hele lånet. Men er belåningen på 59 pct., gives der afdragsfrihed. Så det er ikke underligt, at regeringen har sagt nej tak.