Q4-regnskaber: RD og Totalkredit forventer større udlånstab og lavere overskud i 2024, 2023 løftes af gevinster

Økonomisk Ugebrev har taget et første tjek på års­regnskaberne fra Nykredit, eller rettere sagt Total­kredit, og Realkredit Danmark for at sammenligne på overordnet performance på en stribe nøgletal. Vi har fokus på udviklingen i Totalkredit, da Nykredits koncerntal blander bank, realkredit og andre forret­ningsområder sammen. Analysen viser overordnet, at Totalkredits og RD’s overskud nu ser ud til at være toppet efter år med aktivitetsfremgang og højere bidragssatser. 2023 blev kun bedre end året før på grund af gevinster på egenkapitalen.

Totalkredits og Realkredit Danmarks resultater var sidste år betydeligt bed­re end året forinden. På de fleste regnskabsposter var tallene stort set uændrede sidste år i forhold til forrige år. Nettorenteindtægterne faldt en lille smule hos Total­kredit, mens de steg marginalt hos Realkredit Danmark (RD). De nominelle udlån var da også stort set uændrede i forhold til året før.

Også de bogførte tabshensættelser var stort set uændre­de: Der var en mindre indtægtsførsel på 114 mio. kr. hos RD og en udgift på 104 mio. kr. hos Totalkredit. Omkostninger til administration og personale faldt 5 pct. hos RD, mens de steg 7 pct. hos Totalkredit. Det kunne antyde en prisstigning ved interne arbejdsopgaver, som andre Nykredit-afdelinger og Totalkreditbankerne leverer til Totalkredit.

Om udlånsvækst

Den altafgørende årsag til, at begge institutter kom ud af 2023 langt bedre end året før, var værdireguleringer på deres egenkapital. Totalkredit kalder det ”nettorente ved­rørende kapitalisering”, som gav plus 701 mio. kr., mod minus 389 mio. kr. året før.

Altså en ”kunstig” forbedring på 1,1 mia. kr., hvad der stort set svarer til det forbedrede driftsoverskud. Billedet er det samme hos RD, hvor også de tilbageførte indtægts­førte tabshensættelser bidrager.

Totalkredits ledelse skriver i regnskabet: ”Den høje kon­verteringsaktivitet fra 2022 er aftaget, og året har været præ­get af lav aktivitet, herunder færre konverteringer som følge af lavere omlægningsaktivitet. Realkreditudlånet målt til no­minel værdi er stort set uændret siden årsskiftet som følge af kundernes afdrag på deres realkreditlån, faldende boligpriser og lavere aktivitet i forbindelse med omlægninger. På trods af faldet har Totalkredit A/S stadig taget markedsandele.”

Videre hedder det, at ”Det stærke samarbejde mellem Totalkredit og pengeinstitutterne er en medvirkende årsag til, at der i 2023 er skabt nyudlån for ca. 162 mia. kr. Der er mere end 912.000 boligejere, der har lån i Totalkredit.”

RD skriver (oversat), at ”Realkreditudlån til dagsværdi steg 29 mia. kr. til 754 mia. kr. Stigningen skyldtes pri­mært højere obligationskurser som følge af nedadgåen­de trendende renteniveauer i fjerde kvartal. Udviklingen i realkreditudlån til dagsværdi består af en stigning i den nominelle udestående obligationsgæld på 4 mia. kr. og en stigning på 25 mia. kr. i markedsværdiregulering. Brutto­udlånet udgjorde 100 mia. kr., mod 159 mia. kr. i 2022. I forbindelse med omlægning til en højere kuponrente re­ducerede vores kunder deres restgæld med ca. 6,6 mia. kr. i 2023. Den samlede nominelle effekt var et fald på 12 mia. kr. i privatkundeporteføljen og en stigning på 16 mia. kr. i erhvervskundeporteføljen.”

Om faldet i privatudlånet oplyses, at ”Realkredit Dan­mark oplevede i 2023 et samlet nominelt fald i porteføljen på 12 mia. kr. Udviklingen var bl.a. drevet af, at kunderne fortsatte med at omlægge lån til en højere kuponrente, hvilket reducerede restgælden med 5 mia. kr. i 2023. En anden faktor er forudbetalinger på 29 mia. kr. i 2023, som dog faldt fra 38 mia. kr. i 2022.”

Om udlånshensættelser

Institutterne har fortsat meget lave tabshensættelser, selvom mange boligejere er blevet ramt af højere rente­udgifter på variable boliglån. Nykredit har bogført mindre udlånshensættelser og forøget den samlede hensættel­seskonto. RD har tilbageført tabshensættelser som ind­tægter, men har også reduceret den samlede hensættel­seskonto til fremtidige tab,

Totalkredit skriver: ”Nedskrivninger på udlån udgjorde 104 mio. kr. (2022: 27 mio. kr.), svarende til en nedskriv­ningsprocent på 0,01% (2022: 0,00%). Nedskrivningerne er baseret på Totalkredits nedskrivningsmodeller, der er påvirket af faldende huspriser. Kreditkvaliteten vurderes fortsat at være tilfredsstillende.”

Videre hedder det, at ”Årets konstaterede tab udgjorde i alt 173 mio. kr. (2022: 163 mio. kr.), hvoraf 88 mio. kr. (2022: 88 mio. kr.) blev dækket af pengeinstitutterne ved modregning i provisioner eller garantistillelse. De konstaterede tab svarer til en tabsprocent i forhold til udlånet på 0,01% (2022: 0,02%). De konstaterede tab er beskedne i forhold til udlånsporteføl­jens størrelse. De samlede nedskrivninger på udlån (korrek­tivkonto) udgjorde i alt 1.733 mio. kr. (2022: 1.692 mio. kr.), hvilket svarer til 0,21% af udlånet (2022: 0,22%).”

RD skriver (oversat): ”Nedskrivninger på udlån udgjorde en indtægt på 114 mio. kr. i 2023, mod en udgift på 212 mio. kr. i 2022. 2022 var påvirket af omkostninger relateret til Re­alkredit Danmarks andel af gældsafskrivninger på 174 mio. kr. De akkumulerede hensættelser pr. 31. december 2023 udgjorde 2738 mio. kr., mod 2912 mio. kr. pr. 31. december 2022. Den underliggende kreditkvalitet er fortsat stærk med lave misligholdelser og robust sikkerhedsstillelse.”

RD antyder dog også, at der kan ligge større problemer forude på erhvervsejendomsmarkedet: (oversat) ”2023 var et udfordrende år for ejendomsmarkedet. Markedet for er­hvervs- og boligejendomme kan sammenlignes med et olie­tankskib; det reagerer på relativt få ting og reagerer relativt langsomt. Det gjaldt også rentestigningen i de første ni må­neder af 2022, som for alvor satte dagsordenen for 2023.”

Videre hedder det, at ”de svære tider har resulteret i et kraftigt fald i den samlede transaktionsvolumen, som endte på 42 mia. kr. i 2023. Det er et kraftigt fald i forhold til de seneste to års transaktionsvolumen på 126 mia. kr. i 2021 og 96 mia. kr. i 2022. Det lave antal transaktioner har medført relativ stor usikkerhed om udviklingen i af­kastkrav og ejendomsværdier.”

Om effekter af de nye boligskatter skriver RD: ”Refor­men ses som neutral for boligmarkedet, selvom den vil have negative effekter på priserne i de dyreste områder og især for ejerlejligheder i København.”

Om belåningsgrader og ltv-udvikling

Generelt er belåningsgraderne, og dermed LTV-værdier, steget en del det seneste år. Dermed er institutternes pantsikkerhed skrumpet en smule. Særligt interessant vil det i år være, hvor meget markedspriserne falder på de største og dyreste ejendomme, hvor de nye ejendoms­skatter må forventes at skære en stor bid af boligpriserne.

Totalkredit skriver: ”Udlånsbestandens gennemsnitlige LTV (loan-to-value), beregnet som den yderste udlånskro­ne i hver ejendom, lå på 58% i 2023 (ultimo 2022: 54%). Stigningen i LTV skyldes faldende priser på ejerboliger. På den del af udlånsbestanden, der er finansieret med særligt dækkede obligationer, skal der stilles supplerende sikkerhed over for obligationsejerne, når belåningsgra­den (LTV) overstiger de fastsatte grænser, som er 80% for ejerboliger og 75% for fritidshuse. Behovet for suppleren­de sikkerhed har i gennemsnit udgjort 1,5 mia. kr. i 2023 (gennemsnit 2022: 1,1 mia. kr.).”

RD skriver (oversat), at ”Ved udgangen af 2023 lå den gennemsnitlige belåningsgrad på 53 pct. mod 48 pct. ved udgangen af 2022. Stigningen kan henføres til øget mar­kedsværdi af udestående gæld samt lavere boligpriser og er i overensstemmelse med forventningerne, hvilket vid­ner om den robuste kreditkvalitet i vores portefølje.”

Om forventet udvikling til 2024

Totalkredit skriver: ”I 2024 forventer Totalkredit et resul­tat efter skat i niveauet 3,0-3,5 mia. kr. Forventningerne til årets resultat efter skat baserer sig på følgende antagel­ser: • Totalkredit A/S forventer lavere indtægter, idet øget nettorente vedrørende kapitalisering som følge af det højere renteniveau opvejes af usikkerhed fra makroøko­nomiske forhold, herunder udviklingen på de finansielle markeder i forhold til de gunstige vilkår i 2023. • Omkost­ningerne forventes at stige som følge af generelle løn- og prisstigninger. • Nedskrivningerne forventes at være hø­jere end de ekstraordinært lave niveauer i de seneste år.”

RD skriver (oversat): ”Realkredit Danmark forventer i 2024 en indtægt marginalt over 2023, primært som føl­ge af højere forventede gennemsnitlige renter. Realkredit Danmark forventer, at udgifterne vil ligge lidt over niveau­et i 2023. Nedskrivninger på udlån forventes at være på et mere normaliseret niveau i 2024. Realkredit Danmark forventer derfor, at nettoresultatet i 2024 vil ligge noget under nettoresultatet i 2023, primært som følge af nor­maliserede nedskrivninger. Udsigterne kan ændre sig i det makroøkonomiske miljø.”

Morten W. Langer