Tema om top 40 ejendomsselskaber – Uforløste mia.-gevinster på realkreditgæld hos ejendomsselskaber

En række ejen­domsselskaber har placeret en væsentlig del af gæl­den i lange fastforrentede realkreditlån. Men flere af dem tøver med at omlægge til højere rente og dermed indkassere kursgevinsten. Fagredaktør Ejlif Thoma­sen har gransket ejendomsselskabernes regnskaber.

Mens private boligejere i stor stil har benyttet de markante rentestigninger til at konvertere deres lavtforrentede fastrentelån til en hø­jere rentekupon, og dermed skære store lunser af restgæl­den, tøver ejendomsselskaberne med at gøre det samme.

Det er til trods for, at en række store ejendomsselska­ber for tiden har store urealiserede kursgevinster på de­res realkreditlån. Økonomisk Ugebrev har været i kontakt med flere af de store ejendomsselskaber, der aktuelt har urealiserede kursgevinster for fra nogle hundrede mio. kr. og op til flere mia. kr.

Det går igen hos flere selskaber, at de kun i beskedent omfang har indkasseret kursgevinster ved omlægning af gæld. Langt hovedparten af gælden ligger mange steder sta­dig i lavtforrentede fastrentelån.

Agerer anderledes end private

Holdningen er, at de lavt forrentede lån bare skal have lov at køre videre.

Mange har desuden et element af rentesikring inde over realkreditfinansieringen. Dermed er der langt fra tale om, at ejendomsselskaberne konverterer deres realkreditlån, som vi ser hos boligejerne.

Økonomisk Ugebrev har set nærmere på tre eksempler på håndtering af kursgevinsterne på fastrentelån.

Ejendomsselskabet Tækker Europe har en ejendomspor­tefølje på 6,8 mia. kr., inkl. en stor beholdning af byggeare­aler til opførelse af byen Nye. Realkreditgælden var ved ud­gangen af seneste regnskabsår på 2075 mio. kr. Men i denne koncern er regnskabsprincippet, at realkreditgæld optages til amortiseret kostpris. Det svarer i praksis til omkring den nominelle restgæld. Direktør og ejer Jørn Tækker oplyser, at langt hovedparten – 90 pct. – af gælden er i fastforrentede obligationer med en kupon på 1,0 eller 1,5 pct.

Det er gæld med typisk en restløbetid på 23-25 år eller mere. De bagvedliggende obligationer har kurser i niveauet 75-80, og det betyder, at kursværdien af gælden er i omeg­nen af 350-400 mio. kr. mindre end den bogførte værdi på 2075 mio. kr. Det er ikke tal, man kan læse i regnskabet, men det er et godt bud på størrelsen af gevinsterne.

”Vi har konverteret en mindre del – i omegnen af 100 mio. kr. – til variabelt forrentede lån, fordi vi vurderede, at det var attraktivt. Men resten af de lavt forrentede lån på 1,0 og 1,5 pct. har vi tænkt os at beholde til udløb,” siger Jørn Tækker.

Også hos M. Goldschmidt Ejendomme er der en stor beholdning af de lavtforrentede fastrentelån. Her er der ejendomme for 4,9 mia. kr. og desuden ejendomme under opførelse for 0,9 mia. kr. De er belånt med realkreditgæld for nominelt 3,5 mia. kr. og med en kursværdi på 2,8 mia. kr.

Hos Goldschmidt Ejendomme er regnskabsprincippet at tage realkreditgælden op til kursværdi, som altså er 2,8 mia. kr. Hovedparten er fastforrentede lån med lav rentekupon til en kursværdi på knap 1,7 mia. kr. og med en skønnet påly­dende værdi på 2,3 mia. kr. Forskellen er kursgevinst, hvoraf hovedparten – 564 mio. kr. – er kommet i løbet af 2022.

”Vi har ikke omlagt de historisk gode 30-årige realkredit­lån, da vi foretrækker sikkerheden, den faste lave rente giver i hele lånets løbetid. Vi fastholder – og nyder de næste 26- 27 gode år med fast, lav rente,” skriver adm. direktør hos M. Goldschmidt Ejendomme Søren Bjørn Hansen i et svar til Økonomisk Ugebrev.

Spiller ikke med renten

Hos ejendomskoncernen Barfoed Group har direktør Fre­derik Barfoed den overordnede tilgang til finansieringen, at der ikke skal spilles med renten. Det betyder, at renten er sikret i betydeligt omfang. Ved udgangen af 2022 var 67 pct. sikret i mere end 20 år. I en årrække er nye re­alkreditlån først og fremmest hjemtaget med fast rente. Koncernen har ejendomme for 10,5 mia. kr.

Målt til markedsværdier ligger der en urealiseret kursge­vinst på godt 500 mio. kr. Den er ikke bogført, men i dette tilfælde er tallet offentliggjort i beretningen. Rentesikrings­instrumenterne eller swapaftaler har i en periode været en møllesten om halsen, fordi de blev indgået tilbage i 2008, og det efterfølgende rentefald betød, at de udgjorde en enorm gældsfaktor. Ved udgangen af 2021 udgjorde de 1,2 mia. kr., men rentestigningen i 2022 gav en positiv værdiregulering på 900 mio. kr.

Eilif Thomasen