Tema – Realkredit første halvår 2022: Omlægninger beskærer bidragsindtægter

De store realkreditinstitutters bidragsindtægter er nu for første gang i mange år under pres. Forklaringen er, at låntagernes restgæld bliver markant beskåret i forlængelse af omlægning af faste realkreditlån til lavere restgæld. Til gengæld er rentebyrden steget i en tid, hvor den makroøkonomiske situation forværres, viser analyse af halvårsregnskaberne.

Danske Bank-ejede Realkredit Danmark oplyser i regnskabet for første halvår, at instituttets låntagere har skåret 3 mia. kr. af restgælden ved en omlægning af lån fra lav til højere nominel kuponrente. For sektoren som helhed har boligejere og virksomheder antageligt skåret op mod 10 mia. kr. af den nominelle restgæld.

Til gengæld tyder meget på, at låntagerne har mulighed for at høste mange flere milliarder i gevinster, hvis de udnytter de aktuelle muligheder i op-konverteringer, hvor gevinsten ved det seneste års kursfald høstes. RD oplyser, at instituttet har bogført justeringer i markedsværdien af udestående obligationer på 67 mia. kr. 

Faldende restgæld

Det betyder, at låntagernes restgæld målt på den aktuelle kursværdi er faldet med 67 mia. kr., altså ved halvåret, og det svarer til, at boligejere og virksomheder potentielt kunne skære op mod 200 mia. kr. af deres restgæld ved tilbagekøb af deres obligationslån til en lavere kursværdi. 

Omlægningen til lavere restgæld baseret på en højere kuponrente betyder alt andet lige lavere bidragsindtægter for institutterne. Samtidig har de seneste års stigende boligpriser betydet, at LTV – Loan to Value, altså belåningsgraden i forhold til pantets værdi – er markant faldende, og det betyder, at flere lån er rykker ned i pantsikkerheder, hvor bidragssatsen er lavere.

Udviklingen har for RD betydet, at indtægterne fra administrationsbidrag i andet kvartal dykkede til 1,44 mia. kr., mod 1,46 mia. kr. de foregående kvartaler. Udviklingen er vanskeligere at aflæse i Nykredits regnskaber, dels fordi Nykredit Realkredit nu blandes sammen med Nykredit Bank, og dels fordi Totalkredit oplyser om det samlede realkreditudlån i nominelle værdier, og altså ikke den underliggende værdiudvikling i markedsværdier. 

Totalkredit har stort set samme nominelle udlån ved udgangen af halvåret som efter førte kvartal. Alligevel er indtægterne øget med 3 pct., fra 785 mio. kr. i første kvartal til 809 mio. kr. i andet kvartal. Det er ikke muligt at finde mere detaljerede oplysninger om den regnskabsmæssige udvikling, da Nykredits datterselskab tilsyneladende i år ikke har offentliggjort halvårsregnskab, som man gjorde sidste år.

I det hele taget synes Nykredit-koncernens ledelse at informere ringere og ringere om udviklingen i forretningen, også selvom koncernen er ejet og kontrolleret af en forening, der har kunderne som medlemmer. Set udefra kan det ikke udelukkes, at ledelsen har i baghovedet, at konkurrencemyndighederne har fokus på den dominerede stilling på realkreditmarkedet, og at den derfor forsøger at sløre det reelle indtjeningsbillede. 

I hvert fald er der ingen tvivl om, at ledelsen for RD forsøger at tegne et betydeligt mere nuanceret billedet af markedssituationen med henblik på at give reel information og ikke kun har fokus på skjult markedsføring. RD skriver bl.a., at instituttet begynder at se en afmatning på boligmarkedet i kølvandet på stigende renter.

Meget høj pantværdi

Særligt påpeges, at retail-segmentet står for ”store udfordringer.” Det nævnes, at fremgangen i 2021 har ”stallet”, og at detailhandelssalget er under pres fra flere sider. Hertil kommer færre fysiske forretninger og mere onlinehandel, og andre cykliske faktorer begynder også at se mere ”problematiske” ud. Det nævnes, at reallønsudviklingen nu er negativ, og forbrugertilliden er på ”rock-bottom.”    

Både RD og Nykredit bogfører fortsat rekordlave tabshensættelser, og det vil antageligt fortsætte i de fleste segmenter. RD bogførte indtægter fra tilbageførte tabshensættelser på 58 mio. kr. i kvartalet, og Totalkredt udgiftsførte 34 mio. kr. med baggrund i geopolitiske forhold.

Institutternes pantværdier er rekordhøje i forhold til udlånet. Eksempelvis er RD’s samlede LTV på blot et halvt år faldet fra 54 pct. til 48 pct. Det betyder, at RD for hver 100 kr. i udlån har pantværdier for over 200 kr. Det betyder også, at eventuelt overtagne ejendomme blot skal kunne sælges for halvdelen af de aktuelle markedsværdier, for at instituttet får sit tilgodehavende hjem. 

Morten W. Langer