Nye seksprocentslån for 14 mia. kr. er udstedt af realkreditinstitutterne dette efterår. Men ingen af institutterne har officielt anbefalet lånet, bl.a. fordi lån med en kupon på 5 pct. for de fleste ville være langt bedre. Nykredit/Totalkredit er dominerede udsteder af de uattraktive realkreditlån. Vi har ikke anbefalet disse lån, melder Nykredit, der skyder bolden videre til lokalbankerne. Fagredaktør Ejlif Thomasen gennemgår sagen.
Det står hen i det uvisse, hvorfor Nykredit/Totalkredit har haft travlt med at udstede seksprocentlån til danske boligejere, selvom lånene i næsten alle tilfælde har været ekstremt uattraktive for låntagerne. Lånene har været langt dyrere i effektiv rente end nødvendigt, som Økonomisk Ugebrev beskrev i den seneste udgave.
Problemet for låntagerne består i, at kursforskellen ned til lån med en kupon på 5 pct. har været meget lille, og resultatet er, at låntager ofte betaler en effektiv rente, der næsten er 1 pct. højere, end de behøvede.
Hus forbi
Bemærkelsesværdigt melder alle realkreditinstitutterne hus forbi, når man spørger dem, om de har anbefalet de højtforrentede lån. Alligevel er det foreløbig udstedt for 14 mia. kr. i de nye lån.
Først og fremmest Nykredit, som ligger bag alle realkreditlån i Totalkredit, har været aktiv med de nye lån – med udstedelser for næsten 9 mia. kr.
”Vi har åbnet for serierne, fordi der er efterspørgsel, og der er jo den sammenhæng, at jo højere rentekupon, jo højere effektiv rente. Men det er ikke os, der sidder med rådgivningsdelen. Den ligger ude i de 45 partnerpengeinstitutter,” siger chefanalytiker Sune Malthe-Thagaard fra Totalkredit, som altså skyder bolden videre til lokalbankerne.
”Vi har ikke som sådan nogen holdning til, hvad låntagerne skal vælge. Men der er klart en pointe i, at den meget lille kursforskel mellem 5 og 6 pct. er vigtig, og det med altid at vælge lånet med mindst kurstab (6 pct.) er ikke nødvendigvis det, man skal gøre, siger Sune Malthe-Thagaard.
Som det eneste institut har Nordea Realkredit foreløbig helt undladt at udstede 30-årige realkreditlån med en kupon på 6 pct. Obligationerne er gjort klar, men der er ikke udstedt nogen lån.
”Vi gjorde dem klar, fordi kursen på seksprocentslån lå og svingede omkring 100, men vi anså femprocentslånene for mere fordelagtige for kunderne. Vi har set på, at kursforskellen mellem 5 og 6 pct. var meget lille, og så er kunderne bedre stillet med 5 pct.,” siger chefanalytiker Lise Nytoft Bergmann.
Også hos Realkredit Danmark er der udstedt seksprocentslån i betydeligt omfang, men dog mindre end hos Nykredit/Totalkredit – også når man tager højde for forskellen i markedsandel.
”Vi har ikke på noget tidspunkt anbefalet seksprocentslånene. Kursforskellen til 5 pct. har været for lille,” siger cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark.
Den ekstra kursgevinst ved at konvertere til 6 pct. i stedet for 5 pct. var så lille, at den bliver spist op af ekstra rentebetalinger på omkring to år. ”Man skal have en meget klar holdning om, at renten falder hurtigt igen, hvis der skal være nogen idé i 6 pct.,” siger Christian Hilligsøe Heinig.
”Vores primære anbefaling har været femprocent. Det er ikke en sort/hvid betragtning, men vi ser kurs 95 som nogenlunde bunden, og gennem hele perioden, hvor der er udstedt seksprocentslån, har kursen på femprocentslånene holdt sig over 95,” fortsætter han.
Jyske valgte længere løbetid
Jyske Realkredit valgte som det mindste af de fire institutter at åbne for 6 pct., men baseret på obligationer, der først udløber i 2056, mens de øvrige udstedelser er i obligationer med udløb i 2053. Teknikken er, at serierne holdes åbne for muligheden for nye lån i tre år ad gangen, før der kommer nye serier.
Det betyder, at der kan udstedes i de nuværende 2053 frem til august 2023, hvorefter de afløses af papirer med udløb i 2056. Men her valgte Jyske Realkredit altså at komme med den nye obligation ét år før tid. Det betyder, at den kan bruges i fire år i stedet for kun et år.
”Det gjorde vi af frygt for, at serien ellers ville blive for lille. På den måde har vi sikret os god tid til at fylde serien op,” siger afdelingsdirektør Mikkel Høegh, der understreger, at heller ikke Jyske Realkredit har anbefalet de nye lån på 6 pct.:
”Vores rådgivning har været, at man hellere skulle tage en 5 pct. til f.eks. kurs 97 end 6 pct. til kurs 99. Seksprocentslånene er ikke en blomst, der er vokset i vores have.”
Ejlif Thomasen
