Tilmeld dig gratis nyhedsmails fra Økonomisk Ugebrev
om investering, finans, ledelse og samfundsansvar
Mens alle går og tror, at ejerboligmarkedet er på vej ned i et hul, er de allerrigeste danskere – til dels i diskretion – i gang med at sikre sig de dyreste multimillionvillaer i det nordlige København. Økonomisk Ugebrevs kommentator, Martin Bundgaard, tidligere finansjournalist og børsmægler, kender det nordkøbenhavnske boligmarked, hvor han har handlet boliger i mere end 35 år. Han forklarer her psykologien bag, hvorfor multimillionærerne nu er begyndt at rykke, og hvorfor det sandsynligvis er starten på en ny købsbølge.
”Martin, når meget velhavende mennesker køber sig en bolig, er det ikke et spørgsmål om, hvorvidt boligrenten er 2 eller 4 pct. Det er de rige menneskers humør, der afgør, om de har lyst til at skrive under på en slutseddel.” (i dag det samme som en købsaftale).
Citatet er 30 år gammelt og kom fra nu afdøde ejendomsmægler Jan Fog, der i sin tid belærte mig om liebhavermarkedet og velhavende menneskers overvejelser ved køb af dyre huse og lejligheder.
Ingen tvivl om, at det aktuelle boligmarked lige nu er ved at falde fra hinanden på landsplan og også i og omkring hovedstaden. Men hvis man tager Jan Fogs ord for troende, tyder meget på, at det øverste liebhavermarked i det skjulte er på vej mod en markant positiv vending: De rigeste rige synes i disse uger, at livet bliver sjovere og sjovere for hver dag, der går.
Afsmitning fra aktiemarkedet
Forklaringen er enkel: Aktiemarkedet brager op, og når man har mange penge – seriøst mange penge – er det langt vigtigere, om Nasdaq, C25 eller Dax-indekset stiger, som nu, end om boligrenten hedder 1, 3 eller 5 pct.
Det danske eliteindeks, C25, er faktisk steget med små 25 pct., siden humøret var helt i bund i oktober, og Nasdaq er sprunget frem med 15 pct. siden nytår. De rige har altså scoret mange millioner, hvis de har været med på aktiemarkedets optur. Og frygten for en ny nedtur er nu langt mindre end for fire måneder siden.
Den øverste overklasse handler og betaler nemlig deres boliger kontant – hvis de har lyst – på samme måde som når almindelige lønmodtagere køber en skjorte med betalingskortet. De hjemtager blot nogle af deres aktiegevinster.
Derfor er smilet blevet større og bredere – særligt efter nytårsklokkerne har ringet, og aktiemarkedet, trods forudsigelser fra eksperter om det modsatte, kun har kendt én vej: Op.
Men hvorfor købe dyre ejerboliger nu? Der er flere svar: Fordi boligpriserne er pressede, fordi ingen andre vil købe. Men vigtigst fordi køberne har lyst.
Over sommeren sidste år begyndte særligt liebhavermarkedet at skvatte sammen, fordi der – også blandt de rigeste – var stor frygt for det totale nedbrud i økonomien med udsigt til, at aktier og obligationer kunne falde yderligere.
Rigdom skal vises frem
En stor del af rige-segmentets aktivværdier er netop placeret her, og ofte ligger en større del af formuen i aktier end i privatboligen – selvom boligen koster måske 40-50 mio. kr. eller mere, udgør den kun en brøkdel af den samlede formue.
Over de seneste 30-40 år er der også sket en markant ændring i profilen på gruppen af meget-rige. Overklasse-segmentet er i dag væsentligt yngre, og deres købsadfærd er betydelig mere aggressiv end hos de tidligere typiske rige.
Store biler, lystbåde, privatfly og sommerresidenser i Sydeuropa gemmes ikke længere helt så langt væk. De vises oftere stolt frem på sociale medier. Der flages med, at drømme realiseres.
Antallet af yngre finans-erhvervsfolk, som har mulighed for tidligt i deres livscyklus at købe ekstremt dyre boliger, bare stiger og stiger.
Forklaringen er bl.a. ejerledernes salg af deres virksomheder, og at yngre finansjonglører i kapitalfondene har tjent store private formuer. Flere af dem er på Økonomisk Ugebrevs rangliste over Danmarks 100 rigeste.
Tilmeld dig gratis nyhedsmails fra Økonomisk Ugebrev
om investering, finans, ledelse og samfundsansvar
Der er rigtig mange, der har formuer på flere hundrede mio. kr., og der vil komme endnu flere af dem i Danmark i de kommende år. Dansk erhvervsliv vil nemlig i årene, der kommer, være præget af en bølge af generationsskifter, og det vil gøre kapitalfondskongerne endnu rigere.
Antallet af førstegenerations-millionærer vil eksplodere, fordi værdier fra bl.a. perspektivrige startup-virksomheder bliver vekslet til penge. I mange tilfælde vil pengene blive konverteret til en luksusbolig. Udviklingen har betydet, at milliarderne er blevet spredt på stadig flere familier.
Et eksempel på skabelsen af mange nye privatformuer sås ved børsnoteringen af Nets: Rigtig mange milliarder faldt ned i skødet på ledelsen, og 75-100 medarbejdere i koncernen blev begunstiget med tocifrede millionbeløb. Indenfor rådgivningsbranchen er der også skabt mange nye super-rige, hvor eksempelvis partnere i de største konsulentfirmaer kan tjene 40-50 mio. kr. om året.
Tilbage i 70’erne og 80’erne var det næsten kun Simon Spies, der fyrede den max af. Og det var mere come il faut at opføre sig som afdøde skibsreder Mærsk McKinney Møller – diskret og med måde.
I dag er der mange flere, der giver den som den tidligere rejsekonge.
Den nye unge rige generation lever langt oftere ud fra mottoet ”Yolo” (You only live once). De mener, at man bør give den max gazzz, hver dag… og da slet ikke vente med at købe sig luksusbiler og luksusbolig, hvis det er muligt nu. De køber, fordi de kan, og fordi det giver en marginal ekstra glæde ved at købe lige præcis det ene hus fremfor det andet.
Den præmis har vi som almindelige tilskuere længe anerkendt inden for kunst eller særlige smykker, hvor vi ikke har sat spørgsmålstegn ved, om nogle særligt rige har betalt hundredvis af mio. kr. for et værk fra en særligt eftertragtet kunstner. I årerne, der kommer, vil vi i stigende omfang opleve, at det samme sker inden for boliger.
Summen af det hele er, at frygten sidste sommer for et kæmpe dyk i økonomien nok har lagt et pres på boligmarkedet. Også på de allerdyreste villaer. Men meget tyder på, at det bliver et meget kortvarigt prisdyk, netop fordi værdierne og mulighederne for at købe er til stede blandt de allerrigeste. Nu mere end næsten nogensinde.
Netop fordi de private formuer ikke længere gemmes væk, men i stedet vises frem og bruges, tror jeg, at den dyreste del af boligmarkedet står overfor en meget markant vending, som boligøkonomer ikke ville kunne forklare ud fra deres gængse modeller. Men altså, hvor købsadfærd kan forklares af – ja, Yolo.
I den danske normopfattelse af, hvad de rige må og ikke må, er det herhjemme meget mere socialt acceptabelt at ville bo flot og dyrt, end det er at køre rundt i en Ferrari til 6 mio. kr. Det er altså lettere at lade champagnepropperne springe åbenlyst ved et dyrt boligkøb.
Oveni kommer, at de nye boligskatter vil betyde, at det i den grad kan betale sig at købe ny bolig inden 1 januar 2024. Et boligkøb inden skæringsdatoen vil betyde, at der kan spares seriøst mange penge i boligskatter, frem for hvis man venter med at købe til næste år.
Derfor kan den positive vending på den dyre del af boligmarkedet komme lynhurtigt, nærmest som en tyv om natten, og hapse de bedste og dyreste boliger til priser, som almindelige mennesker slet ikke forstår. Men som er logiske, hvis man går blot et spadestik ned i psykologien.
Og faktisk ser det ud til, at det allerede er ved at ske, men i det skjulte. I de seneste måneder er det handlet flere multimillion-kroners villaer nord for København, hvoraf flere af sagerne endnu ikke er kendte for offentligheden.
I Danmarks liebhaver-hovedstad, Hellerup, er der foretaget et par diskrete handler, der understøtter min tese om en hurtig positiv vending på liebhavermarkedet.
Først blev Alice Vestergaards og afdøde Uffe EllemannJensens hus i Danmarks dyreste “kolonihave”, Sundvænget i Hellerup, solgt for 68 mio. kr. Køberen var pudsigt nok kapitalfondskongen Morten Hummelmose. Den sag er velkendt.
Men Hummelmose var end ikke færdig med sin husrenovering, som nemt kan løbe op i 20 mio. kr., før han for få uger siden blev vippet af pinden med den højeste købspris ved Hellerup-kysten: Her er villaen Lemchesvej 27 netop blevet solgt for 120 mio. kr. – til nedrivning. Grunden er på 1600 kvm., og der kan bygges et hus på 600 kvm. Så køberen kan få et kæmpe palæ i første række.
Endnu mere vildt er handlen af villaen på Hambros Allé 29, som ligger mellem de to førnævnte ejendomme – naturligvis direkte til vandet. Den er handlet til 110 mio. kr. Huset er blot på 220 kvm., og er bevaringsværdigt og kan derfor ikke bygges ud. Og grunden er på blot 800 kvm. Køberen er den kendte Hotel Investor Arp-Hansen.
Er Arp Hansen og Morten Hummelmose så dumme ved at købe alt for dyrt? Nej, de nyder bare det liv, de selv har skabt. Og hvis ikke de realiserer deres drømme, ville de snyde sig selv.
Og netop derfor vil den allerøverste del af liebhavermarkedet fortsætte op i 2023. Festen er i gang. Statistikkerne vil sige det modsatte, men køberne til de tre nævnte ejendomme er ikke de eneste, der for tiden er ved at købe rekorddyre ejendomme.
Martin Bundgaard
Tilmeld dig gratis nyhedsmails fra Økonomisk Ugebrev
om investering, finans, ledelse og samfundsansvar
