Analysen blev bragt i Økonomisk Ugebrev 14. oktober 2021: Konklusionen var, at en sandsynlig udskillelse af Parkens ejendomsaktiviteter vil synliggøre skjulte værdier på mellem en halv og én mia. kr. ØU har i dag spurgt ledelsen for Parken, om man overvejer en selvstændig børsnotering af ejendomsaktiviteterne, hvis de ikke kan frasælges til en tilfredsstillende pris. Parken oplyser at det ikke indgår i overvejelserne. ØU købte i oktober Parken-aktien til aktieporteføljen.
Ledelsen for Parken Sport & Entertainment udsendte for nylig en lidt kryptisk børsmeddelelse. Den handlede om, at der overvejes en anden juridisk selskabsstruktur for koncernens enheder, ikke noget der umiddelbart fik nogen til at løfte øjenbrynene. Økonomisk Ugebrevs chefredaktør Morten W. Langer har et bud på, hvad der er på vej – og ikke mindst hvorfor
For at forstå, hvad Parkens ledelse sandsynligvis går og tumler med, er der vigtigt først at forstå fire vigtige byggeklodser: For det første er Lalandia på vej til at blive en dominerende del af Parkens forretning med åbningen af det nye Landia Søndervig og sandsynligvis også Lalandia Motala i Sverige. For det andet er Parken i dag en rodebutik set gennem investorbriller, og denne sammenblanding af forskellige forretningsområder betyder, at Parken-aktien langt fra afspejler de underliggende værdier.
For det tredje har Parken en rentebærende gæld på 1,2 mia. kr. (inklusiv 300 mio. kr. i likviditet fra ferieboligsalg dette efterår) hvor renterne nu sandsynligvis vi stige, og der er brug for ekstra kapital til at udvikle de to nye Lalandiaer og måske flere derefter. For det fjerde har Parken bundet milliardværdier i ejendomme, som giver et lavt afkast, og ved frasalg ville der blive frigjort mindst en milliard og skjulte værdier på en halv milliard.
Lægger man disse byggeklodser sammen, tegner der sig et tydeligt billede af, hvad Parkens ledelse sikkert pønser på. Vi ser foran os en gameplan, der handler om at udskille alle ejendomme, både kontortårnene i Parken, ejendommene i Lalandia og måske også Parkens stadion i ét ejendomsselskab, og enten sælge det hele til et stort ejendomsselskab eller børsnotere det.
Det ville antageligt frigøre et par milliarder i ledig likviditet. Alene kontortårnene i Parken er bogført til 700 mio. kr. Men med det årlige afkast på 60 mio.kr. er markedsværdien mindst en halv milliard højere.
Den helt store merværdi ligger i en udskillelse af Lalandia, eksempelvis ved en selvstændig børsnotering. I 2019 var salget i Lalandia Rødby knap en halv mia. kr., og det salg kan let blive doblet med tilkomsten af Søndervig og Motala.
Økonomisk Ugebrev har identificeret to børsnoterede selskaber, som ligner Lalandia: Blandt andet Six Flags og Cedar Fair samt andre sammenlignelige selskaber handles til en børsværdi (EV) på 2-3 gange omsætningen. Det giver en isoleret værdiansættelse på – potentielt – halvanden til tre mia. kr. for Lalandia afhængigt af, hvor meget af det nye, der medregnes.
Den aktuelle børsværdi på Parken er 826 mio. kr. Hvis det antages, at blot kontortårne plus station sælges for 1,5 mia. kr. vil selskabet kunne betale hele sin gæld. Hertil kommer en isoleret værdi på Lalandia, som kommer frem i lyset ved en selvstændig børsnotering, på mindst halvanden milliard kroner.
Aktuelt synes de to nye badelande, Lalandia Søndervig og Lalandia Motala, ikke langt væk. Som bekendt er Parken i fuld gang med at aflevere de i alt 440 sommerhuse i Søndervig, og ved halvåret var der afleveret 258 med en avance på ca. 60 mio. kr. eller ca. en kvart million per sommerhus. Med de resterende ca. 180 sommerhuse leveret i andet halvår kan der forventes en yderligere avance på ca. 45 mio. kr. herfra.
I regnskabet oplyses, at ”etableringen af det nye Lalandia i Søndervig forløber planmæssigt, og inden årets udgang vil samtlige 440 feriehuse være blevet overdraget til ejerne. Lalandia (Aquadome og oplevelsescenter) forventes at være klar til at åbne i andet kvartal 2022.” Fra næste forsommer kan der altså forventes badelands-indtægter fra det nye Lalandia, hvori mod det svenske badeland har længere udsigter.
Ifølge tidsplanen fra Motala kommune udstår en afgørelse fra Mark- och miljööverdomstolen, som dog ventes når om helst. Herefter kan byggeriet af det fjerde Lalandia straks gå i gang, og salget af sommerhuse vil også starte straks derefter, oplyses det. Det kan altså være inden for få uger eller måneder, at det sker.
Finansieringen af det næste Lalandia i Sverige kan muligvis blive vanskelig, set i lyset af Parkens betydelig gæld. Og det er også i det lys, at man skal se aktuelle overvejelser om en ændring af den juridiske struktur, som vil give anledning til at tage eksterne ejere ind eller altså alternativt en børsnotering, der samtidig vil kunne fungere som finansieringskilde til flere udenlandske Lalandia-centre.
Ved halvåret udmeldte ledelsen en årsforventning på nul til 50 mio. kr. i overskud før skat. Efter et underskud i første halvår på 103 mio. kr. svarer det til en forventning i andet halvår på plus 100-150 mio. kr. hvoraf ca. 45 mio. kr. altså kommer fra ferieboligsalg, samt salg af Daramy for ca. 90 mio. kr. I et normal-halvår giver Lalandia ca. plus 45 mio. kr., ejendommene ca. 15 mio. kr. minus renteudgifter på ca. 30 mio. kr. På det grundlag forventer vi et resultat i den øverste del af intervallet, måske en mindre opjustering.
Analysen har været forelagt Parkens ledelse, som ikke har kommentarer til den.
