Ejendomsaktier klarede sig hæderligt gennem 2022

De børsnoterede nordiske ejendomsselskaber var ikke dem, der klarede sig værst gennem det ellers turbulente aktieår. I gennemsnit faldt aktiekurserne 16 pct. over året, men med store forskelle mellem selskaberne.

Med stigende finansieringsrenter skulle man tro, at ejendomsselskaberne havde fået større kurshug, end de faktisk har været udsat for. Men med muligheden for at inflationsregulere en stor del af lejeindtægterne er selve indtjeningsbilledet næppe blevet forringet meget.

Til gengæld er der ingen tvivl om, at de børsnoterede ejendomsselskaber er blevet ramt negativt af aktieinvestorernes lavere risikovillighed og af nervøsitet for, at de nordiske økonomier bliver kastet ud i en hård recession.

Aktieanalytikerne har over de seneste tre måneder nedjusteret deres overskudsforventninger for 2023 for tre ud af fire store nordiske ejendomsselskaber. Det gælder Atrium Ljungberg AB, Wallenstam AB og Hufvudstaden AB.

Selvom Jeudan er et af Danmarks største ejendomsselskaber, dækkes det ikke for tiden af analytikere, hvorved der ikke findes eksterne estimater. Jeudan har endnu ikke udmeldt forventninger til 2023, men skriver omkring ændrede afkastkrav, at ”Jeudan har senest i december 2021 vurderet det fastsatte afkastkrav for den enkelte ejendom og vurderer ikke, at der på nuværende tidspunkt er grundlag for at revurdere afkastniveauerne. Værdiregulering pr. 30. september 2022 er dermed foretaget ud fra en vurdering af udviklingen i de aktuelle lejeniveauer på Jeudans ejendomsportefølje.”

Af de ti børsnoterede nordiske ejendomsselskaber er Jeudan tredjestørst på børsværdi efter svenske Wallemstam og Hufvudstaden AB.

Af de ti selskaber er fem små danske ejendomsselskaber med en børsværdi på mellem 200 og 800 mio. kr. Ni af de ti selskaber præsterede sidste år et afkast på den investerede kapital (ROC) på 12-15 pct. Undtagelse var danske Agat Ejendomme, der har en børsværdi på godt 200 mio. kr. Også Jeudan udskiller sig med en ROC på hele 26 pct.

Agat Ejendomme, der i 2018 skiftede navn fra TK Development, har haft en vanskelig tid med årlige underskud. I 3. kvartalsregnskabet skriver ledelsen, at den primære aktivitet er ejerskab og drift af ejendomme, der langt overvejende består af shopping- og outletcentre. Ledelsen ønsker, at der skal mest muligt fokus på drift og forbedring af koncernens eksisterende ejendomsportefølje, hvorfor koncernens øvrige aktiviteter er under afvikling.

Med salget for nylig af Ringsted Outlet for 195 mio. kr. er balancen nedbragt til knap 1 mia. kr. med en bogført egenkapital på godt 400 mio. kr., hvorfra skal fratrækkes årets forventede underskud efter værdireguleringer på 50-60 mio. kr. før skat. Med en aktuel projektportefølje på 400 mio. kr. er det fortsat uvist, hvad selskabets reelle underliggende værdier er i det aktuelle udfordrede marked, ikke mindst for detailhandelsejendomme. De mindre danske ejendomsselskaber Park Street Nordicom og Egnsinvest Ejendomme Tyskland har klaret sig gennem 2022 med meget små kursfald. For Park Street er den primære årsag massive egne opkøb af selskabets aktier i markedet, hvorved den engelske hovedaktionær Park Street Asset Management nu ejer 96 pct. af aktiekapitalen. Den bogførte egenkapital var ved halvåret 1079 mio. kr., og opkøbene sker til ca. 13 kr. per aktie, hvilket modsvarer en samlet børsværdi på 743 mio. kr., altså betydeligt under de bogførte værdier.

Morten W. Langer