Selvom mange boligejere er rystede over de markante stigninger i realkreditsektorens bidragsopkrævninger, så har mange af realkredittens erhvervskunder fået pålagt en markant højere bidragsomkostning.
Bidragssatserne når op på 4,5 procent, og der er eksempler på, at forhøjelserne er den direkte årsag til at virksomheder går konkurs. I modsætning til boligområdet eksisterer der for erhverv ingen prislister og ingen gennemsigtighed.
En stigning i bidragssatsen fra 1,1 procent til 2,5 procent i et hug. Det er ikke et unormalt eksempel, som Økonomisk Ugebrevet er blevet præsenteret for fra en ejendomsinvestor med en større udlejningsejendom. Den markante bidragsforhøjelse på 127 procent blev ikke udløst af en ændret økonomi hos låntager, men af, at ejendommen blev regnskabsmæssigt nedskrevet. Nedskrivningen betød, at lånegrænsen blev brudt. I den konkrete sag, som vedrører Realkredit Danmark, var der altså ikke tale om misligholdelse af realkreditlånet.
De voldsomme forhøjelser har typisk ramt erhvervslivets underskov af SMV virksomheder, og ikke de store erhvervsvirksomheder, der har power til at forhandle typisk meget lave bidragssatser. Ifølge Økonomisk Ugebrevs oplysninger er det en generel tendens i sektoren, men der er uklarhed om nogle institutter er ”grovere” end andre, og hvor udbredt fænomenet er med de eksorbitante bidragsstigninger.
Standard argumentation
I en anden sag, Økonomisk Ugebrev har fået præ-senteret, har Nykredit varslet en forhøjelse af bidragssatsen fra 1,3 procent til 2,5 procent på en udlejningsejendom. Også i dette tilfælde var der tale om et fuldt serviceret lån, hvor de planlagte betalinger altså bliver overholdt. Nykredits skriftlige argument for forhøjelsen til kunden virker som en standardtekst: ”Bidragssatsen er fastsat ud fra din virksomheds nuværende resultater og det forretningsomfang, virksomheden har i Nykredit. Desuden er bidragssatsen påvirket af de generelle regulatoriske forhold, som Nykredit er underlagt.” Stort set identiske forklaringer er flere andre virksomheder blevet præsenteret for. I det første eksempel har investoren beskrevet et forløb, der begyndte med en ejendomsinvestering før finanskrisen, hvor realkreditfinansiering blev valgt med et lån med fast rente i ti år for netop at kende investeringens cash-flow og den tilhørende bidragssats var ved etableringen på 0,35 procent. Den er så siden tredoblet til 1,1 procent, og efter en nedskrivning af ejendommen blev der varslet en yderligere stigning til 2,5 procent.
”Jeg synes, at der tegner sig et billede af en grådig realkreditsektor, der sætter sig på stort set hele cash-flowet fra virksomheden. I vores eksempel fik vi endda at vide, at slutmålet ikke var de 2,5 procent men langt højere. I praksis drev realkreditinstituttets massive bidragsforhøjelser selskabet ud i en konkurs,” siger en af investorerne bag projektet. Overfor Ugebrevet oplyser investor, at med de bidragsforhøjelser, der på sigt var lagt op til, taler vi om at bidragssatsen samlet ville blive mere end tidoblet. ”Så er det jo en illusion, at man med en fast rente har sikret nogen som helt sikkerhed om investeringen.”
Økonomisk Ugebrev er også bekendt med en række eksempler på virksomheder, der er blevet udsat for stigninger i bidragsprocenten på mere end et procentpoint på én gang, og til et niveau på 2,5 procent, selvom lånet er serviceret fuldt ud. Eksemplerne vedrører flere forskellige realkreditinstitutter. Ifølge vicedirektør Bjarne Jørgensen, der er chef for Storkunder Ejendomme hos Realkredit Danmark, er det ikke normal praksis, at alle kunder, der overskriver LTV-grænsen fordobles i bidrag. ”Men det er klart, at med lån, der ligger langt udover LTV-grænsen, sker der en forøgelse af kapitalkravene til os” siger Bjarne Jørgensen. Han oplyser at hovedparten af erhvervskunderne betaler administrationsbidrag på mellem en og to procent.
Bjarne Jørgensen bekræfter, at der er virksomheder, der betaler omkring 4,5 procent i administrationsbidrag hos Realkredit Danmark. ”Der vil altid være en forhistorie, hvis man er oppe på dette niveau, og det vil ikke kun være forhold omkring ejendommen, der er forklaringen. Det kan være kombineret med, at virksomheden ikke præsterer et tilstrækkeligt overskud og har for ringe egenkapital,” siger Bjarne Jørgensen.
Han understreger, at det ikke er normal praksis med bidragsforhøjelser til 4,5 procent. ”Der er også eksempler, hvor vi måske ikke har forhøjet så meget som vi egentlig burde, for på den måde at hjælpe virksomheden gennem en svær periode, og hvis tingene så ikke bedres, så er der jo en grænse for, hvor længe der går før forhøjelsen så bliver gennemført,” siger han.
Ejlif Thomasen
Vær et skridt foran
Få unik indsigt i de vigtigste erhvervsbegivenheder og dybdegående analyser, så du som investor, rådgiver og topleder kan handle proaktivt og kapitalisere på ændringer.
- Vi filtrerer støjen fra den daglige nyhedscyklus og analyserer de mest betydningsfulde tendenser.
- Du får dybdegående og faktatjekket journalistik om vigtige erhvervsbegivenheder lige nu.
- Adgang til alle artikler på ugebrev.dk.
