Del artiklen:

Dansk realkredit bliver aldrig den samme: For nogle måneder siden blev årtiers monopol-lignende priser på administrationsbidrag brudt ved, at nogle institutter ikke valgte at følge i kølvandet på Totalkredits prisforhøjelser. Næste skud mod endnu en komponent i realkredittens ellers faste indtjening,gælder monopolet ved salg af obligationer ved låneomlægninger.

 

Konkret handler det om, at de enkelte realkreditinstitutter i årevis har haft monopol på at sælge obligationerne ved optagelse eller omlægning på fast forrentede obligationslån. Men dette monopol bliver nu brudt, og det betyder, at kunderne kan undgå de forkætrede kursskæringer på typisk to gange 0,2 procent af obligationsværdien. Hertil kommer en mulig besparelse på den faste kurtage for at foretage selve handlen med obligationer, typisk op til 0,25 procent ved både køb og salg.

For omlægning af et obligationslån på eksempelvis 2,5 mio. kr. kan alene disse omkostninger løbe op i 15.000-20.000 kr. Disse omkostninger kan nu reduceres markant med den nye konkurrence om obligationssalgene. I virkeligheden har de færreste låntagere antageligt være opmærksomme på, at de betalte til noget, der ligner et opskruet prismonopol. For realkreditten kan indtjeningstabet i forbindelse med en omlægningsbølge på eksempelvis 50 mia. kr. løbe op i skønsmæssigt 400 mio. kr.

Ifølge Søren Ejlertsen fra rådgivningsvirksomheden Realråd, som står bag initiativet, er alle de praktiske forudsætninger for at handle papirerne, uden om realkreditinstituttet nu på plads. ”Jeg forventer, at de første handler bliver kørt igennem inden udgangen af juni,” siger han til Økonomisk Ugebrev.

Ifølge Ugebrevets oplysninger er der foreløbig et par institutter, der har indvilget i at levere obligationerne, så kunden eller deres eventuelle rådgivere kan sælge obligationerne. De øvrige institutter har indtil videre ikke givet tilsagn.

Men praksis har udviklet sig sådan, at realkreditinstitutterne i aftalerne med låntagerne typisk stiller som en skriftlig betingelse, at de har ret til at sælge obligationerne. Men nu vil Realråd altså bistå låntagere med at sælge obligationer. Herfra siger indehaver Søren Ejlersen:

”Førhen var det helt almindeligt, at realkreditinstituttet udleverede obligationerne, og så kunne låntager jo selv afgøre, om de skulle lægges i depot eller sælges, og selv vælge hvem der skulle stå for salget.”

Efter den nye praksis med krav om, at instituttet skal stå for salget, har flere institutter drejet kraftigt på prisskruen, antageligt fordi dette kunne ske risikofrit og uden at miste kunder. Alle institutter har fastsat stort set samme priser. Men det bliver altså ændret nu.

Kurtage og kursskæring under angreb

I dag er det sådan, at de fleste institutter tager et såkaldt kursspænd på 0,2 procent, oveni i den pris obligationerne kan sælges til på børsmarkedet. Hertil kommer handelskurtage på typisk 0,15 procent og for BRFkredits vedkommende endda 0,25 procent. Dermed kan omkostninger til kurtage og kursskæring godt løbe op i 15-20.000 kr. ved omlægning af et lån på 2,5 mio. kr. Det er denne udgift – hvoraf kun dele fremgår af institutternes omkostningsberegninger, der nu er under angreb.

”Vi forsøger at gøre op med den nye praksis, hvor låntagerne ekstraudgifter efterhånden er blevet meget store, for at vende tilbage til det oprindelige system. Som et alternativ har vi etableret et set up, så kunderne selv kan bestemme, hvem der skal sælge obligationerne, og dermed kan de vælge den billigste løsning helt uden om det realkreditinstitut, der formidler obligationslånet,” siger Søren Ejlertsen.

Forbrugerrådet hilser det nye initiativ velkomment: ”Vi glæder os over alle initiativer, der kan gøre det billigere og mere gennemsigtigt for forbrugerne. Det er fint, at der nu er nogen der tænker i de baner,” siger seniorøkonom Morten Bruun Pedersen fra Forbrugerrådet til Økonomisk Ugebrev. ”Kursskæring ved obligationshandel er en af de omkostninger, kunden ikke lægger så meget mærke til. Derfor er det godt, at der nu kommer fokus på dette,” siger han. At netop kursskæring pådrager sig stigende interesse understreges ifølge Morten Bruun Pedersen af, at det indgår i en undersøgelse Finanstilsynet for tiden har i høring.

Realråd har også sikret en teknisk løsning: ”Vi har sikret, at de tekniske muligheder er på plads. Både ved samarbejde med et pengeinstitut, der stiller afviklingskonti til rådighed, men også ved at handle obligationer til lave kurtager og endelig de nødvendige garantier i forbindelse med afviklingen. Men hvis den enkelte kunde vil benytte et andet sted at handle, så er det også helt fint. Det afgørende er, at kunden både skal kende omkostningerne og også selv bestemme, hvilken løsning, der skal anvendes,” siger Søren Ejlertsen.

1 KOMMENTAR

  1. Realkredit fallit
    Sæt loft over bidragssatser og kursskæring
    Nytænkning og kulegravning af dansk realkredit er hårdt tiltrængt. Der kunne f.eks. være et max. for, hvor høje bidragssatserne må være. Et max. på 1,5% incl. kursskæring ved 60 – 80% belåning, og mindre for lavere belåninger, kunne være passende. Alt derudover burde gå til afdrag. Eller man kunne pålægge kreditforeningerne pligt til at lade bidragssatser justere på bestående lån, når en ejendoms belåningsgrad berettigede dertil. Det ville tvinge kreditforeningerne til at ændre udlånsadfærd, så de ikke længere blot tænker på egen volumenvækst og indtjening. En vækst, der over de senere år har skabt 200.000 insolvente boligejere. Det er et antal, de selv oplyser. Det giver nu Nykredit problemer, hvis man skal tro deres formand, økonomiprofessor Nina Smith, for nu skal hun prøve teorier af i praksis, og direktør Michael Rasmussen, der har danmarksrekord i bidragsforhøjelser. Noget, han tog med fra Nordea.

    Årlig betaling til Totalkredit, 3%

    At Nykredit/Totalkredit kan finde på at tage 2,7% i bidrag, og derudover 0,3 point i kursskæring, også kaldt dummebøder, i alt 3 %, burde være ulovligt. Vi taler om tredoblinger indenfor fem år, eller en årlig indtjeningsvækst på omkring kr. 8 mia. En del af disse penge bør kreditforeningerne tvinges til at betragte som afdrag på kunders lån. Så vil lånebeløbene udvise faldende tendens og lånene være mindre egenkapitalbelastende. Det ønsker kreditforeningerne dog ikke. Det går ud over deres volumen. Derfor fortsætter de med deres katastrofale anbefalinger overfor kunderne om, at man skal have fastforrentede lån, for så kan man nedkonvertere. Men efter 3 nedkonverteringer er mange desværre blevet op til kr. 200.000 fattigere, for omkostningerne bliver blot lagt oveni restgælden. Ved afdragsfrihed på fastforrentede lån har denne politik været forfærdelig, set i en tid, hvor huspriser står stille. Men det værste en kreditforening ved, er, hvis volumen falder.

    Der nedsættes et udvalg

    Andre instanser, det kunne være en passiv Erhvervs- og vækstminister, burde her træde anderledes i karakter end blot at nedsætte et udvalg. Her ville han ellers have alle tiders mulighed for at vise sit værd. Er han mon slet ikke klar over, hvad der rører sig omkring ham? Det samme gjaldt hans tre forgængere. De har nu alle fire nedsat udvalg til kulegravning. Efter flere års arbejder er der sket – ingenting. Kun at bidragssatser og kursskæringer i ro og mag er eksploderet. Og det fortsætter, for nu er der arbejdsro så længe udvalget arbejder.

    Udvalgets sammensætning

    Igen er det tordenskjolds soldater, der skal sidde i et sådant udvalg. I alt 13 personer. Det er en sammenspist gruppe, hvor højst 3 – 4 medlemmer kan tænkes at varetage kundernes interesser. Og kunderne, det er ca. 1 mill. låntagere. Ikke én af disse mange almindelige låntagere, som ved, hvor skoen trykker, er valgt ind i udvalget. Nej, det er alle personer med pondus og med et vist format. Altså, en slags kloge mennesker. De har såmænd megen forståelse for, at Nykredit indkasserer store pengebeløb fra Totalkreditkunderne og stakker penge op, nu kr. 70 mia., som de så kun er i stand til at få 1% i forrentning af? Jo mere de stakker op, jo værre bliver det, for en egenkapital skal da forrentes med 10%, og det, uanset om inflationen er tæt på 0%, eller måske endda negativ. Det er ren realkredit fallit.

Skriv en kommentar

Please enter your comment!
Indtast dit navn her