Før finanskrisen var stort set alt, hvad der blev solgt af K/S-projekter baseret på ejendomme, og da det gik hedest for sig var det med årlige salg på et tocifret mia. beløb. En lang række af disse ejendomsprojekter har efterfølgende haft et særdeles hårdt forløb, hvor der er blevet stillet store krav til investorerne om ekstra indbetalinger. Men der er også en række projekter, der har haft at særdeles fine forløb.
En række af de karaktertræk, der kendetegner de gode og de dårlige projekter, er listet her:
Nedenfor er en liste af karaktertræk for gode og dårlige projekter. Den er opstillet på baggrund af erfaringer hos Lars Wismann.
De gode:
Som en tommelfingerregel er projekter der opfylder følgende kriterier gode og sunde
- Erhvervet før 2004
- Central beliggenhed i Århus eller København (for danske projekter)
- Høj lejesikkerhed – generelt fuld udlejning
- Finansieret med kort fast rente max. F5
- Generelt højt cash flow efter finansieringsomkostninger
- Høj egenkapital – 40 procent eller mere
De dårlige:
- Erhvervet efter 2003
- Beliggenhed uden for det centrale Århus eller de centrale København
- Lejeusikkerhed måske med tomme lejemål
- Modtog fejlslagen finansiel rådgivning og låste renten på mange års fast rente evt. gennem en swap-aftale
- Lavt cash flow efter finansiering – måske endda negativt cash flow
- Lav egenkapital – under 40 procent og måske endda negativ egenkapital
Udover disse træk peger direktør Michael Jørgensen fra Investor Asset Management, der rådgiver om optimering af ejendomme, på nogle fællestræk for K/S-ejendomme uden for Danmark. ”De projekter, der havde ejendomme i Finland er generelt kollapset, fordi markedet forsvandt fuldstændigt. For projekter i Sverige er der i en lang række tilfælde sket det, at ejendommene efterfølgende er solgt,” siger Michael Jørgensen. Herudover peger han på, at en række af de projekter der havde konceptejendomme efterfølgende kom i problemer, fordi ændringer i markedet pludselig ændrede helt på forudsætningerne. Det var således tilfældet for en række projekter med engelske plejehjem.
”Her betød offentlige besparelser efter finanskrisen, at en del af dette marked forsvandt. Mange ejendomme er bygget med et bestemt formål, og så kan genudlejning være ganske svært, hvis den oprindelige lejer forsvinder,” siger Michael Jørgensen.
Overordnet er der to forhold, der tilsammen bestemmer om et K/S er godt og sundt eller det modsatte. Det ene er hele finansieringssiden, og det andet vedrører hele indtægtssiden. Begge forhold skal være til den gode side, hvis det samlede projekt skal være godt, og den ultimative katastrofe er selvfølgelig, hvis begge sider er hårdt ramt. Så er det mindre afgørende i hvilket land ejendommen ligger.
