Efter flere års tilløb kunne TK Development igen fremvise en bundlinje med sorte tal. Fremgangen er drevet af Development-forretningen, som forventes at nå bunden af målsætningen om en egenkapitalforretning på 15-20% i år.
Development-forretningen, som udvikler, bygger og sælger ejendomsprojekter indenfor detail, kontor og boliger, præsterede et resultat på 71,4 mio. før skat i det seneste regnskabsår. Det var især drevet af en værdiregulering på 56,5 mio. kr. af det store shopping center projekt BROEN i Esbjerg, som åbner i den kommende uge.
Årets resultat modsvarer en egenkapitalforrentning før skat på 10,1%, hvis man vurderer Development-delen på baggrund af ultimo-egenkapitalbindingen på 704 mio. kr. Nedskrivninger i afviklingsforretningen Asset Management var med til at trække koncernens samlede resultat ned på 7,1 mio. kr. efter skat.
Forventningen til indeværende regnskabsår (2017/18) er et resultat før skat på 100-120 mio. kr., og heri indgår en egenkapitalforrentning på 15% i den fortsættende development-del, som dermed begynder at vise og indfri sit potentiale. Det kan også udledes, at Asset Management må forventes at bidrage med et resultat omkring 0.
I afviklingsforretningen Asset Management ligger der fortsat en række primært shopping centre, som er i en udfordrende modningsfase præget af for stor tomgang, lejerabatter og lign., der gør det svært at sælge ejendommene til en fornuftig pris. Den aktuelle nettoleje på porteføljen modsvarer således fortsat en forrentning omkring 4,3% af bogført værdi. Et tal der skal ses i forhold til en forrentning på 6,2% ved fuld udlejning. TK Development forventer fuld afvikling af porteføljen senest i 2020 – et større salg fra porteføljen ser vi ikke ligge lige rundt om hjørnet med de nuværende udfordringer.
God visibilitet i Development
Visibiliteten for 2017/18 er til gengæld ganske god i Development med overdragelsen af de første etaper af Strædet i Køge og boligprojektet Amerika Have i København, som de primære resultatdrivere. I Amerika Have er næsten 90% af de 121 lejligheder solgt med forventet overdragelse i maj måned i år. Strædet er også forhåndssolgt til Citycon med forventet overdragelse af etape 1 og 2 i år. På flere års sigt ser vi en god mulighed for at et svensk milliardprojekt i Arninge ved Stockholm kan bidrage væsentligt til forretningen, selvom der tages en nødvendig partner med af hensyn til finansiering og risiko.
Bundlinjeresultatet på 7,1 mio. kr. betyder, at der med årsregnskabet ikke bliver rykket nævneværdigt ved indre værdi per aktie, som nu ligger på 13,20 kr. Ved en aktuel børskurs på 11,80 handler aktien således til en K/I på 0,89. Med den fortsatte usikkerhed omkring tidshorisonten på afviklingensforretningen ser vi ingen grund til, at aktien skal handle over indre værdi på kort sigt.
Den nuværende værdiansættelse synes fair, og vi hæver vort indfriede kursmål fra 9,50-10,50 til 11-12. Det modsvarer en rabat til indre værdi omkring 10-15% før indregning af det forventede overskud for i år, som vil lande lige omkring 1 kr. per aktie. Aktiens potentiale bliver først for alvor interessant, når Asset Management er afviklet, og provenuet (som p.t. kan estimeres til 5 kr. per aktie) er returneret til aktionærerne. Når det er sket, vil et årligt overskud på mindst 100 mio. kr. eller 1 kr. per aktie være attraktivt ved en ”proformakurs” på 6,80 (11,80–5,00).
Indtjeningsudsigterne for de kommende år synes bedre end længe, og det opvejer den fortsatte – omend begrænsede – risiko ved afviklingsaktiviteterne. Der er stadig ventetid til det fulde potentiale ses, men aktionærerne er nu langt om længe blevet belønnet med en pæn kursstigning de seneste 3 måneder på 28% og 57% siden vores anbefaling i september (31/2016) og 77% siden vores anbefaling i april 2016.
Med lidt tålmodighed forventer vi, at stærke resultater fra en selvstændig Development-del vil være yderligere ventetid værd.
Børskurs på analysetidspunktet: 11,80
AktieUgebrevets kursmål (6 mdr): 11-12
