Formue

Corona genstarter TK Developments lidelseshistorie

Steen Albrechtsen

mandag 22. juni 2020 kl. 7:00

Netop som Agat-aktionærerne langt om længe kunne begynde at kigge fremad efter den lange lidelseshistorie under navnet TK Development, kom coronakrisen. Og nok engang blev benene fejet væk under aktionærerne og aktiekursen.

Efter flere års begrænset succes med frasalg af beholdningen af shoppingcentre, ændrede Agat strategi til at beholde dem og lade dem være basis for en ejendomsportefølje.

Shoppingcentre og anden detail udgør i dag 98% af ejendomsporteføljen, og med coronaens store direkte konsekvenser for detailhandlen på kort sigt – og uklare konsekvenser på længere sigt – er det bestemt ikke uforståeligt, at investorerne næsten har halveret aktiekursen fra 4,00 i februar til 2,20 i dag. Det modsvarer en markedsværdi på 220 mio. kr. – et pænt stykke under den bogførte egenkapital på 546 mio. kr. i 1. kvartalsregnskabet i sidste uge. På den anden side er det også værd at notere, at samtlige shoppingcentre er genåbnet, og at det ifølge Agat er forløbet tilfredsstillende..

Usikkerheden om den i forvejen pressede detailhandel er dog stor, og det statistiske grundlag er stadig meget småt i forhold til at vurdere, om eller hvad de lidt mere langsigtede konsekvenser af coronaudbruddet bliver for forbrugernes adfærd og følgelig også for aktiviteten i shoppingcentrene.

Og dermed også den løbende drift og i sidste ende værdien af ejendommene og aktien.

1. kvartal sandsynligvis den værste periode
Det nylige 1. kvartalsregnskab viste et fald i nettolejeindtægterne fra 16,5 mio. kr. til 6,4 mio. kr. i forhold til året før. Corona forklarer størstedelen af faldet, idet huslejen fra det polske center i praksis er bortfaldet i nedlukningsperioden, ligesom den del af huslejeindtægterne, der helt eller delvist er bestemt af butikkernes omsætning, også er faldet betydeligt i perioden. Endelig er der hensat til forventede tab. Agat har forskudt regnskabsår, og regnskabet for 1. kvartal dækker derfor reelt over perioden februar-april, hvilket vil sige, at det indeholder en betydelig corona-effekt, da i hvert fald seks uger af regnskabsåret har været med stort set fuld nedlukning af selskabets shoppingcentre.

Der var i 1. kvartalsregnskabet ikke corona-relaterede nedskrivninger på ejendomsværdierne, da disse blev taget allerede i årsregnskabet i marts. Her var der tale om 165 mio. kr. i nedskrivninger/ hensættelser foruden 17 mio. kr. i omstrukturerings- og afviklingsomkostninger. Uden nedskrivningerne indfriede Agat årsforventningen på 0-10 mio. kr. i overskud før skat, og netop her bliver det tydeligt, at corona har slået benene væk under selskabet og aktionærerne.

Selskabets beslutning om at transformere sig til primært et ejendomsselskab betyder, at afviklingsporteføljen eller ”restaktiviteterne” nu udgør under 300 mio. kr., fordi de andre ”usælgelige” shopping centre nu indgår i – eller udgør – selve ejendomsporteføljen.

Med afsæt i nedskrivningerne i årsregnskabet er soliditeten nu faldet til 32,5% fra 36,1 % i 3. kvartalsregnskabet kort før jul. Det er relevant, fordi man pludselig er kommet tæt på det ”styringsmål” på 30%, som også tjener som covenant (lånebetingelse) i forhold til selskabets primære bankaftale med Nordea. Vi har tidligere set TK Development hente kapital, når soliditeten faldt ned mod de 30%. Det er svært at vurdere hvor stor en udfordring eller bekymring soliditeten er denne gang.

Ifølge CEO Robert Andersen giver det ikke anledning til bekymring, og vi antager, at forklaringen skal findes flere steder:

For det første er selskabets balance og gæld faldet de senere år. At balanceskrumpningen på over 1 mia. kr. primært er et resultat af nedskrivninger (og sekundært af frasalg) er selvsagt ikke optimalt, men den nettorentebærende gæld er reduceret fra 1,2 mia. kr. til 800 mio. kr. på fire år.

For det andet ved vi også, at 480 mio. kr. af gælden kan henføres til finansieringen af shoppingcentret Sillebroen i Frederikssund, hvor det i marts lykkedes for Agat at indgå en aftale om forlængelse på betydeligt forbedrede vilkår. I lyset af timingen for forlængelsen må man konstatere, at der er rimelig tillid hos pensionskasselångiveren til den fortsatte drift af centret og hele Agat.

For det tredje er Agats risikoprofil også sænket, efter at man har droppet de store udviklingsopgaver og har sænket omkostningsbasen væsentligt på koncernniveau.

Er aktien blevet billig?
Det store spørgsmål til slut er nok engang om aktien er billig qua den store rabat til indre værdi?

Det er nærliggende at svare ja, men historien har indtil nu vist noget andet.

Man kan naturligvis ikke nedskrive i en uendelighed på de samme ejendomme, og risikoen ligger helt klart i, hvad effekterne fra corona bliver på detailhandlen på længere sigt, især når diverse hjælpepakker udløber.

Den usikkerhed er stor, men man må også konstatere, at aktien overhovedet ikke er kommet tilbage efter genåbningen, og under en antagelse om, at Agats 1. kvartal må have været det værste, burde den direkte driftspåvirkning være til at overse.

Aktiekurs på analysetidspunkt 2,20 AktieUgebrevets kursmål (6 mdr) 3,00

Læs analyser af Agat Ejendomme her. Password er abonnent email, og adgangskode kan hentes her .

Del på facebook
Del på twitter
Del på linkedin
Del på email
Del på print

[postviewcount]

Samfundsansvar

Nordisk pensionssektor en af de mest transparente i EU

Gennemsigtigheden om aktieinvesteringerne i de skandinaviske pensionskasser er betydeligt bedre end i mange andre EU-lande. Til forskel fra danske investorer er andre landes pensionsselskaber meget afvisende overfor at fremvise…
Samfundsansvar
Usikkerhed om EU Green Deal gift for Rockwools potentiale
Samfundsansvar
Intelligent skideballe til erhvervslivets CSR-indsatser
Samfundsansvar
Klimaplan skaber tvivl om aftale med Aalborg Portland
Samfundsansvar
EU Ombudskvinde: Kommissionen fejlede ved at hyre BlackRock som ESG-rådgiver
Finans
Genetablerede KPMG kan snart være tilbage i dansk Big Four
Finans
Store revisionshuse får flere kunder, trods øget fravalg af revision
Finans
Ekspertforslag: Sådan undgås skæve værdier på pensionssektorens alternativer
Formue
ØU Trader: Porteføljen spurter forbi dansk aktieindeks, + 33,6% i 2020
Finans
Hvornår løber Waturus pengekasse tom?
Samfundsansvar
Regeringens udspil til Grøn Skatterefom
Finans
Parken høster stort skjult sommerhus-guldæg næste år
Samfundsansvar
Podcast fra P4: ØU-redaktør om ny database for kontroversielle investeringer
Formue
Langers Skarpe Aktietips: Nu skal man tænke både kortsigtet og langsigtet
Samfundsansvar
Nasdaq køber firma til afsløring af finansiel kriminalitet og hvidvask

Seneste nyt

Finans
Slemme røde tal i Vækstfondens ventureportefølje
Samfundsansvar
EU-strategi for vedvarende offshoreenergi
Ledelse
Andelen af kvindelige ledere vokser, men ikke i topledelsen
Samfundsansvar
Kun et dansk selskab på nyt Dow Jones Sustainability Index
Samfundsansvar

ATP skærper investeringsstrategi overfor kulindustri

ATP er én af seks danske investorer på den tyske NGO Urgewalds nyopdaterede Coal Exit List, som kortlægger store investorers exitpolitik fra kulinvesteringer. ATP strammede i foråret sin eksklusionspolitik…

Aktuel artikelserie

Trænger First North vækstbørsen til en opstramning?

Chefredaktør Morten W. Langer har i en artikelserie påpeget en stribe huller i NasdaqOMX’s arbejde med at skabe en dansk vækstbørs, investorerne kan have tillid til. Selskaber som Conferize og NPinvestor har fra start været baseret på ekstremt svage forretningsmodeller og overvurderede værdiansættelser. Aktuelt viser sagen om Waturu, at institutionen med Certified Advisors ikke fungerer godt nok, når det gælder sikring af fyldestgørende information til investorerne. Baggrunden for ØU’s fokus på First North er, at en velfungerende dansk vækstbørs er samfundsmæssig vigtig som formidler af risikovillig kapital til små vækstvirksomheder.

Andre artikelserier

Dilemmaer i det aktive ejerskab
Finansiering af den grønne omstilling
Sustainable Finance: Nye spilleregler for den finansielle sektor
Nye krav til bestyrelsen i kølvandet på Coronakrisen
Hvilke strategier sikrer den bedre performance under coronakrisen?
Den danske banksektors lange vej mod konsolidering?
Ledelse
Kapitalismen skal tæmmes, ikke slås ihjel
Formue
Børshandel startet i Huscompagniet: Emissionsbanker holder hånden under aktien
Samfundsansvar
Analyse: ESG ratings forvirrer investorer om reel bæredygtighed
Formue
Aktieanalyse: Spirende optimisme hos Novo Nordisk
Finans
Qudos: Aarhusianske finansfolk stod bag kæmpe forsikringskonkurs med milliardtab
Samfundsansvar
Investeringsdirektør i PFA: Med Joe Bidens valgsejr i USA vil den grønne transformation tage fart
Finans
Optræk til stærkt comeback til SAS, efter mere corona
Finans
HusCompagniet klemmer citronen med slap vækststrategi
Formue
S&P Future: Så kom startsignalet til det næste aktierally
Samfundsansvar
ATP kræver mere specifikke skattepolitikker af virksomheder
Formue
MSCI: Europæiske aktier har givet minus 5% i afkast i år, Danmark +30%
Samfundsansvar
Investorer opfordrer europæiske virksomheder til at vise ‘manglende’ klimaomkostninger
Samfundsansvar
Læger uden Grænser: Aftaler om vacciner skal lægges frem for offentligheden
Ledelse
En verden til forskel: 20 år med god selskabsledelse

Seneste nyt

Formue
Finanshus går mod uberbullish udsigt: “Reopning Rotation Story is bearish”
Formue
S&P Future står foran megastærkt aktierally – eller en flad udvikling med rotation

Mest læste

Få dit daglige nyhedsoverblik i din indbakke

Seneste rapporter fra eksterne rådgivere

EU-Domstolen: TV2 skal betale ulovligheds­renter for statsstøtte
Har du styr på din prismarkedsføring til Black Friday?
Aftale på plads: Lagerbeskatning af løbende avancer for ejendomsselskaber indføres
Dybdegående og original 
journalistik siden 1994

Økonomisk Ugebrev har i mere end 25 år leveret indsigtsfuld og dagsordensættende journalistik og analyser til læserne og den brede offentlighed. 

Vi tager ansvar for vores indhold og er tilmeldt:

KONTAKT

Telefonisk henvendelse: 70 23 40 10
Telefonerne er åbne alle hverdage fra: 10-15

Skriv til os på: [email protected]
Vi bestræber os på at besvare henvendelser indenfor 24 timer.

Økonomisk Ugebrev A/S
CVR-nr.: 31760623
Sundkaj 125, 3. sal
Nordhavn 2150

Log ind

Har du ikke allerede en bruger? Opret dig her.

Analyse af og prognoser for Fixed Income (statsrenter)

Direkte adgang til opdaterede analyser fra toneangivende finanshuse:

Goldman Sachs

Fidelity

Danske Bank

Morgan Stanley

ABN Amro

Jyske Bank

UBS

SEB

Natixis

Handelsbanken

Merril Lynch 

Analyse og prognoser for kort rente, samt for centralbankernes politikker

Links:

RBC

Capital Economics

Yardeni – Central Bank Balance Sheet 

Investing.com: FED Watch Monitor Tool

Nordea

Scotiabank

 

Log ind

[iteras-paywall-login paywallid="qwerty123"]
X