Fast Ejendom Danmark i offensiven

Det børsnoterede ejendomsselskab Fast Ejendom Danmark offentliggjorde 25. marts købet af en større ejendom, som samtidig er den første egentlige udvidelse af ejendomsporteføljen i mange år. Sammen med en ny CEO indvarsler det nye tider, som på sigt kan øge værdiskabelsen.

Det er efterhånden mere end to år siden vi omtalte Fast Ejendom Danmark sidst i nr. 3/2017. Selskabet havde netop indgået en ny og længerevarende finansieringsaftale, der sikrede at selskabet igen kunne kigge fremad og agere lidt mere aktivt med ejendomsporteføljen ovenpå en lang og moderat udfordrende periode i kølvandet på finanskrisen. Der skulle dog gå lidt tid, førend det udmøntede sig i konkrete tiltag, udover et frasalg af en ejendom til 87,7 mio. kr. Først i marts måned i år faldt det første tilkøb til porteføljen på plads, og det er et større opkøb, som tydeligt viser, at selskabet har mod på også at påtage sig en udviklerrolle på porteføljeejendommene.

Der er tilkøbt en stor ejendom i Brøndby på 20.000 kvm., hvilket udvider den eksisterende portefølje på 152.000 kvm. med 13%. Mere interessant er det, at ejendommen er købt for 84,6 mio. kr., hvilket modsvarer en pris per kvm. på kun 4.200 kr. Det er væsentligt under FED’s eksisterende portefølje af kontor- og lager-/logistikejendomme i yderområderne af København, Odense og Århus, der gennemsnitlig er værdiansat til 5.853 kr. per kvm. ultimo 2018. Med tanke på beliggenheden, og at den nytilkøbte ejendom er en kontorejendom, burde den ligge lidt højere end gennemsnittet for FED’s portefølje, som næsten er ligeligt fordelt mellem kontor og lager/logistikejendomme.

I regnskaberne for det anpartsselskab, der ejer ejendommen fremgår det, at den tidligere (for 5-7 år siden) har haft en bogført værdi på henved det dobbelte af FED’s købspris. Det illustrerer potentialet i ejendommen, men naturligvis også, at der ligger et større udviklings- og renoveringsarbejde for at bringe den up-to-date og løfte udlejningsgraden, som igennem de sidste mange år ser ud til kun at have ligget omkring 25%. Ifølge børsmeddelelsen om købet forventes udviklingen inkl. tilfredsstillende udlejning at være tilendebragt ultimo 2021. Siden sidste omtale er egenkapitalen løftet fra 279 mio. kr. til 347 mio. kr. ved udgangen af 2018, hvilket svarer til en indre værdi per aktie på 130 kr. Stigningen i perioden kan i grove træk for 2/3 vedkommende henføres til driftsoverskuddet og for 1/3 vedkommende til små opskrivninger af ejendomsporteføljen, der uden det seneste tilkøb har en værdi på 900 mio. kr.

Ingen værdiregulering i mange år
Porteføljen er værdiansat med et vægtet forrentningskrav på 7%, og har i store træk ikke set nogen væsentlig værdiregulering i mange år, selvom ejendomsmarkedet overordnet har været ganske positivt. Det hænger sammen med ejendomstyperne og deres mere sekundære beliggenheder, som har afstedkommet en højere tomgang og et pres på lejeniveauet.

Samlet har det ikke ført til nogen væsentlig ændring i afkastkravet på ejendommene, og dermed ej heller væsentlige positive værdireguleringer, selvom der de sidste par år synes at være en større interesse at spore hos investorerne for de mere sekundære ejendomme, i takt med at afkastkravet på de primære ejendomme i centrum er raslet ned, og salgspriserne banket op.

Selskabet kæmper fortsat med en udlejningsgrad omkring 90, som man ifølge årsregnskabet nu vil arbejde mere proaktivt for at nedbringe. Vi er lidt konservative og tillægger ikke den proaktive tilgang værdi på nuværende tidspunkt, men det udgør absolut et interessant kurspotentiale på sigt. Ikke mindst grundet den mangeårige stilstand i porteføljeværdien.

Udgangspunktet for vores kursmål er en indre værdi i niveauet 140 ved udgangen af 2019 og en fortsat rabat i underkanten af 20% på indre værdi.

Børskurs på analysetidspunktet: 102,00 AktieUgebrevets kursmål (12 mdr): 115,00

Læs tidligere analyser af Fast Ejendom her. Password er abonnent email, og adgangskode kan hentes her .