Parken Sport & Entertainment kan med stor sandsynlighed bogføre mindst en halv mia. kr. i gevinster ved et kommende salg af koncernens ejendomsaktiviteter. Navnlig salg af ejendomsaktiviteterne i de to badelande i Rødby og Billund kan bidrage med ekstra gevinster.
Parken Sport & Entertainment vil kunne skaffe kapital til at indfri stor gæld ved et omfattende salg af ejendomsbesiddelserne.
Økonomisk Ugebrev har med ekspertbistand gennemgået planerne for at vurdere de økonomiske konsekvenser for Parken. Beregningerne er baseret på vurderinger fra en række sagkyndige på ejendomsområdet og holdt op mod de aktuelle markedspriser. En konservativ vurdering giver en salgspris på mellem 2,1 og 2,25 mia. kr. hvilket er ca. en halv mia. kr. mere end de bogførte værdier. Holder dette skøn vand, vil den aktuelle egenkapital øges fra 741 mio. kr. til 1,3 mia. kr. Aktuelt er den rentebærende gæld på 1,5 mia. kr., hvorfra kan trækkes likvider og tilgodehavender på 0,3 mia. kr. Med et salgsprovenu på 2,2 mia. kr., kan Parken altså komme til at stå med knap en mia. kr. på lommen til nye investeringer.
Parken planlægger at genleje ejendomsaktiviteterne i badelandene og Parken station: ”For køber af ejendomsaktiviteterne er det attraktivt, at der bliver tale om en lang og sikker lejeaftale. Det skaber sikkerhed for cash-flow. Risikoen for konkurs hos lejeren svarer til den risiko, der er i virksomheden Parken Sport & Entertainment”, siger partner Nicholas Thurø fra erhvervsmæglervirksomheden Cushmann & Wakefield Red.
Fastsættelsen af lejen på ejendomsaktiviteterne bliver en balancegang: ”Det er helt afgørende med en aftale, der sikrer lejer sorte tal på bundlinjen, men det skal også være en leje, som modsvarer ejerens afkastkrav”, siger Nicholas Thurø. I det seneste normalår 2019 var den samlede omsætning i de to badelande 456 mio. kr., og det indikerer en værdi på 900-1300 mio. kr.
Ifølge Colliers seneste markedsstatistik ligger investors afkastkrav generelt mellem 4,75 og 5,5 procent. Det indikerer en handelspris på 900-1050 mio. kr. Her skal man dog være opmærksom på, at lange lejekontrakter giver større sikkerhed, og det vil typisk presse afkastkravet nedad. Derfor er det sandsynligt, at en handelspris vil være i den høje ende af intervallet. De to badelande er bogført til 701 mio. kr., og det indikerer en gevinst på i omegnen af 300-400 mio. kr.
For de fire kontortårne og selve stadionanlægget i Parken vil en ejendomsinvestor se på den tinglyste servitut om hjemfaldspligt, der betyder, at grunden skal afleveres vederlagsfrit til Københavns Kommune i år 2060.
For de to kontortårne reducerer det handelsprisen med et sted mellem 200 og 250 mio. kr. For selve stadionanlægget betyder hjemfaldspligten et fradrag på 100-150 mio. kr. i en generel markedspris, viser skønnene. ”Køber vil ved en handel købe et cash flow frem til 2060, og de næste 30 år vil hjemfaldspligten ikke påvirke driften så meget, men de sidste 8-10 år før hjemfald må man forvente dårligere cash flow. Dels vil forbedringer skulle afskrives hurtigt, og samtidig vil der være usikkerhed hos lejerne”, siger Nicholas Thurø.
Værdiansættelsen af landets nationalstadion er meget usikker. Med et lejeniveau på 25-30 mio. kr. om året og et afkastkrav på fem procent ender det med en værdi på lige over 500 mio. kr. Ca. 100 mio. kr. over det bogførte.
Eilif Thomasen
Aktuel kurs: 84,60
Kursmål (6 mdr.): 93,00
Vær et skridt foran
Få unik indsigt i de vigtigste erhvervsbegivenheder og dybdegående analyser, så du som investor, rådgiver og topleder kan handle proaktivt og kapitalisere på ændringer.
- Vi filtrerer støjen fra den daglige nyhedscyklus og analyserer de mest betydningsfulde tendenser.
- Du får dybdegående og faktatjekket journalistik om vigtige erhvervsbegivenheder lige nu.
- Adgang til alle artikler på ugebrev.dk.
399,-
pr. måned
Allerede abonnent? Log ind her
