Stadig langsom omstilling i TK Development

Der ligger en stor opgave foran TK Developments nytiltrådte CEO Søren Kempf Holm, som skal genskabe tilliden til, at TKDV kontinuerligt kan tjene penge på ejendomsudvikling og undgå store brølere. Først og fremmest handler det dog om få sat skub i afviklingsporteføljen, som stadig fylder ¾ af balancen.

Første store prøve og møde med investorerne vil blive årsregnskabet, der forventes i marts 2019. Her er opgaven at fæstne tillid til, at afviklingen er indenfor rækkevidde, ligesom perspektiverne for de kommende års udvikling og indtjening skal udlægges. Denne uges regnskab for 3. kvartal var nemlig ingen stor fest.

Resultatet i udviklingsforretningen er skæmmet af det hensatte tab på 50 mio. kr. vedrørende det kuldsejlede projekt Strædet i Køge, som blev meddelt ultimo august. TK Development vil nu tidligst i næste regnskabsår kunne indfri målsætningen om et resultat på 15-20% af egenkapitalbindingen på små 500 mio. kr. i udviklingsforretningen.

Væsentligt for tiden udover 2019 var regnskabets meddelelse om, at TKDV ikke længere er involveret i at udvikle SKF’s store fabriksarealer i Göteborg by. Ordlyden i rapporten for 3. kvartal skjuler ikke, at det næppe har været en pæn skilsmisse. Kortfattet lyder det blot, at SKF har ønsket at videreføre projektet med en anden samarbejdspartner, og at der pågår en dialog om samarbejdets ophør.

Afviklingen halter
Vi spurgte sidst om 3. gang var lykkens gang for afviklingsporteføljen? Svaret er endnu ikke JA, for vi mangler stadig at se en række konkrete og større frasalg i afviklingsporteføljen på 1,5 mia. kr., hvor investorernes tålmodighed er sat på en udmarvende prøve.

Den største ejendom i afviklingsporteføljen er fortsat Sillebroen i Frederikssund, som efter sidste regnskabsårs nedskrivning på 120 mio. kr. har en bogført værdi omkring 600 mio. kr. eller 40% af den samlede afviklingsportefølje på 1,5 mia. kr. Sillebroen er sat til salg via en mægler, og et salg vil være et stort skridt i afviklingen, og medføre en betydelig gældsnedbringelse på 500 mio. kr. Hvis salget realiseres til bogført værdi frigøres der rundt regnet 100 mio. kr. eller 1 kr. per aktie.

Den samlede egenkapitalbinding i afviklingsporteføljen er stadig 400 mio. kr. svarende til næsten 4 kr. per aktie. TKDV fastholder, at provenuet skal udloddes til aktionærerne. Vi gav sidst en forventning om minimum 1-2 kr. fra afviklingsforretningen, hvilket vi fastholder, indtil vi ser fremdrift i frasalgene og får en større tryghed for værdiansættelsen.

Insiderkøb betrygger
Efter regnskabsmeddelelsen har vi nok engang set et betydeligt insiderkøb fra bestyrelsesformand Peter Thorsen, som torsdag købte 1 mio. aktier til kurs 5,70 kr. Købet følger ovenpå et lignende køb i midt-oktober på 1,1 mio. stk. til kurs 5,7. Her købte den nytiltrådte direktør 40.000 aktier (kurs 5,68), ligesom CFO Robert Andersen føjede yderligere 50.000 aktier (kurs 5,44) til sin beholdning.

Lidt paradoksalt kan investorerne altså finde tryghed for deres investering i netop den ledelse, som med undtagelse af nytiltrådte Søren Kemp Holm ikke endnu har formået at levere store fremskridt i afviklingsporteføljen.

Vi nedjusterer vort langsigtede kursmål med 0,50 kr. per aktie svarende til påvirkningen fra Strædet. Det nye 12 måneders kursmål på 7,25-7,75 modsvarer en forventet kurs/indre værdi omkring 1 i den fortsættende udviklingsforretning, hvis afviklingsporteføljen kan realiseres med 2-3 kr. i provenu per aktie.

Børskurs på analysetidspunktet: 5,70 AktieUgebrevets kursmål (12 mdr): 7,25-7,75

Læs tidligere analyser af TK Development her. Password er abonnent email, og adgangskode kan hentes her .