Top 40 Ejendomsselskaber. Ejere med butiksejendomme foran kæmpeproblemer

Tema om Top 40 Ejendomsselskaber 2020: Ejere og lejere af butiksejendomme har gennem året været dygtige til at finde mindelige løsninger. Men for en stor del har det bestået i at udskyde problemerne. her ved årets slutning kommer de økonomiske skader op til overfladen.

Med undtagelse af dagligvareforretninger og byggemarkeder har få brancher været hårdere ramt af coronakrisen end den fysiske detailhandel. Med hjælpepakker og mindelige aftaler mellem lejere og udlejere har de fleste dog fået det til at fungere likviditetsmæssigt gennem året. Men nu, i de kommende måneder med julehandel midt under en ny smittespredning, og derefter regnskabsafslutning, kan man ikke længere skubbe problemerne foran sig. Det er stilhed før stormen.

Udlejere af butiksejendomme er blevet overraskede over, at hjælpepakkerne ikke i højere grad kom dem til gode. ”Virksomhederne har kunnet få dækket udgifter til huslejen, men pengene er ikke gået til udlejer, men til virksomheden selv. Derfor har der været tilfælde, hvor lejerne i hvert fald har søgt om tilskud til huslejen, men hvor de endnu ikke har betalt den,” fortæller Allan Pedersen, director i Deloitte, der bl.a. arbejder med revision af storcentre.

ALLE ER SVÆKKEDE NU
Kristian Vinggaard, partner i Cushman & Wakefield RED, arbejder med formidling af lejemål på strøggaderne i København. Her har han ikke mødt den variant, at lejere bare har ladet være med at betale husleje. Men nogle af dem, som ordentligt og redeligt har indgået aftaler om henstand, kan nu få svært ved at betale.

”Alle er svækkede nu, fordi der ikke har været folk i gaderne. Der har ingen omsætning været, og så kan man ikke betale husleje. Derfor har det hele været blodrødt. Og jeg forventer, at det bliver endnu mere blodrødt i foråret. Butikker har fået udskudt huslejen fra foråret til november og december, hvor de kunne redde den i en god jul. Men nu bliver julen formentligt ikke særligt god alligevel for de fysiske butikker, og ydermere kommer der noget momsbetaling til foråret,” siger Kristian Vinggard.

Når bøgerne lukkes til nytår, skal udlejerne og deres revisorer også tage nogle hårde beslutninger – bl.a. om hvor meget indtægt, man tør bogføre. I foråret var der meget ballade om Bestseller, som udskød sine huslejebetalinger til udlejerne. Men, fremhæver Allan Pedersen, det er ikke så meget den type lejere, man bekymrer sig om nu, for hvis de ikke allerede har betalt, skal de nok gøre det.

”Men hvis du har givet udsættelse, har du selvfølgelig en større tilgodehavende, som du må forholde dig til tabsrisikoen på. Det er et spørgsmål, vi må forholde os til i forhold til den enkelte lejer,” siger Allan Pedersen.

Et andet spørgsmål er værdiansættelsen af ejendommene til dagsværdi. Den bliver sædvanligvis beregnet ud fra det forventede fremtidige cash flow. Det vil sige, at en rabat eller en udsættelse på grund af en krise i et enkelt år ikke ændrer værdiansættelsen. Det gør det derimod, hvis lejeren varigt har fået huslejenedsættelse, eller hvis man frygter, at lejeren helt forsvinder. Det hele bliver besværliggjort af, at selv om man kan frygte det værste, ved endnu ingen, i hvilket omfang forbrugerne vil vende tilbage til fysiske butikker.

”Forbrugsmønsteret er under coronakrisen ændret, og det vil – i det omfang, der er tale om en varig ændring – medføre øgede udfordringer for butikscentrene. De storcentre, som ikke evner at håndtere omstillingen til de nye vilkår, vil få udfordringer,” siger Allan Pedersen.

Kristian Vinggaard. ”Hvis man ser på aktiemarkedet, kan man godt tro, at den hellige gral er velforvaret, fordi redningen kommer om få uger. Men økonomien er ikke reddet. Der bliver et kæmpe oprydningsarbejde, og det kommer til at tage lang tid, før vi er tilbage i et spor, der minder om det, vi havde før.”

Sten Thorup Kristensen

Dades ændrer strategi for storcentre
Det er ikke nyt, at den fysiske detailhandel bliver trængt tilbage. Men coronakrisen har accelereret udviklingen, fastslår adm. direktør Boris Nørgaard Kjeldsen fra Dades. ”Shoppingcentrene skal til stadighed opleves som attraktive af både lejere og de handlende. I stigende omfang skal vi også have lejere ind, som kan styrke destinationen. Det kan være f.eks. biografer, klinikker eller bespisning. Mange af den slags ting, som vi helst ville have ud, da den fysiske handel var på sit højeste. Paradokset er, at nu vil vi gerne have dem tilbage, og det får vi også. Vi har langt bedre muligheder end på hovedstrøgene, hvor man ikke har samme strategiske tilgang,” siger han.