Boligejere med toprocentslån står til at blive snydt ved konvertering

Det ville normalt være oplagt at konvertere 30-årige toprocentslån op i rente til 4 pct. Men de boligejere, der vælger at gøre det, står til at blive snydt ganske markant. Kursforskellen mellem de 30-årige to- og fireprocentsobligationer er unormalt lille. Ved omlægning af et lån på 2 mio. kr. går låntager glip af 50.000 kr. 

Boligejere med toprocentslån og overvejelser om at konvertere op i rente står til at gå glip af en stor del af konverteringsgevinsten.  

”Kursforskellen mellem det gamle og nye lån er alt for lille, og derfor råder vi kunderne til at vente,” siger realkreditrådgiver René Poulsen fra Realråd. Han peger på, at vi under normale forhold har en kursforskel på 6-7 point for hver procent, kuponrenten ændres. Går man fra 2 til 4 pct, skulle vi således se en kursforskel på 12-14 point. Men den er altså helt nede på godt 9 point. 

Faktisk er der større kursforskel mellem et- og toprocentsobligationer end mellem 2 og 4 pct. 

Lån på mere end 100 mia. kr. i klemme

”For låntager betyder det, at der kun går omkring seks år, før gevinsten ved en konvertering er spist op, mod normalt mere end ti år. Enten er toprocentsobligationerne for dyre, eller fireprocentspapirerne for billige,” siger Rene Poulsen. 

Denne skævhed i markedet har stået på i en ganske lang periode, og den betyder, at nogle låntagere i stedet overvejer at konvertere til en periode med variabel rente – en såkaldt skrå konvertering. 

Ifølge Nationalbankens seneste opgørelse fra udgangen af juni er der i øjeblikket lån for nominelt 134 mia. kr. i fastforrentede toprocentsobligationer. Det er 30-årige lån, og det omfatter både lån med og uden afdrag. 

Det er dem der er i klemme. Problemet med de lave kursforskelle gælder både afdragsferie lån og lån med afdrag. For låntagerne er situationen dermed, at selvom de kunne overveje at omlægge fra 2 til 4 pct. – eller 3,5 pct. – og dermed skære en del af gælden, så er det slet ikke så attraktivt, som vi har set under tidligere forløb med opkonverteringer. 

Det bringer låntagerne i en ubehagelig klemme. Enten skal de acceptere en konvertering på ret skæve kurser og dermed gå glip at en gevinst, eller også skal de lade være med at konvertere. Meget tyder på, at det er det sidste, der i overvejende grad sker. Det er således kun omkring 9 mia. kr., der frem til udgangen af juni var omlagt til andre lån ud af i alt 143 mia. kr., mens der stadig er lån for nominelt 134 mia. kr., hvor låntagerne i øjeblikket ser tiden an. 

Økonomisk Ugebrev har talt med flere obligationseksperter om, hvad forklaringen på de tilsyneladende helt skæve obligationskurser er. Her kommer der flere bud på, hvorfor der er så stor forskel på, hvor mange kurspoint der er mellem de forskellige obligationer. 

I øjeblikket er der 9-10 point mellem 1 og 2 pct., 5-6 point mellem 2 og 3 pct., og i underkanten af 4 point mellem 3 og 4 pct. 

Hos HP Fondsmæglerselskab lyder en del af forklaringen, at der normalt er en faldende kursforskel, jo højere kupon vi taler om. Men i øjeblikket er det altså helt ekstremt, og det har det været en ganske lang periode. 

Små beholdninger i bankerne

Nogle eksperter peger på, at markedet er noget ramt af, at bankerne ikke som i gamle dage ligger inde med store beholdninger af de aktuelle obligationer. Det er en følge af, at kapitalbindingsreglerne blev ændret for nogle år siden, men det gør altså markedet mindre effektivt. 

Head of Fixed Income Research Denmark, Claus Hvidegaard fra SEB, peger på, at en forklaring er, at obligationsinvestorer i øjeblikket kræver en særdeles høj optionspræmie for, at låntager har en konverteringsret. 

”Dem, der optager tre- og fireprocentslån, står helt klar til at konvertere ned igen, hvis renten falder. Prisen på denne konverteringsret er altså i øjeblikket meget høj,” siger Claus Hvidegaard. 

Forventninger hos låntager om, at renten muligvis falder igen, deles således af obligationsinvestor, og for f.eks. på en fireprocentsobligation vil investor ikke få særlig stor kursgevinst ud af et rentefald, fordi obligationen med stor sandsynlighed vil blive indfriet til kurs 100. 

Derimod vurderer Claus Hvidegaard, at de lån, der for øjeblikket er udstedt med toprocentsobligationer, ikke indeholder en særlig stor optionspræmie, og derfor handles til relativt høje kurser. 

Ejlif Thomasen