Trods rentesikringsaftaler er Jeudan ikke upåvirket af den stigende rente, som særligt slår igennem negativt på den løbende drift. Til gengæld er værdireguleringerne af renteaftaler et stort plus i milliardklassen og ligger 10-15 gange højere end påvirkningen af driften.
Der skulle en stor rentestigning til, førend Jeudans aktiekurs langt om længe igen nåede en indre værdi per aktie, som nu er steget til 240 kr. ultimo 2022. Egenkapitalen er gået fra 6,7 mia. kr. i 2018 til 13,3 mia. kr. i år, og det er primært drevet af stigende ejendomsværdier, og særligt i 2022 også af det stigende renteniveau, som har medført en massiv værdiregulering af selskabets fastrenteaftaler på ca. 3 mia. kr. eller lidt over 50 kr. per aktie. Jeudan har i dag en gæld på 20 mia. kr., hvoraf 75 pct. er renteafdækket med en løbetid på 11 år med en effektiv rente på 1,2 pct. Den store renteafdækning betyder dog ikke, at selskabet er immunt overfor rentestigninger, og det ser vi tydeligt i EBVAT-udviklingen i 2023. EBVAT er driftsindtjeningen efter finansielle poster, men før værdireguleringer. EBVAT har i mange år været stigende og nåede sit foreløbige højdepunkt i 2022. Faldet derfra skal ses i lyset af de stigende finansielle poster, som gik fra niveauet minus 110 mio. kr. i hvert af årene 2019-2021 til 174 mio. kr. i 2022.
I 2023 forventes de at stige til 375 mio. kr., hvis man ser på forskellen mellem det ventede EBVAT-resultat på 675-750 mio. kr. og det ventede EBIT-resultat på 1050-1125 mio. kr. Forskellen udgøres alene af renteomkostninger.
I 2023 er der altså rundt regnet 200 mio. kr. ekstra i renteudgifter, som primært kan henføres til de ca. 5 mia. kr. (25 pct. af gælden), der ikke er rentesikret. Sekundært er renten steget en smule på den rentesikrede gæld, fordi renteaftalerne løbende rulles med et år, så man altid er sikret 9-11 år ud i fremtiden.
Det synes på sin vis lidt naturstridigt, at de voldsomme rentestigninger ikke også skulle få konsekvenser på udlejningsejendomme.
Det er selvsagt meget usikkert, hvor stor en eventuel stigning i afkastkravet vil være, da effekterne af en stigende inflation løbende bør slå igennem i form af stigende lejeindtægter og dermed også øgede ejendomsværdier, hvis afkastkravet holdes uændret.
Helt konkret vil en stigning i afkastkravet fra de nuværende 4,1 pct. til f.eks. 5,1 pct. dog medføre et fald i ejendomsporteføljens værdi på næsten 7 mia. kr. eller over halvdelen af egenkapitalen.
Til Jeudans fordel tæller porteføljens koncentration af primært ejendomme på attraktive lokationer i København og på Frederiksberg, som alt andet lige er eftertragtede til alle tider, så længe København og hele hovedstadsområdet har den strukturelle medvind fra tilflytninger og god erhvervsaktivitet.
Selvom vi ikke kommer til at se stigende afkastkrav, så vil alene frygten for det være nok til at ramme kursen. Vi indtager derfor indtil videre en lidt afventende holdning, omend det er værd at notere sig, at aktien handler omkring indre værdi, og at det er første gang i mange år.
Vi indtager en lettere pessimistisk holdning på kort sigt pga. usikkerhed om, hvad der sker med afkastkravet og dermed værdien af porteføljen på kort sigt. Langsigtet er vi ganske trygge ved aktien, hvis man ser den som alternativ til en stabil og langvarig ejendomsinvestering.
Steen Albrechtsen
Aktuel kurs 245,00
Kursmål (6 mdr.) 220,00
Disclaimer: Læs her om ØU’s aktieanalyser
Vær et skridt foran
Få unik indsigt i de vigtigste erhvervsbegivenheder og dybdegående analyser, så du som investor, rådgiver og topleder kan handle proaktivt og kapitalisere på ændringer.
- Vi filtrerer støjen fra den daglige nyhedscyklus og analyserer de mest betydningsfulde tendenser.
- Du får dybdegående og faktatjekket journalistik om vigtige erhvervsbegivenheder lige nu.
- Adgang til alle artikler på ugebrev.dk.
