Dades må betragtes som et katastroferegnskab. Der er foretaget massive nedskrivninger af ejendomsværdierne i takt med, at der handles til stadigt højere afkastprocenter. Dades ser også højere tomgangsprocenter på alle ejendomstyper, hvilket indikerer markant svaghed på ejendomsmarkedet, skriver fagredaktør Ejlif Thomasen.
Dades, en af landets største ejendomsinvestorer, er under voldsomt økonomisk pres, viser det nye regnskab for 2023.
I Økonomisk Ugebrevs gennemgang af de aktuelle årsregnskaber for 2023 for de store ejendomsselskaber er Dades det hidtil mest dystre, med stærke indikationer på, at markedet for erhvervsejendomme nu er under hastig forværring.
Alene det forhold, at ejendommene generelt handles til stigende afkastprocenter, i kølvandet på de højere finansieringsrenter, har kostet Dades dyrt. Ejendomsselskabet med aktiver for 25 mia. kr. nedskrev sidste år værdier på både kontor, center og boliger for 2059 mio. kr.
Stigende tomgang
Nedskrivningen er en direkte følge af stigende afkastkrav. Samlet for koncernens ejendomme er afkastkravet opjusteret med 0,48 procentpoint, til 5,28 pct. Relativt set rammer nedskrivningerne overraskende porteføljen af boligejendomme hårdest, fordi afkastkravet stiger fra et lavt niveau – fra 3,98 pct. til 4,43 pct.
Det svarer til et teoretisk værdifald på 10,1 pct., og ifølge regnskabet er det da også næsten det, der er tilfældet, nemlig et fald på 9,8 pct. Det viser, at koncernen stort set ikke har kunnet hæve de budgetterede lejeindtægter på boliger. Samtidig viser regnskabet, at der også for boligudlejning har været stigende tomgang i 2023, nemlig fra 3,4 pct. til 5,0 pct.
En del af den stigende tomgangsprocent på boliger skyldes en enkelt lejer: ”Det er påvirket af et par enkelte ejendomme, hvor vi havde en lejer med flere lejligheder. Det drejer sig om et selskab, der havde en del expats, og vi har efterfølgende fået tomgangen noget ned igen, til tæt på 2 pct.,” siger direktør Søren Kristiansen.
Også for erhvervsområdet, som i praksis er kontorer, er der påvirkning fra en enkelt lejer. Kontorer udgør 50 pct. af koncernens ejendomme, målt på arealandel, og her er tomgangen sprunget op fra 4,2 pct. til 5,8 pct.
Resultatet er ikke kun ramt af øget tomgang og negative værdireguleringer. Også finansieringsomkostningerne stiger nu. Den beregnede lånerente er øget fra 1,8 pct. i 2022 til 3,2 pct. ved udgangen af 2023. Med den aktuelle prioritetsgæld på næsten 15 mia. kr. betyder det, at koncernens renteudgifter er sprunget i vejret til 478 mio. kr. i 2023, mod 262 mio. kr. i 2022.
Resultatet før kurs- og værdireguleringer blev 516 mio. kr., mod 699 mio. kr. året før.
Inklusive værdireguleringer lander underskuddet på 2,2 mia. kr., og på 1,8 mia. kr. efter tilbageførsel af et ellers afsat resultatorienteret honorar på 350 mio. kr.
Penge fra Novo
Trods det gigantiske underskud er koncernen ikke livstruet, for den største aktionær – Novo Holdings med en ejerandel på 58 pct. – har givet tilsagn om at ville tilføre trekvart mia. kr. i kapital. Dermed er der adgang til ekstra kapital, hvis der opstår behov. Den bogførte egenkapital er fortsat over 9 mia. kr., mod knap 11 mia. kr. året før.
”Også på erhverv er der stor påvirkning fa enkelthændelser. Nykredit flytter fra Glaskuben (på Kalvebod Brygge i København, red.) til Nordhavn. Lejemålet bliver senere overtaget af Jyske Bank,” siger Søren Kristiansen.
Glaskuben omfatter et kontorareal på lige under 30.000 kvm., og dermed udgør denne ene ejendoms 5-6 pct. af koncernens kontorareal. Søren Kristiansen ser da også forholdsvis positivt på erhvervsområdet.
”Vi oplever en god efterspørgsel på vores kontorlejemål, og når vi stresstester, har vi en god soliditet. Men vi gør også meget for at gøre kontorerne attraktive, med stor fokus på energi, effektivitet og bæredygtighed. Hver gang en lejer flytter, benytter vi lejligheden til at renovere, før der kommer ny lejer ind,” siger han.
Det store problem for Dades er centerområdet. Arealmæssigt fylder det knap 37 pct. af porteføljen, mens boliger fylder 13 pct. Det seneste år er afkastkravet ifølge regnskabet skruet op med en halv pct. til 6,48 pct. Samtidig er tomgangen steget fra 5,0 pct. til 6,8 pct. Søren Kristiansen peger selv på, at det bl.a. skyldes, at Irma er lukket, og at Coop er flyttet fra nogle af deres lejemål.
Ejlif Thomasen
Vær et skridt foran
Få unik indsigt i de vigtigste erhvervsbegivenheder og dybdegående analyser, så du som investor, rådgiver og topleder kan handle proaktivt og kapitalisere på ændringer.
- Vi filtrerer støjen fra den daglige nyhedscyklus og analyserer de mest betydningsfulde tendenser.
- Du får dybdegående og faktatjekket journalistik om vigtige erhvervsbegivenheder lige nu.
- Adgang til alle artikler på ugebrev.dk.
