AP Pension køber bankkunders alternativer til favørpris

AP Pension trækker sig nu fra et samarbejde med BankInvest, der skulle give helt almindelige danskere adgang til at investere i alternativer i form af danske boligejendomme gennem investeringsforeningen BI Boligejendomme. Men værdierne er nedskrevet overraskende meget, mens det generelle marked for by-udlejningsejendomme har holdt sig nogenlunde stabilt. Nu køber AP Pension de private investorers beviser billigt tilbage, skriver fagredaktør Carsten Vitoft.

AP Pension er havnet i en svær interessekonflikt, efter ledelsen kort før sommerferien sammen med BankInvest besluttede at lukke investeringsforeningen BI Boligejendomme. Efter kun to år fjernes den nu fra børsmarkedet. Og tusindvis af private investorer bliver tvangsindløst, når AP Pension køber ejendommene tilbage.

Der er bare ét problem: AP Pension har selv har foretaget flere nedskrivninger af værdien af andelen i BI Boligejendomme med 21 pct. Morningstar vurderer ellers, at danske boligejendomme generelt kun er faldet godt ti pct. i perioden.

Umiddelbart står AP Pension til en gevinst på 70 mio. kr., skønnet ud fra den faktiske nedskrivning i forhold til markedsudviklingen.

”Der er god grund til at være mistroisk over for pensionsbranchens måde at sætte værdi på deres alternativer, og værdierne går ofte helt skævt af markedsudviklingen. I dette tilfælde kan man altså købe investorerne ud til en lavere pris, efter at ledelsen selv har nedskrevet på værdierne. Det er det, man kalder en interessekonflikt,” siger managing partner Karsten Hannibal fra Optimal Invest.

Det er ikke så let at bevise, om kunderne er afregnet til reelle markedsværdier eller til spotpriser. Men formelt er det ikke lovligt.

Underdirektør Per Plougmand Bærtelsen, Finanstilsynet, siger om den generelle problemstilling: ”For både pensionsselskaberne og forvaltere af alternative investeringsfonde er der krav om løbende værdiansættelse til markedsværdi, ligesom der er krav om forebyggelse af interessekonflikter.”

Mærkelige værdier

”Få adgang til pensionsselskabernes nye og hotte alternative investeringer,” lød det for blot to år siden, da AP Pension og BankInvest lancerede BI Boligejendomme, der skulle udbredes via BankInvest-samarbejdet. Det er primært deres bankkunder, der har fået produktet.

Siden er kursen styrtdykket, og det er lykkedes at forvandle de to mia. kr., som private investorer smed efter BI Boligejendomme, til godt 700 mio. kr.

”Produktet har desværre ikke haft den efterspørgsel, som vi forventede fra start. Det skyldes blandt andet de stigende renter, som har ført til, at vilkårene for ejendomsinvesteringer er væsentligt anderledes i dag, end da vi lancerede produktet i juni 2022. Vi startede ud med en portefølje på cirka 2 mia. kr., og vi havde en forventning om, at det skulle vokse til måske det dobbelte over en årrække. Det har desværre ikke materialiseret sig, så det er vores vurdering, at det ikke vil være lønsomt for AP Pension at fortsætte,” forklarer Peter Olsson, der er ejendomsdirektør i AP Pension.

Helt uforståelige bliver AP Pensions nedskrivninger, når man ser på AP Pensions egne ejendomme til pensionskunderne. Her hedder det i stedet AP Invest Ejendomme Danmark, som er steget en smule i værdi i samme periode. Ifølge AP Pension skyldes det, at den fond også har andre typer ejendomme.

Peter Olsson afviser, at AP Pension har tvangsindløst kunderne til for lave priser. ”Når vi skal købe tilbage, sker det til aktuel markedspris plus en mindre kursskæring. Det er korrekt, at værdien har været lavere end anskaffelsesværdien, men det er misvisende at sige, at AP Pension får rabat i forhold til aktuel markedsværdi. Det er misvisende at tale om, hvordan fonden har klaret sig i forhold til sit indeks. Fonden har ikke haft et benchmark, da universet af selskaber af denne art, der investerer i danske boligejendomme, er ganske snævert.”

Ifølge prospektet ligger ejendommene i vækstbyer udenfor Københavnsområdet, primært udlejningsboliger. Hovedparten af de hjemlige tilsvarende ejendomsselskaber har ikke nedskrevet de seneste år, da stigende afkastprocent er er modsvaret af højere lejeindtægter efter automatiske lejereguleringer.

Peter Olsson tilføjer, at tal fra Danmarks Statistik viser, at udlejningsejendomme i Danmark er faldet 17 pct. de senere år. Men tallene dækker hele landet inkl. Udkantsdanmark, hvor prisfaldet er større.

Carsten Vitoft