Økonomisk Ugebrevs årlige gennemgang af regnskaberne for de største danske ejendomsselskaber viser, at hovedparten af ledelserne sidder stille, meget stille, når det gælder køb og salg af ejendomme. Gennemgangen af dagsværdireguleringer viser fortsat langt flere opjusteringer end nedjusteringer. Men den gennemsnitlige afkastgrad før værdireguleringer sivede lidt til 3,5 pct. fra 3,9 pct. forrige år. Chefredaktør Morten W. Langer har kigget på nogle af de selskaber, der skiller sig ud.
Ejendomsselskabet Lærernes Pension øgede sidste år aktivporteføljen med 14 pct. eller knap 400 mio. kr. Ifølge regnskabet er der foretaget opkøb på ca. 300 mio. kr. både sidste år og forrige år.
CEO Jakob Folkenberg Eriksen skriver i regnskabet, at ”… årets resultat udgør 139,0 mio. kr. mod -435,83 mio. kr. i 2023. Resultatet i 2024 skyldes primært at den urealiserede markedsværdiregulering på selskabets ejendomme udgjorde 83,9 mio. kr. mod -360,5 mio. kr. i 2023, svarende til en ændring på 444,4 mio. kr. Bolig- og erhvervslejeindtægter bidrog i 2024 med 140,6 mio. kr. mod 133,2 mio. kr. i 2023. Stigningen skyldes primært et lavere tomgangsniveau.”
Det oplyses, at driftsresultatet blev lidt lavere end forventet: ”Det skyldes flere faktorer såsom højere ejendomsskatter end forventet samt ekstraordinære vedligeholdelsesopgaver på enkelte ejendomme med højere udgifter til vedligeholdelse og konsulenter til følge. Årets resultat af den primære drift for 2024 modsvarer et afkast på 5,6 % beregnet i forhold til årets gennemsnitlige ejendomsinvesteringer i selskabet. Afkastet vurderes som tilfredsstillende.”
Til gengæld oplyses også, at der forventes fortsatte ejendomsopkøb.
Forventes positivt resultat
En anden aktiv opkøber er AP Ejendomme med nettokøb eller eget nybyggeri sidste år på ca. 600 mio. kr. I regnskabet oplyser CEO Peter Olesen, at selskabet ”… afsluttede flere markante byggeprojekter i 2024. Blandt dem er opførelsen i K/S Svanemølleholm af nyt domicil for både Nykredit og AP Pension i Københavns Nordhavn. Et projekt, der ved starten var Danmarks største byggeprojekt. Nykredit flyttede ind i foråret 2024 mens AP Pension følger efter i starten af 2025. Andre færdiggjorte projekter i 2024 inkluderer: Munkesøhuse, Kalundborg (97 lejeboliger fuldt udlejet). Precision Technic Defence, Aalborg (virksomhedsdomicil).”
Om forventninger til fremtiden oplyses, at der i 2025 forventes positivt resultat før værdireguleringer lidt under niveauet for 2024.
Endelig øgede børsnoterede Prime Office aktivmassen med en halv mia. kr. til fire mia. kr. Hovedparten af fremgangen består af egne projekter under opførelse. I regnskabet oplyses, at Prime Office A/S er et ejendomsselskab med boliger, kontorer og erhvervsejendomme. Selskabet investerer i Hamburg, Lübeck, Kiel, Heide, Slesvig og i en række andre byer i Nordtyskland. I Danmark investerer Prime Office A/S i boligejendomme og bygger i øjeblikket ca. 29.000 m² boliger (305 lejligheder) på Aarhus Ø. Byggeriet gik i gang i august 2024 og forventes færdigt primo 2028. Selskabets forretningsmodel er at foretage erhvervsmæssig udlejning af investeringsejendomme.
Hovedparten af ejendomsselskaberne i Økonomisk Ugebrevs årlige regnskabsanalyse ligger på aktivsiden stort set uændret med en lille forøgelse svarende til årets mindre positive værdireguleringer. Kun nogle få selskaber har reduceret på aktivsiden.
Mindre positive værdireguleringer
En af dem er ATP Ejendomme, som har reduceret med godt en mia. kr. CEO Martin Vang Hansen skriver, at ”… porteføljeaktiviteterne i ATP Koncernen har i 2024, i lighed med foregående år, været præget af en strategisk målsætning om at tilpasse porteføljen. Dette sker med fokus på attraktive ejendomme på centrale beliggenheder i og omkring de største danske byer, samt et ønske om at øge andelen af boligejendomme i porteføljen.”
Videre hedder det, at ”… denne strategi har i løbet af året blandt andet udmøntet sig i salget af Borups Allé 177 i maj, Langelinie Allé 31-35 i juli samt vores portefølje af 31 dagligvarebutikker i december. Samtidig blev boligudviklingsprojektet Carl Bro Haven i Glostrup afleveret i juni, og porteføljen blev dermed udvidet med en boligejendom med 198 lejemål.”
Om værdireguleringer oplyses, at ”… også i 2024 har markedsforholdene i form af fortsat makroøkonomisk usikkerhed og lav aktivitet på ejendomsmarkedet påvirket værdiansættelsen af ejendommene i porteføljen, om end i mindre grad end i de foregående år. Det er et vilkår, der er gældende for ATP Ejendomme såvel som for resten af branchen. Samlet set har ATP Ejendomme i løbet af året nedskrevet værdien af porteføljen med 100 mio. kr.”
Og om fremtiden oplyses i regnskabet, at ”… i 2025 forventes at lejeindtægterne falder med 5 pct.-10 pct. i forhold til 2024 bl.a. som konsekvens af helårseffekten af de i 2024 gennemførte ejendomssalg. Driften af Selskabets øvrige tilbageværende ejendomme forventes at ende resultatmæssigt på et uændret niveau. Resultat eksklusive værdireguleringer forventes i 2025 på et uændret niveau i forhold til 2024.”
Generelt har de fleste ejendomsselskaber mindre positive dagsværdireguleringer. Sidste år blev der samlet opskrevet for 1,6 mia. kr. mod nedskrivninger for 12,6 mia. kr. forrige år. En tredjedel af de 40 ejendomsselskaber bogførte typisk mindre nedskrivninger sidste år.
Men en håndfuld selskaber har lidt større negative værdireguleringer på ejendomsporteføljen. Bl.a. Commerciel Real Estate Danmark, der de seneste år har nedskrevet med over en halv mia. kr. årligt.
Selskabet, der ejes af flere pensionskasser, bl.a. akademikerne, lægerne og pædagogerne samt TDC Pensionskasse, har aktiver for knap syv mia. kr. I regnskabet skriver CEO Daniel Hye Hedemann, at ”… afkastet er drevet af en markant negativ værdi-regulering af selskabets ejendomme. Det vægtede afkastkrav stiger med 22 basispoint til 5,64 % som følge af ny konkret markedsviden, relateret til ejendomshandler i markedet.”
Videre hedder det, at ”… lejeindtægterne for 2024 er under budget, mens ejendomsomkostningerne ligger over. Det kan særligt henføres til øgede ejendomsskatter samt egne andele som følge af en øget tomgang. Lavere løbende vedligeholdelse har modsatrettet effekt på resultatet. Samlet er nettolejeindtægterne væsentligt under 2023, men korrigeres for frasalgene foretaget i løbet af året, ligger resultatet omtrent på niveau. Selskabet har i 2024 gennemgået en strømlining af forretningen gennem frasalg af udvalgte ikke-strategiske ejendomme.’
Også Velliv Ejendomsinvestering nedskriver atter, sidste år med godt en kvart milliard efter en nedskrivning forrige år på over en halv mia. kr. Selskabet har en ejendomsportefølje på 5,5 mia. plus værdi af datterselskaber på ca to mia.kr.
I regnskabet skriver CEO Solveig Birte Rannje, at ”… årets resultat udviser et underskud før skat på 137,7 mio. kr. mod et underskud på 132,0 mio. kr. i 2023. Årets overskud før værdireguleringer på 239,4 mio. kr. er højere end forventet og anses for tilfredsstillende. Ejendomsresultatet inkl. værdiregulering har forrentet investeringen i ejendommene med -0,6 % mod -2,9 % i 2023. Ekskl. værdiregulering og realiserede avancer ved salg har forrentningen været på 4,3 % mod 4,1 % i 2023. Årets resultat svarer til en forrentning af den gennemsnitlige egenkapital på -1,7 %, mod -1,6 % i 2023.”
Det oplyses, at den gennemsnitlige udlejningsprocent ved årets udgang er 93,9 pct. målt på lejeværdi. Af selskabets 55 ejendomme er 32 ejendomme fuldt udlejet. Den samlede lejeindtægt for alle ejendomme for perioden udgør 338,5 mio. kr.
Om fremtiden oplyses, at ”… selskabets indtjening for 2025 før eventuelle værdireguleringer af ejendomme og resultat af kapitalandele forventes at ligge ca. 20 mio. kr. lavere end resultatet for 2024 svarende til niveauet 215 til 220 mio. kr., beror på højere vedligeholdelsesomkostninger.”
Reduktion af tomgang
Salling Group og Fisketorvet bogførte igen sidste år nedskrivninger efter større nedskrivninger også forrige år. Ejendomsselskabet Fisketorvet, der er ejet af svenskere, har over de seneste fem år leveret samlede underskud på 600 mio. kr. efter et minus sidste år på 154 mio. kr.
Ledelsen skriver i regnskabet, at ”… for så vidt angår resultat før skat var der i 2024 et underskud på 202.526 TDKK mod et underskud på 324.898 TDKK i 2023. Tabet var primært drevet af dagsværdiregulering af investeringsejendomme på TDKK 258.623.”
Det oplyses, at den negative værdiregulering sidste år var mindre end året før på grund af genåbningen af spiseområdet og den nye metrostation. Efter genåbningen af spiseområdet og metrostationen forventes driftsresultatet at stige i 2025, da Fisketorvet vil nyde godt af et helt års drift af disse to projekter. Desuden forventes der positive virkninger af indeksering og reduktion af tomgang i 2025.”
Videre oplyses, at der i 2024 blev indgået aftale om salg af en grund til et potentielt boligbyggeri. Ejerskifte forventes sidst i 2025 og er betinget af en afslutning af den kommunale godkendelsesproces.
Morten W. Langer
Vær et skridt foran
Få unik indsigt i de vigtigste erhvervsbegivenheder og dybdegående analyser, så du som investor, rådgiver og topleder kan handle proaktivt og kapitalisere på ændringer.
- Vi filtrerer støjen fra den daglige nyhedscyklus og analyserer de mest betydningsfulde tendenser.
- Du får dybdegående og faktatjekket journalistik om vigtige erhvervsbegivenheder lige nu.
- Adgang til alle artikler på ugebrev.dk.
