Silkeborg IF Invest indeholder både fodbold og investeringsejendomme. I første halvår dækkede overskuddet fra den sidste aktivitet rigeligt underskuddet i fodboldforretningen.
Fodboldklubbers regnskaber adskiller sig fra andre børsnoterede selskaber ved at have en ekstra regnskabslinje, som kan have meget stor betydning for bundlinjeresultatet. Nemlig linjen ”Transferaktivitet”, som dækker over klubbens køb og salg af spillere.
Men Silkeborg IF Invest A/S har endnu en linje i regnskabet, som gør det vanskeligt at sammenligne med andre selskaber. Nemlig linjen ”Dagsværdiregulering af investeringsejendomme”.
Som det ses af 1. halvårsregnskabet har specielt den sidste af de to ekstra linjer helt afgørende betydning for selskabets bundlinjeresultat.
I halvårsregnskabet forklares denne linje således: ”Ledelsens vurdering af behov for en eventuel regulering af dagsværdien for investeringsejendommene sker på baggrund af dagsværdien pr. 31. december 2016, samt en vurdering af efterfølgende udvikling i lejeniveauet og afkastkravet, herunder sammenholdt med udviklingen i markedet.”
Sagt på en anden måde udtrykker denne post altså eventuelle ændringer i værdien af selskabets ejendomme vurderet ud fra deres forventede indtjening fremover.
Ekstraordinær indtægt på 30 mio. kr.
Tilsyneladende skete der en meget stor positiv ændring i den vurdering i første halvdel af regnskabs-året 2017/18, idet dagsværdien blev opjusteret med 30 mio. kr. I virkeligheden ser det dog anderledes ud, da der ifølge regnskabets kommentarer faktisk ikke er foretaget nogen værdiregulering af selskabets investeringsejendomme. Når der alligevel optræder en indtægt på 30 mio. kr. skyldes det selskabets frasalg af byggeretter.
Dette plus opvejes stort set af en ekstraordinær finansiel omkostning på ca. 20 mio. kr., som sender de finansielle omkostninger op på 27,4 mio. kr. (mod 6,4 mio. kr. i 1. halvår 2016/17). Her er der tale om en omlægning af selskabets bank- og realkreditbelåning, som medførte et kurstab inkl. omkostninger i niveauet 20 mio. kr. Til gengæld har man nu sikret en langsigtet rentesikring for 2/3 af realkreditbelåningen, og en forbedret driftsindtjening på ca. 3,5 mio. kr. årligt.
Disse ejendomsrelaterede poster gør Silkeborg IF Invests regnskab vanskeligt at læse, men det er også sammenkædningen mellem fodbold og investeringsejendomme, som gør Silkeborg-aktien mere interessant end en sædvanlig fodboldaktie.
Underskudsgivende fodboldforretning
Fodboldforretningen er nemlig underskudsgivende (minus 4,3 mio. kr. i 1. halvår), hvilket betegnes som tilfredsstillende. Til gengæld realiserede selskabets investeringsejendomme et overskud på 15,6 mio. kr., og dermed ender 1. halvår i Silkeborg IF Invest med et plus på knap 10 mio. kr.
Fodbolddelen af koncernen åbnede den 31. juli et nyt Silkeborg Stadium (Jysk Park) med kapacitet til 10.000 tilskuere, men indtil videre rækker de sportslige resultater kun til en placering i nederste halvdel af Superligaen. Dermed er der p.t. ikke udsigt til, at Silkeborg kommer med i det givtige mesterskabsslutspil. Men en konsolidering af Superligapladsen vil ganske givet også være økonomisk tilfredsstillende.
På længere sigt oplyses det i halvårsregnskabet, at ledelsen ser en ”forretningsmodel med et betydeligt potentiale” i investering/udvikling af ejendomme, hotel- og konferenceaktivitet samt professionel fodbold.
Indtil videre vælger vi dog en forsigtig tilgang til værdiansættelsen, og tager udgangspunkt i selskabets indre værdi pr. aktie, som vi korrigerer nedad pga. den underskudsgivende fodboldforretning. På den baggrund fastholder vi kursmålet fra AktieUgebrevet nr. 24/2017 i intervallet 15,5-16,5.
Børskurs på analysetidspunktet: 13,40
AktieUgebrevets kursmål (6 mdr): 15,5-16,5
Vær et skridt foran
Få unik indsigt i de vigtigste erhvervsbegivenheder og dybdegående analyser, så du som investor, rådgiver og topleder kan handle proaktivt og kapitalisere på ændringer.
- Vi filtrerer støjen fra den daglige nyhedscyklus og analyserer de mest betydningsfulde tendenser.
- Du får dybdegående og faktatjekket journalistik om vigtige erhvervsbegivenheder lige nu.
- Adgang til alle artikler på ugebrev.dk.
