Ejendomme med dyre lejeboliger i historisk prisfald

Mens statistikkerne beretter om fortsat stigende ejerboligpriser, er der indtruffet et overraskende klart prispres på ejendomme med dyre lejeboliger i København. Nybyggede ejendomme med større lejeboliger i blandt andet Ørestaden, Sydhavnen og Carlsberg-byen ser prisfald. Investorerne er blevet mere tilbageholdende, og efterspørgsel efter dyre lejeboliger er tilsyneladende toppet.

Boligpriserne i København har ellers de seneste mange år kun kendt en vej, og det er opad, uanset om der er tale om ejerboliger eller ejendomme med lejeboliger. Økonomisk Ugebrev kan nu påvise, at det ellers meget vedholdende billede med stigende priser, er blevet brudt. Og faktisk er priserne på ejendomme med lejelejligheder i de dyreste segmenter nu klart på vej nedad. Hårdest ramt er ejendomme med større lejeboliger til månedlige huslejer på mere end 16.000 kr.

En række store aktører på ejendomsmarkedet, som Økonomisk Ugebrev har talt med, er enige om, at priserne på disse ejendomme nu er vendt nedad. Spørgsmålet er blot, om vi allerede har set det prisfald, der skal til for at skabe ligevægt, eller om en fortsat korrektion nedad i priserne er i gang. Meldingerne tyder på, at priserne på ejendomme med store lejelejligheder nogle steder er faldet med 10-20 procent siden toppen.

Et godt tegn på, at det er blevet betydeligt sværere for udlejerne at finde lejere til de dyre lejligheder er, at annoncer på blandt andet boligportal.dk nu i stort omfang er med ”fri kontakt” for brugerne. Det betyder, at udlejer allerede i annoncen har betalt for at potentielle lejere frit kan læse annoncen uden at betale. Det er et initiativ, der kun tages fordi det ikke er så nemt at udleje boligen. Og det tyder på, at korrektionen stadig ikke er overstået, vurderer brancheiagttagere.

Direktør Anders Hyldborg fra boligportal.dk peger på, at udlejerne skal tage udviklingen alvorligt. ”Mit råd til alle er, at der skal bygges klogt, og at der nu skal holdes skarpt øje med den reelle efterspørgsel. Den er altså ikke størst på 4-5 værelses lejligheder med havudsigt og store tagterrasser. Den månedlige husleje på disse boliger er simpelthen for høj for langt størstedelen af alle boligsøgende. Hvis ikke efterspørgselsmønsteret analyseres grundigt, kan udlejer risikere stigende tomgang og dermed også faldende kvadratmeterpriser,” siger adm. dir. Anders Hyldborg fra BoligPortal.

Partner Peter Winther fra Sadolin & Albæk bekræfter også udviklingen. Også selvom det endnu ikke er til at læse i den officielle statistik over prisudviklingen. Her er lejeniveauet uændret. Men statistikken omfatter heller ikke særskilt de store dyre lejemål, som altså er under pres. ”Lejligheder med 4-5 værelser er ikke godt. Månedslejer på 20-25.000 kr. er der bare ikke ret mange, der vil betale. Men vi ser stadig stor efterspørgsel efter lejelejligheder med en månedsleje op til omkring 16.000 kr.,” siger Peter Winther.

Han peger på, at lejerne ser mere på, hvor mange kroner, der skal betales pr. måned end de ser på kvadratmeterlejen. Det er med til at presse kvadratmeterprisen nedad på de større lejligheder. ”Det er først og fremmest lejligheder på 4-5 værelser der er presset, og her har vi set et fald mange steder på op mod 15 procent,” siger Peter Winther. ”Der er et billede af, at når vi kommer over en månedlig leje på 16.000 kr. i København og 12.000 kr. i Aarhus, så er der et klart fald i efterspørgslen. Det er et lejeniveau et veluddannet par kan og vil betale. Men kommer prisen højere op, så begynder de boligsøgende i stedet at se på køb som alternativ,” siger han.

Både Peter Winther og Anders Hyldborg peger på, at der fra udlejerside tænkes alternativt for at komme af med de tomme større lejligheder. ”Jeg ser en klar tendens til at flere udlejere ændrer deres lejemål fra store egoistboliger til delevenlige boliger, hvilket indikerer, at den månedlige husleje er for høj for mange lejere.

Der skal altså 2 familier eller 3-4 studerende til at betale de økonomiske forpligtelser, som følger med disse lejemål,” siger Anders Hyldborg. Flere og flere boligsøgende søger nu også bolig sammen, da de dermed har en reel mulighed for at få tag over hovedet. Peter Winther vurderer, at de faldende udlejepriser mere slår igennem i form af et lavere afkast på ejendommen end et direkte prisfald ved handel med ejendommene.