Et nyt borgerforslag vil gøre op med en af de mekanismer, der kan udløse store ekstraregninger for boligejere med realkreditlån, herunder illikvide obligationsserier og skæve markedskurser. Forslaget går ud på at etablere en fælles dansk obligationsudsteder for standardiserede realkreditlån. Målet er større obligationsserier, bedre likviditet, lavere omkostninger og færre skæve kurser. Det vil reducere boligejernes omkostninger, øge konkurrencen og styrke mobiliteten på boligmarkedet, skriver fagredaktør Ejlif Thomasen.
Forslaget rammer direkte ned i en aktuel problemstilling, som Økonomisk Ugebrev beskrev for nylig: En stor obligationsserie fra Nykredit/Totalkredit handles markant dyrere end helt tilsvarende serier fra de andre realkreditinstitutter. Det betyder, at boligejere, der skal indfri lånene i Nykredit/Totalkredit, kommer til at betale en markant overpris for de obligationer, de skal bruge til indfrielsen.
Ifølge forslaget er problemet ikke kun den konkrete obligationsserie, men selve strukturen i realkreditmarkedet. I dag udsteder hvert realkreditinstitut sine egne obligationer. Det betyder, at markedet splittes op i mange enkeltserier, hvor likviditeten kan variere betydeligt. Dermed kan nogle serier blive ganske små, og hvis de koncentreres på få hænder, kan der opstå store kursforskelle. Præcis som det for tiden er tilfældet med en pct. 2050 Nykredit-obligationen.
Borgerforslaget vil ændre dette ved at give mulighed for fælles obligationsudstedelse via en dansk fælles obligationsudsteder, kaldet DFO. Den fælles udsteder skal ikke yde lån og heller ikke bære kreditrisikoen. Realkreditinstitutterne skal fortsat yde lånene, foretage kreditvurderingen og hæfte for tab i forhold til deres andel af lånene.
Realkrediteksperten Rene Poulsen, der er rådgiver i en andelskasse, står bag forslaget. Han har mere end 30 års erfaring med rådgivning inden for realkreditområdet, og han var for nogle år siden med i forsøget på at etablere en ny dansk kreditforening.
”Jeg håber, at vi med forslaget kan skabe politisk interesse for at lave nogle ændringer, der med stor sandsynlighed vil spare boligejerne for store omkostninger og som vil betyde, at det bliver nemmere at skifte realkreditinstitut. Det vil dermed være med til at øge konkurrencen betydeligt og sikre et langt mere effektivt marked,” siger han.
Forslaget ændrer ikke på realkreditmodellens grundprincipper. Pant, balanceprincip, overkollateralisering og tilsyn bevares uændret. Men fundingstrukturen ændres, så standardiserede lån – f.eks. 30-årige fastforrentede lån til ejerboliger – kan finansieres gennem fælles større obligationsserier.
Skift skal ikke medføre en obligationshandel
Et vigtigt formål er at gøre det billigere for boligejere at skifte realkreditinstitut. I dag kræver et skifte typisk, at det gamle lån indfries, og at der etableres et nyt lån. Det udløser kursskæring, kurstillæg, spread og gebyrer. Ifølge borgerforslaget kan de rene handelsomkostninger alene løbe op i omkring 4.500 kr. pr. mio. kr. i lån – før øvrige gebyrer.
”Det betyder i praksis, at boligejere ofte bliver låst fast hos deres nuværende institut, selv om en konkurrent tilbyder en lavere bidragssats. Den mulige besparelse ædes op af omkostningerne ved at flytte lånet,” siger Rene Poulsen.
Med fælles obligationsserier vil skiftet i højere grad blive administrativt. Hvis det samme standardiserede lån fortsat ligger i samme fælles obligationspulje, behøver låntager ikke nødvendigvis at udløse en ny obligationshandel for at skifte institut. Dermed bliver konkurrencen på bidragssatser, vilkår og service mere reel.
Forslaget peger på, at en mindre version af modellen allerede findes i dag. Nykredit udsteder obligationerne bag Totalkredit-lån, mens pengeinstitutterne formidler lånene og hæfter delvist for dem. Når en boligejer skifter pengeinstitut, kan det nye pengeinstitut overtage hæftelsen med kundens samtykke. Der skal ikke etableres og indfries et helt nyt realkreditlån.
Større serier kan mindske kursskævheder
Forslaget har også direkte effekt for problemet med skæve obligationskurser. Jo større og mere likvide, obligationsserierne er, desto vanskeligere bliver det for få investorer at få afgørende betydning for kursdannelsen.
I den aktuelle sag om Nykredit/Totalkredit-serien er problemet netop, at obligationerne handles væsentligt dyrere end tilsvarende papirer fra andre udstedere. Forklaringen er ifølge flere markedsaktører, at en stor del af papirerne er koncentreret hos få investorer. Når låntagere skal indfri lån, er de nødt til at købe netop de obligationer, der ligger bag deres eget lån. Det giver sælgerne en stærk forhandlingsposition.
En fælles obligationsudsteder vil ikke fjerne alle kursudsving. Men den kan reducere risikoen for ekstreme skævheder, fordi lån fra flere institutter samles i større og mere likvide serier. Dermed bliver markedet bredere, og kursdannelsen mere robust.
Det er netop pointen i borgerforslaget: Konkurrencen skal ikke afgøres af, hvilket institut der har den mest attraktive eller mest fastlåste obligationsserie. Den skal afgøres af pris, rådgivning, service og vilkår over for kunden.
Mindre gennemsigtigt end aktiemarkedet
Forslaget rejser også et bredere spørgsmål om gennemsigtighed. Mens aktiemarkedet er ordredrevet og relativt åbent, foregår en stor del af obligationshandlen OTC – altså direkte mellem professionelle aktører. Handler kan indberettes til forskellige platforme, og der findes ikke nødvendigvis ét samlet kursbillede, som almindelige boligejere kan gennemskue.
Det betyder, at boligejere ofte må acceptere den kurs, de får oplyst ved indfrielse, uden reel mulighed for at kontrollere, om prisen afspejler hele markedet. I praksis er markedet langt mindre gennemsigtigt end aktiemarkedet, selv om konsekvenserne for den enkelte boligejer kan være meget store.
”Som eksempel prøvede jeg at beregne omkostningen ved køb og salg af en mio. kr. obligationer. Det kostede samlet 4.045 kr. Til sammenligning var omkostningen ved køb og salg af bankaktier for en mio. kr. på 560 kr. Markedets struktur betyder altså, at tabet ved en obligationshandel er syv gange så stort som ved en aktiehandel,” siger Rene Poulsen.
Borgerforslaget løser ikke alene dette gennemsigtighedsproblem. Men større fælles obligationsserier kan gøre markedet mere effektivt og kursdannelsen mindre sårbar over for lukkede investorpositioner.
Ingen statsstøtte
Politisk er forslaget en teknisk modernisering snarere end en systemomlægning. Der lægges ikke op til statsstøtte, statsgaranti eller statslig kreditrisiko. Den fælles obligationsudsteder skal alene være en fundingplatform.
Realkreditinstitutterne skal fortsat bære tabsrisikoen og leve op til kapitalkravene. De skal hæfte pro rata for tab i forhold til deres andel af den fælles lånepulje. Det gælder hæftelser for investorernes tab på obligationerne, og ikke tab på udlånene, som fortsat dækkes af det enkelte institut.
I praksis har der dog aldrig været tab på danske realkreditobligationer i form af default på en obligation. Forslaget forudsætter ændringer i realkreditloven, SDO-reglerne og lov om finansiel virksomhed, men ikke et opgør med den danske realkreditmodel.
Ifølge forslagsstillerne er modellen også forenelig med EU’s regler for covered bonds. EU-reglerne stiller krav om gennemsigtighed, matchning, risikofordeling og tilsyn, men forbyder ikke fælles funding eller anvendelse af en særskilt obligationsudsteder.
Reel konkurrence mellem realkreditinstitutterne
Den politiske pointe er klar: Et bredt flertal på Christiansborg ønsker mere konkurrence i den finansielle sektor, men realkreditmarkedet har haft svært ved at levere konkurrencen. En væsentlig årsag er, at fundingstrukturen i sig selv skaber bindinger og omkostninger, som gør det dyrt for kunderne at flytte.
Hvis standardiserede realkreditlån i højere grad kan finansieres gennem fælles obligationsserier, bliver det lettere for nye aktører at konkurrere og lettere for eksisterende kunder at skifte realkreditinstitut.
Samtidig kan større og mere likvide serier give lavere likviditetspræmie og dermed lavere rente for boligejerne.
Borgerforslaget er derfor ikke blot et forslag om teknisk ændret obligationsudstedelse. Det er et forsøg på at løse et konkurrenceproblem i realkreditten – og samtidig mindske risikoen for de ekstreme kursskævheder som det, vi lige har set et ekstremt eksempel på, og som koster boligejere store beløb ved indfrielse af lån.
Ejlif Thomasen
