Som Risikorådet skriver, fylder erhvervsejendomsmarkedet herhjemme så meget, at svaghed og krise her kan få hele samfundsøkonomien til at ramle. Vi så det under bankkrisen for 15 år siden, hvor bankerne havde lånt penge ud med arme og ben til kreative ejendomsudviklere, uden at sikre sig basale pantsikkerheder.
Det er slet ikke der, vi er i dag.
Bankerne og myndighederne har heldigvis lært meget af krisen dengang, der væltede mange banker og fik sendt dansk økonomi ned i et langt dybere hul, end man så i vores nordiske nabolande. Alligevel er det tankevækkende, at Risikorådet, altså Nationalbanken, Erhvervsministeriet og Finanstilsynet, nu råber vagt i gevær, bakket op af EU-kommissionen, der fastslår, at der er store systemiske risici i det finansielle system.
Bankerne har for længst afvist, at der var god grund til at pålægge bankerne en ekstra sektor-specifik kapitalbuffer for udlån til ejendomsselskaber. Man kan håbe, at de får ret. Men det er også sikkert, at der kan ligge en ulmende krise, som endnu ikke ser ud af noget, og boble under overfladen.
Den meget begrænsede handelsaktivitet på markedet for erhvervsejendomme vidner om, at potentielle købere og sælgere for tiden står meget langt fra hinanden. Med stigende renteudgifter, som slår mere og mere igennem, højere afkastprocenter og tegn på øget tomgang, synes det oplagt, hvordan magtbalancen udvikler sig:
Ja, der er helt oplagt flere og flere, der gerne vil sælge. Men køberne ved godt, at de ikke skal købe nu, fordi ejendommene bliver billigere i løbet af de næste et-to år.
For at anvende et fortærsket udtryk: Der kan meget vel være tale om stilhed før stormen. Når først pensionskasser, ejendomsselskaber og andre ejendomsejere bliver presset til at sælge ud for at skaffe likvider, for at undgå de højere finansieringsrenter eller på grund af bankers sikkerhedskrav, kan det for alvor gå galt.
Der kan komme en ketcupeffekt, hvor der for alvor bliver kø ved udgangen.
Ejendomsselskaber begynder nu at blive ramt af de højere variable renter. Ifølge Nationalbankens tal har ejendomsselskaberne finansieret to tredjedele af deres samlede lån med variabel rente. Når deres F3- og F5-lån udløber de næste år, vil nogle ejendomsselskaber komme under vand. Og så vil bankerne også begynde at rykke uroligt i stolen.
Indrømmet: Når man ser på de aktuelle bankregnskaber, ser det ikke ud til, at vi er der endnu. Langtfra.
Men indikationerne på problemer forude bør man ikke ignorere. Læs også i temaet i denne udgave, hvor vi beskriver nogle af de advarselssignaler, som bør tages alvorligt.
God læselyst.
Med venlig hilsen
Morten W. Langer
Chefredaktør
