Del artiklen:

Den seneste måneds tumult på realkreditmarkedet med historiske store forskelle i institutternes administrationsbidrag og nul flytteomkostninger er efter alt at dømme kun den spæde start på en kommende krig på markedet for realkreditlån. Økonomisk Ugebrev erfarer, at en større finansiel aktør er langt i forundersøgelser til at etablere et nyt lavpris realkreditinstitut, der i givet fald vil vende op og ned på de seneste årtiers kartel-lignende ens bidragssatser på realkreditlån for private boligejere.

Økonomisk Ugebrev er bekendt med navnet på den større finansielle aktør, som har ønsket at være anonym indtil videre. Efter det oplyste er den finansielle aktør langt i overvejelserne med, hvordan det nye institut kan struktureres, og der kan meget vel blive tale om en ny digital forretningsmodel, der med meget lave omkostninger fuldstændig vil disrupte den nuværende realkreditbranche.

Timingen for et nyt realkreditinstitut kan vise sig at være perfekt, efter den seneste måneds uro oven på Totalkredits udmeldinger om markante bidragsforhøjelser for flere hundrede tusinde private boligejere. Efter det oplyste kan det nye institut være klar med at udbyde 30-årige fast forrentede realkreditlån om tre til seks måneder. Ifølge Finanstilsynet er netop etablering af nye realkreditinstitutter ikke et område, der hidtil har været nævneværdig interesse for. ”Vi har i flere år kun fåetganske få telefoniske henvendelser. Men på det seneste er der kommet fem-syv henvendelser,” siger kontorchef Jørn Andersen fra Finanstilsynet. Det tyder på, at der kan være mere end én aktør, der rumler med planer. Økonomisk Ugebrev har da også erfaret, at der er planer om andre initiativer, men at de foreløbig er langt fra at blive konkrete. Foreløbig er det sparsomt med konkrete oplysninger om det nye initiativ, fordi kortene bliver holdt meget tæt til kroppen. Men Økonomisk Ugebrev erfarer, at der er tale om et initiativ fra en større finansiel aktør med et betydeligt kapitalgrundlag. Det skulle derfor næppe blive et problem at skaffe det nødvendige kapitalgrundlag. Ifølge Økonomisk Ugebrevs oplysninger skal et nyt institut bruge et kapitalgrundlag på ca. en halv milliard kroner for af udlåne de første 20 mia. kr. Ifølge Økonomisk Ugebrevs oplysninger arbejdes der på at lancere en digitaliseret løsning, hvor den enkelte nye realkreditkunde selv foran pc’en udfører hovedparten af arbejdet med at udfylde papirer og søge om lånet. Oplægget er således, at lånesagsbehandling og den løbende administration af lånet automatiseres i en digital proces, som kan nedbringe administrationsomkostningerne markant i forhold til de nuværende traditionelle realkreditinstitutter. Der er altså tale om en helt anden håndteringsmodel end den vi kender fra det traditionelle danske realkreditmarked, hvor flere udbydere har en særdeles omkostningstung administration, blandt andet fordi institutterne aldrig er blevet tvunget til at effektivisere på grund af konkurrence. Moderniseringen af administrationen er blandt andet baseret på inspiration fra de forretningsprocesser, som anvendes ved tegning af forsikringer i USA. Netop muligheden for at lancere en model, hvor administrationsomkostningerne dermed kan holdes på et meget lavt niveau, er en afgørende del af forretningsmodellen bag de nye planer. Herudover går planerne også på, at lancere en meget simpel produktpalette, så der bliver ganske få lånemuligheder at vælge mellem. Blandt andet bliver det næppe muligt at optage variabelt forrentede lån, erfarer Økonomisk Ugebrev.

Hensigten er dels at sikre et nemt og let forståeligt udbud af muligheder og derudover at sikre, at et begrænset antal obligationsfondskoder af hensyn til likviditeten. Det betyder også, at det bliver nemmere at opnå tilstrækkelig volumen i de enkelte udstedelser. Tilstrækkelig volumen for at opfylde LCR-kravene er mindst 500 mio. EUR svarende til 3,5 mia. kr. Seniorrådgiver Lars Krull fra Institut for Økonomi og Ledelse på Aalborg Universitet er skeptisk over for det nye initiativ. ”Jeg udelukker ikke, at det kan lade sig gøre. Men der er store udfordringer. Jeg er dog ikke i tvivl om, at en ny udbyder vil kunne håndtere teknikken. Men jeg ser store udfordringer på to fronter: Dels afsætning af lån, og dels afsætning af obligationerne, hvor der skal skabes volumen for at få en konkurrencedygtig pris,” siger han.

”Men jeg synes at det er ganske forfriskende, hvis nogen er klar til at sætte penge i et nyt realkreditinstitut,” siger Lars Krull. Ifølge Økonomisk Ugebrevets oplysninger arbejder den nye udbyder med en model, hvor der på forhånd er indgået aftaler om afsætning af obligationerne frem til der bliver tilstrækkelig volumen i serierne. Det vil formentlig kunne lade sig gøre ved at skygge priserne på nogle af de eksisterende realkreditudbydere, hvilket vil sikre ens priser på obligationerne. Spørgsmålet bliver så senere, hvor store kursforskelle der vil opstå, for det vil trække til den negative side, og skulle opvejes af lavere bidragssatser. Her viser tidligere erfaringer, at obligationer fra både BRFkredit og DLR i perioder har handlet til ringere kurser end de største udbyderes obligationer. Tidligere specialist fra Konkurrencestyrelsen gennem 26 år, og nu ejer af et privat firma vedrørende konkurrenceforhold Niels Rytter vurderer, at det bliver afgørende for en ny aktør om man har en forretningsmodel, der skiller sig ud fra de etablerede. Han vurderer, at netop en model baseret på digitaliserede løsninger og direkte tegning af lånet vil kunne fungere. Fra Forbrugerrådet side hilser man det nye initiativ velkommen. ”Det lyder rigtig godt, at det er en aktør, der tænker i enkelthed og få gennemskuelige produkter. Det har vi stort behov for i stedet for det aktuelle enorme produktudbud. Få og simple produkter på hylderne vil også gøre det langt nemmere for forbrugerne at gennemskue,” siger seniorøkonom Morten Bruun Petersen fra Forbrugerrådet.

Administrationsbidraget skal være under de andre
Ifølge Økonomisk Ugebrevs oplysninger arbejder man på at kunne levere bidragssatser, der er klart lavere end det aktuelle niveau. Foreløbige vurderinger lyder på, at et fastforrentet lån på 80 procent af ejendomsværdien vil kunne fås ned mod 0,50 procent i bidragssats for lån med afdrag. Til sammenligning er satserne for fuld belåning hos de øvrige institutter i niveauet 0,6-0,74 procent. For lån uden afdrag er satserne på 0,8-1,06 procent hos de etablerede udbydere for fastforrentede lån. Her erfarer Ugebrevet, at der sigtes mod et bidrag på 0,6-0,7 procent, og dermed et godt stykke under de etablerede udbydere, med besparelser på op til 0,3-0,4 procent. Holder foreløbige indikationer stik, vil der blive tale om et nye alternativ til de eksisterende realkreditinstitutter, som er op mod 30 procent billigere. Men en reduktion i administrationsbidraget på eksempelvis 0,3 procentpoint årligt svarer det til, at en familie med et boliglån på to mio. kr. kan spare 6.000 kr. årligt eller 500 kr. månedligt i administrationsbidrag.

Tidspunktet for et nyt initiativ kan næppe være meget bedre. Nykredits ageren de seneste knap to måneder har skabt en situation, hvor der nærmest er oprør blandt realkreditkunderne, og hvor loyaliteten i forhold til udbyderen nu nærmest er forsvundet. Derfor vil det givetvis være let at fiske i det nuværende farvand, ikke mindst blandt de ca. 41.000”medlemmer” af Facebookgruppen ”Kritiske interessenter i Nykredit og Totalkredit.”

Læs hele udgivelsen her

Del artiklen:

Skriv en kommentar

Please enter your comment!
Indtast dit navn her