Regeringens udspil til nye boligskatter vil få priserne på de mest attraktive villaer nord for København til at falde med tocifrede millionbeløb. En kombination af utidssvarende lave vurderinger og ekstremt høje handelspriser kan udløse en prisbombe.
I starten af 2021 står ejere af de allerdyreste Øresundsvillaer til værditab på tocifrede millionbeløb. For boligkøbere efter 2020 rammer den nye boligskat nemlig fuld ud med de nye ejendomsvurderinger, som kan betyde 3-4 gange højere vurderinger end i dag. Økonomisk Ugebrev har gennemgået vurderingerne på nogle af de mest velbeliggende villaer nord for København og sammenholdt dem med aktuelle handelspriser.
Gennemgangen viser, at ejerne af disse kæmpevillaer i årevis har betalt en ejendomsskat på mellem en tredjedel eller halvdelen af, hvad de skulle have betalt, hvis vurderingerne havde afspejlet markedspriserne.
Det betyder, at nye boligejere som køber efter 2020, får et smæk med en forhammer i form af højere boligskatter, i forhold til hvad de nuværende boligejere betaler. Mens skatten på dyre ejerlejligheder i det centrale København kan blive fordoblet, vil effekten være endnu mere dramatisk på de dyreste villaer med en handelspris på 20-50 millioner. Økonomisk Ugebrevs kortlægning viser, at de mest attraktive ejendomme i Gentofte og Lyngby-Tårbæk kommuner kan få to-tredoblet boligskatten. Handelspriserne ligger nemlig både tre og fire gange så højt som de offentlige vurderinger. Skattestoppet siden 2001 betyder derfor, at de nuværende boligejere betaler boligskat af endnu lavere værdier end de offentlige vurderinger. Der har altså været tale om massiv offentlig subsidiering af boligejerne af de allerdyreste millionvillaer.
Tårbæk Strandvej
Et konkret eksempel er en attraktiv ejendom på Tårbæk Strandvej i Lyngby-Tårbæk kommune. Den har erhvervsmanden Peter Warnøe for kort tid siden solgt til milliardæren Johan Schrøder for 65 mio. kr. Ejendommen er vurderet til 19,7 mio. kr. med en grundværdi på 13,2 mio. kr. Skattestoppets regler om at benytte 2001 vurderingen med et tillæg på fem procent eller 2002 vurderingen betyder, at den værdi der benyttes til beregning af ejendomsværdiskat kun er 11 mio. kr. Den faktiske markedsværdi tilsiger altså et cirka seks gange så højt skattegrundlag. Med de nuværende regler betales en ejendomsværdiskat på 270.000 kr. om året. Hertil kommer grundskyld på 165.520 kr. Samlet er ejendomsbeskatningen således på 435.500 kr. Her giver de nuværende regler alene plads til en årlig stigning i grundskylden på op til syv procent. Med regeringens forslag vil det også umidelbart være vilkårene for den nye eje.
Men med et nyt retvisende vurderingssystem vil den samlede beskatning i tilfælde af en handel efter 2020 betyde, at grundskylden vil stige til det firedobbelte, mens ejendomsværdibeskatningen vil blive lidt mindre end fordoblet. Samlet vil beskatningen med udgangspris i den nuværende værdi af ejendommen efter et salg stige med omkring 750.000 kr. for ejendommen på Tårbæk Strandvej til op i nærheden af 1,2 mio. kr. eller med mere end 170 procent i et enkelt hug.
Betydning for handelspriser
Men hvad kommer det så til at betyde for de fremtidige handelspriser på de dyre millionvillaer, at boligskatterne to-tredobles. Ejendomsmægler Thomas Beck fra ejendomsmæglerfirmaet Ivan Eltoft Nielsen vurderer, at der er usikkerhed om effekten på kort sigt, hvis det nuværende forslag bliver vedtaget. ”Vi oplever allerede nu, at nogen spørger til effekten af de nye regler, og for ejerlejligheder inde i København forventer vi nogle steder en fordobling af ejendomsbeskatningen. Men ser vi på effekten på længere sigt efter 2020, så er der næppe tvivl om, at det vil trække nedad i prisen,” siger han. Han forventer heller ikke, at tilpasningen af prisen først kommer i 2021. Men der kan også meget vel i perioden frem til da komme en effekt fra købere, der gerne vil ind under de mere lempelige skatteregler. ”Under alle omstændigheder vil den kommende skat på disse ejendomme jo indgå i den månedlige udgift for ejeren, og dermed påvirke prisen,” siger Thomas Beck.
Et regnestykke over effekten
Økonomisk Ugebrev har opstillet et regnestykke over effekten på boligpriserne: Udgangspunktet er, hvad et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag kan finansiere af øgede boligskatter. En skattestigning på 100.000 kr. kan inddækkes med et lån på 4,3 mio. kr. I eksemplet med ejendommen på Taarbæk Strandvej svarer skattestigningen på 750.000 kr. om året altså til en udgift, som kan finansieres med et lån på 32 mio. kr. Det svarer til halvdelen af den pris ejendommen netop er handlet til. Og det betyder alt andet lige, at hvis merudgiften på boligskatten skulle være neutral i forhold til den nuværende ydelse på lånet, så skulle ejendommens handelspris groft sagt halveres.
Regnestykket afspejler altså, at hvis den fulde effekt afspejles i boligpriserne, er der lagt op til et blodbad i handelspriserne på de dyreste multimillionvillaer. Det vil så efterfølgende føre til lavere ejendomsvurderinger og skatter, så priseffekten bliver afbødet noget, før der er fundet en ny ligevægt.
Der er stribevis af andre eksempler på ejendomme, der for tiden er til salg for 20 mio. kr. eller mere, og hvor der er himmelvid forskel mellem den aktuelle udbudspris, og så de værdier der benyttes til udregning af boligskatten. Eksempelvis er der på Gammel Strandvej i Espergærde en ejendom udbudt til 27 mio. kr. Her beregnes ejendomsværdiskatten af 6,6 mio. kr. og grundskylden af 4,2 mio. kr. Denne ejendom står til en skattestigning ved salg efter 2020 på omkring 100 procent til tæt på en halv mio. kr. i årlig ejendomsværdiskat og grundskyld.
Skattestigningen svarer til lån og afdrag på et 30-årigt fastforrentet lån på mere end ti mio. kr. Alt andet lige burde den højere boligskat betyde, at handelsprisen på denne ejendom falder fra udbudsprisen på 27 mio. kr. til 22 mio kr., når den nye ligevægt er fundet.
Ejlif Thomasen
