Med de nye regler for ejendomsværdibeskatning bliver der vendt grundigt op og ned på beskatningen af ejerboliger i Danmark. Økonomisk Ugebrev har kortlagt effekten for boligejere med villaer og rækkehuse i mere end 400 postnumre over hele landet. Analysen viser, at effekten går fra en stigning på mere end 60 procent til et fald på over 50 procent i de postnumre, som får størst fordel af den nye ejendomsværdiskatteordning. Allerede nu kan boligejere og rådgivere begynde at udnytte oplysningerne til at ”sælge dyrt” og ”købe billigt.” Se oversigten over skatteeffekter fordelt på de 400 postnumre over hele landet.
Økonomisk Ugebrev kan nu for første gang fremvise de detaljerede effekter af forliget om boligbeskatning fordelt på mindre geografiske områder, nemlig helt ned på konkrete postnumre. Beregningen, som er baseret på konkrete data for offentlige ejendomsvurderinger og aktuelle handelspriser ned på de enkelte postnumre, viser at der er langt flere områder, der bliver vindere end tabere på reformen.
Analysen omfatter alle postnumre, hvor der er mindst tyve villaer eller rækkehuse til salg. Beregningerne bygger på et omfattende dataudtræk fra boliga.dk, hvor udbudspriserne på villaer og rækkehuse er holdt op mod de samme ejendommes offentlige vurdering fra 2001. Det er nemlig den offentlige vurdering, med et tillæg på fem procent, der danner baggrund for den aktuelle ejendomsværdibeskatning.
En simpel tommelfingerregel viser, at de villaer og rækkehuse, der i dag har en værdi på mere end 2,39 gange den offentlige vurdering i 2001 bliver tabere, mens de ejendomme, der ligger under denne faktor bliver vindere i form af lavere ejendomsværdiskat. Vinderne får direkte effekt af de nye regler i form af lavere betalte boligskatter, mens taberne i første omgang bliver friholdt, og først ved et efterskifte i 2021 eller senere bliver de nye ejere ramt. Men det vil naturligvis hurtigt få effekt på boligens realistiske handelsværdi, at der forude ligger en højere boligskat. Analysen viser, at der er omkring ti gange så mange postnumre, hvor der er besparelser end postnumre med højere beskatning.
FREDERIKSBERG MED STØRST BOLIGSKATTESTIGNING
De områder i landet, hvor der for kommende ejere af villa- er og rækkehuse vil komme en meget markant boligskattestigning er centreret i og omkring de store byer. Helt i toppen af listen ligger Frederiksberg. Her viser analysen, at nye husejere, efter reformens ikrafttræden, har udsigt til en stigning i ejerboligbeskatningen på i gennemsnit 63 procent. Det gælder vel at mærke, hvis husene holder sig under knækket i beskatningen. Det vil med de nye regler betyde en pris under 7,5 mio. kr. Ligger prisen højere, så bliver skattestigningen endnu større.
I praksis handles huse på Frederiksberg i mange tilfælde til væsentlig højere priser end der, hvor knækket i den kommende progressionsskale ligger. De udbudte huse på Frederiksberg bliver her i juni i gennemsnit udbudt til 11,5 mio. kr. Det er i gennemsnit en udbudspris, der ligger på 3,89 gange den offentlige vurdering i 2001. Det betyder at de samme huse i gennemsnit var vurderet til 2,95 mio. kr. i 2001. Og det er altså denne 16 år gamle vurdering, der med et tillæg på fem procent stadig benyttes til beregning af den aktuelle ejendomsværdiskat.
Skatten beregnes som en procent af de første 3.040.000 kr. og tre procent af beløb herover. Dermed er den aktuelle gennemsnitlige ejendomsværdiskat for de huse, der er til salg på Frederiksberg i øjeblikket på 32.125 kr. Med de nye regler efter reformen vil det samme gennemsnitshus med den nuværende værdi på 11,5 mio. kr. blive belastet med en ejendomsværdiskat på 65.000 kr. Altså dobbelt op. Skattestigningen vil ikke ramme nuværende ejere, men nye ejere efter 2021. Forudsætningen for at det kommer til at gå på den måde er naturligvis, at det rent faktisk vil lykkes at ramme handelspriserne med det kommende vurderingssystem sådan som hele intentionen med det nye vurderingssystem er.
Det gamle system har ifølge Curt Liliegreen først og fremmest ramt skævt for ejendomme med en værdi på over fem mio. kr. eller en værdi på under en halv mio. kr. Herudover peger han på, at der har været en tendens til, at vurderingerne har været for lave i de større byer og for høje i landområderne. Netop denne skævhed kommer med Ugebrevets analyse frem i lyset, ”Tallene viser, at reformen holder vand, og det giver et glimrende billede af, at reformen tilgodeser en række landområder som f.eks. Sønder Omme, Dalmose og Nordborg. Det vil gavne i yderområder, og konklusionen er også, at der kommer skattelettelser til de fleste boligejere,” siger Curt Liliegreen. Han vurderer, at reformen lykkes godt med at rette op på det misforhold, der har været mellem land og by.
LEMPELSE AF BOLIGSKAT I NORDBORG PÅ ALS
Modsat er Nordborg på Als et af de postnumre, der vil opnå den største relative lempelse i ejendomsværdibeskatningen. I øjeblikket er den gennemsnitlige udbudspris for huse på 865.000 kr. kr. og ifølge Curt Liliegreen giver det basis for at vurdere, at den gennemsnitlige salgspris vil ende med at blive knap 780.000 kr.
Det er efter et forventet nedslag i udbudsprisen på ti procent i forbindelse med en faktisk handel. Denne pris svarer netop til den offentlige vurdering fra 2001 i gennemsnit. Det betyder, at ejendomsværdibeskatningen af huset i øjeblikket er på ca. 8200 kr. om året. Den vil efter reformen falde med 58 procent til godt 3400 kr. om året. Et andet eksempel på store lempelser findes i Thyholm i det vestligste Jylland, hvor huse i øjeblikket i gennemsnit udbydes til 818.000 kr., og hvor der er udsigt til et fald i ejendomsværdibeskatningen på hele 46 procent. Her vil ejendomsværdiskatten i gennemsnit falde fra ca. 7.400 kr. om året til ca. 4.000 kr. om året.
Ejendomsmægler Dennis Arboe fra Arboehus vurderer det da også som positivt for markedet. ”Men det vil ikke være det, der i sig selv gør en stor forskel. Priserne er så lave i området, at selve ejendomsværdiskatten i kroner ikke fylder så meget,” siger han. ”Jeg tror alligevel det kan være med til at påvirke hele stemningen i positiv retning, og så kan det alligevel godt komme til at gøre en forskel,” siger Dennis Arboe.
FÅ OMRÅDER RAMMES EKSTRA HÅRDT
I nogle få udvalgte postnumre bliver stigningen i ejendomsværdiskatten ekstra voldsom. Det er de steder, hvor de nye regler kommer til at betyde, at gennemsnitshuset rammes af progression, mens de ikke i det nuværende system rammes af progression. Altså: Selve knækket bliver forhøjet fra 3,04 mio. kr. til 7,5 mio. kr. Det bliver altså ganget med faktor 2,47. Men i områder, hvor handelspriserne nu er mere end 2,47 gange højere end det nuværende beskatningsgrundlag, da vil der være en række ejendomme, der fremover bliver ramt af progression, og så stiger ejendomsværdiskatten mere end for ejendomme under knækket. Det gælder for gennemsnitshuset i henholdsvis Frederiksberg, Hellerup, Klampenborg og Charlottenlund. Derfor stiger ejendomsværdiskatten for en ny ejer på Frederiksberg for et gennemsnitshus til 11,5 mio. kr. fra 32.125 kr. til 65.000 kr. Det er 102 procent.
Se her den samlede oversigt med vindere og tabere fordelt på 439 postnumre.
