Del artiklen:

Når grundpillerne ændrer sig for børsnoterede selskaber, påvirker det aktiekursen inden for få minutter eller dage.

Men når der sker omvæltninger på boligmarkedet, sker tilpasninger over flere år. Denne træghed kan investorer, rådgivere og nye såvel som etablerede boligejere udnytte til at tjene millioner.

Som beskrevet i forsideartiklen i denne udgave af Økonomisk Ugebrev står det danske boligmarked over for enorme prismæssige omvæltninger. Det handler langt fra kun om de rene effekter af den nye boligskat, som efterhånden er velbeskrevet. Effekterne på både løbende boligudgifter (altså ejendomsværdiskatter) og ejerboligpriser bliver markant større, hvis man forsøger at tage højde for, hvor ejendomsvurderingerne i dag er henholdsvis meget højere og meget lavere end de gældende markedspriser. Det giver nemlig en god indikation af om også beskatningsgrundlaget er højt eller lavt.

Med denne viden kan man som investor eller boligejer gøre nogle fremragende bolighandler, enten fordi det kan forudses, at markedspriserne kommer til at stige markant de næste 2-3 år. Eller også fordi man som nuværende boligejer kan beregne, at ejendomsskatterne kommer til at stige markant for nye købere, men alligevel snart afspejler sig i faldende boligpriser.

Som Økonomisk Ugebrev påviser – med hjælp fra boligportalen Boliga.dk i forsideartiklen, er der faktisk en geografisk systematik i, hvor de offentlige vurderinger i dag er alt for lave i forhold til de gældende markedspriser. Det kan man beregne ved at sammenholde de offentlige vurderinger på de ejendomme, der er til salg, med salgspriser. Resultatet af analysen er opsigtsvækkende og bemærkelsesværdig: Der er store systematiske geografiske forskelle og det er den viden, som nu er guld værd. Pointen er nemlig den, at man med stor sikkerhed nu kan fastslå, hvor ejerboligpriserne kommer til at stige markant de næste 2 til 3 år. Og lige så sikkert kan man fastslå, hvor ejerboligpriserne kommer til at falde markant. Der er ejendomme, hvor ejendomsværdiskatten bliver halveret, og der er steder, hvor den omvendt bliver mangedoblet for nye ejere. På den ene side vil nogle af de allerdyreste villaer i det nordlige København blive ramt meget hårdt med faldende markedspriser. I artiklen anvender vi erhvervsminister Brian Mikkelsen s villa på Høyrups Allé som eksempel. Med den aktuelle vurdering betaler han i dag kun en tredjedel af den ejendomsværdiskat, der vil komme til at gælde for en ny ejer efter 2019. Forudsætningen er en forsigtigt skønnet handelspris på 45 mio. kr.

DE HELT STORE VINDERE
Nogle af de helt store vindere findes i den nordligere del af whiskybæltet, eksempelvis Holte og Klampenborg, hvor de offentlige vurderinger faktisk er tæt på de aktuelle markedspriser. Også de tekniske beskatningsgrundlag er i mange tilfælde forholdsvis høje. Det betyder, at ejendomsskatterne har været relativt dyrere end i de kæmpe villaer, som har været vurderet lavt.

Man kan sige, at disse boligejere i Holte og Klampenborg faktisk har betalt de ejendomsskatter, som de skulle. Det betyder også, at de har fået deres huse billigere end ellers, på grund af de højere boligskatter. Særligt boligejerne med huse til en markedsværdi på omkring 8 mio. kr. kan se frem til en kæmpe gevinst i form af lavere ejendomsskatter, hvis det nuværende beskatningsgrundlag er oppe omkring fem mio. kr. eller mere. Og det vil også betyde, at deres huse stiger meget i værdi. Sagen er nemlig den, at knækket for den laveste skattesats flyttes op fra tre mio. kr. til 7,5 mio. kr. (minus 1,5 mio. kr. i usikkerhedsfradrag).

Fremover vil disse boligejere skulle betale 0,55 procent af 6 mio. kr. og 1,5 procent af 0,4 mio. kr. varende til 39.000 kr., hvor de i dag betaler godt 89.000 kr. hvis beskatningsgrundlaget er fem mio. kr. Altså en besparelse på 50.000 kr. årligt eller 4.200 kr. om måneden. Læs mere på side 8.

læs hele udgivelsen her
Morten W. Langer

Del artiklen: